介绍
2024年一季度，住宅市场整体下滑，分配型保障房推广、二手市场降价促销加剧刚需市场竞争分流，房企以价换量，优惠政策不断加大，但成交不及预期，一季度成交量同比减半，受豪装客户需求释放影响，成交均价保持平稳。聚焦郊区市场，成交量环比下降超50%，郊区活跃营销、文旅IP市场扶持，需求释放改善，部分郊区县成交均价上升。
投资端仍以非公开市场为主，烂尾项目盘活、房企代建布局加速，预计年中将有不少新项目入市，市场竞争加剧。
2024年第一季度整体市场表现较为惨淡，预计第二季度房地产开发商将结合节假日、年中冲刺节点加大营销力度，但受二手市场降价影响、客户信心回暖等因素影响，市场仍不容乐观，回暖幅度有限。
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名单发布
清单解读
TOP20公司业绩下滑近50%，与市场整体下滑趋势一致。
市场分化明显，上榜房企凭借黄金地段、配套项目热销，市场集中度提升。
TOP20门槛同比下降64%
市场回顾
第一章 政策环境
过去24年，昆明没有出台任何地方刺激政策，但在供给侧，加快实施分配式保障房，分流刚需和首置业人群，未来新的住宅发展机会将转向资源型高端改造和优质学区改造。
第二章 主城区土地市场
1、公开市场：公开市场土地供应节奏放缓，土地成交规模较低，二季度热度或有所回升。
2、存量盘活：房企以代建带动烂尾项目盘活，随着俊发螺蛳湾烂尾项目的盘活，未来市场竞争将加剧
3. 监管过度：主要为品质要求刚性的项目，但从建筑企业角度看，有望通过产品力加剧市场竞争
第三章 主城区新房市场
1、供需走势：供销同比均有较大幅度下降，受二手房房源增加、价格下降影响，房企低价促销，低价房、教育房开盘表现较好，预计二季度仍将延续触底回升的走势。
2、库存分析：库存与销售周期同步增加，有效库存占比70%昆明楼市降价，库存集中在热点区域，单靠地段、学区无法拉动销售，未来考验企业的营销能力
3、成交结构：二手市场降价促销影响较大，刚需市场客户分流严重，首购客户观望情绪加剧，高端/豪宅客户需求释放，成交量大幅增长
4、板块结构：成交量集中于二、三环，受教育、生态资源驱动，呈贡以价换量明显；溢价分布于一、二环内成熟城区及靠近云南的生态赋能区域
市场走势为量价齐跌，仅9个板块跑赢大盘，板块抗跌性较弱，螺蛳湾板块新盘低价入市，带动量价齐升。
5、客群变化：学校春季招生，昆明新居民（地级市及外省）成为市场主体昆明楼市降价，局部改善型住房是重要补充，90、95后住房刚性需求旺盛，占比不断提升。
第四章 主城区二手房市场
1、成交分析：二手房均价持续下滑，带动市场份额增长，在二手房压力下，未来新房或将面临更大降价压力。
2、交易结构：首次购房者易被二手房分流，未来或将改善市场，注重公区、户型等体验维度，降低二手房对居住品质的威胁。
第五章 郊区表演
整体市场下滑，郊区营销活跃+文旅IP市场支撑规模，郊区本地客购买力有限，成交量持续下滑。
第六章：市场预测
政策利好效应在楼市持续低位运行下逐渐减弱，保障房分配加速实施、二手房紧缩持续对市场需求构成压力，性价比成为市场主要营销重点。但随着烂尾楼盘盘活、建设布局加速，未来供应质量将远超二手/保障房，有望吸纳稳定的改善性需求。
