关于房价，一直有两种说法：一种是泡沫已经极其严重，所以不要做买家，参考日本房地产泡沫破灭；另一种是只要有人，房价就会慢慢涨，买永远不晚，参考美国过去几百年的房价。（上周因为家里事，周末没发帖，这周末发两篇补一下，在旧知乎文章改版的基础上，阐述一下个人对房价的理解。）
主流观点认为房价取决于供求关系，当前人口红利逐渐消散，需求减少，而住房供给已经很多，空置房大量存在，房价必然下跌。我个人认为这种观点并不准确。在我看来，通货膨胀是房价最大的推手，无论古今中外，通货膨胀的存在是社会经济发展的必然要求，适度的通货膨胀非常有利于经济发展。各国极力避免的，就是防止委内瑞拉式的恶性通货膨胀和通货紧缩的发生。在体制不变的情况下，用单一货币来衡量房价，放在一条足够长的曲线上，它的价格会一直上涨。所谓的暴涨、暴跌，都是曲线在一定时期的暂时波动。上世纪八九十年代日本房地产泡沫破灭，但没人敢说当时的高点就是未来日本房价的永久高点。 随着通货膨胀和货币贬值，那个高点迟早会被打破，但短期过度投机透支了未来几十年的增长率才慢慢弥补，这种投机行为已经被各国警示，也是我国房地产调控的重要反例。
如果人口增长是房价高涨的主要因素房价泡沫 俄罗斯 通胀，人口减少房价就会下跌，那么欧美等发达国家房价应该会继续下跌，但现实却并非如此。中国人口规模与美国一样小，甚至与俄罗斯一样小，北上广深等人口聚集的漩涡中心与华盛顿、莫斯科类似，该涨的房价就会涨，被抛弃的只是地段不好的房产。如果去鬼城、鬼城县城（类似俄罗斯远东地区、美国大郊区）高价接手，可能真的会成为买家。“房地产总量大于需求，必然导致房价下跌”，这种观点显然忽略了房价分化的事实。在很多国家，地段好的房产就像白马蓝筹，其上涨趋势永远不会停止。 回调是买入的好机会，偏远位置的房产则如同垃圾股，无人问津，甚至可能被抛弃。中国几十年的高速发展，带来了房地产市场供需失衡，导致过去房价不分地段上涨。随着人口红利消失，房地产供给增加，中国房地产价格将逐渐走上按房产位置分化的道路。
不管是三十年前，现在，还是三十年后，普通人想要跑赢通胀都是极其困难的，黄金也不例外。银行存款购买力年年降低房价泡沫 俄罗斯 通胀，做生意大概率亏钱，股票可能退市。普通人最可靠的手段无非就是房地产和投资型蓝筹股。你需要研究的是进场时机和房地产的位置。所有曲线波动都会有高峰和低谷，在高峰买入的人会感叹房地产是财富粉碎机，而在低谷买入的人会感叹房地产是最好的投资。无论是股市、房地产还是贵金属，都有七八年的牛熊周期。在通胀条件下，大趋势永远是上涨的。作为能够持续产生租金利息的产品，房地产远胜于黄金。但截至2019年，这一轮房地产上涨周期刚刚过去，进入横盘震荡。 此时股市的投资价值远胜于房地产。
90年代海南房地产泡沫很厉害，6000元一平米，经过20年的通货膨胀，6000元相当于白白送出去，但如果像日本那样炒到2万、3万、4万，20年后可能还在消化涨幅。
2008、2009年，有一部电视剧叫《蜗居》，非常火。那段时间正好是上一轮房地产牛市的集中上涨期。当时新闻里有这样一个标题：“房价谁说了算，总理还是总经理？”通货膨胀已经过去十年了，现在回想起来，你会感叹当时买房的人投资能力有多强。
我们有宏观调控，日本很难用30-50年的时间消化房价，政府调控房价不是为了让房价下跌，而是让它合理上涨，跟上通货膨胀。作为个人，不要指望房价上涨前，你的收入就能达到房价的水平，一般是房价先涨，然后你的收入才会涨。
最后，大家应该感谢通货膨胀的存在。二十年前，父母的收入只有200-300元，而其他人的收入有500-600元。但是，如果你不懂保值和投资，现在多存7-8万元也几乎没什么区别。通货膨胀在某种意义上就是在不断缩小贫富差距。当年的1万元户再富裕，如果不懂得保值，还是会被淘汰。当年小说里高不可攀的美国百万富翁，如果不懂保值，现在在亿万富翁面前你也只能瑟瑟发抖。
