中新网北京12月24日电 (记者 钟庆 程春雨)2017年即将结束，2018年房地产市场的调控政策成为社会关注的话题。23日，住房和城乡建设部部长王蒙徽在全国住房和城乡建设工作会议上表示，明年将针对各类需求实施差别化调控政策，满足首套刚性需求，支持改善性需求，抑制投机性购房炒作。同时，去库存任务将进一步深化，进入县域去库存新阶段。
资料图：图为成都市一角，太阳从东方冉冉升起。中新社记者 刘忠军 摄
调控力度不会放松：保持政策连续性
2017年，据中国房地产研究中心统计，截至目前，全国110个城市已发布250余项调控政策。
通过限购、限贷、限价、限售、限业等措施，今年全国楼市降温并保持平稳。据国家统计局统计，从5月份开始，上海、北京房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌；到了11月份，11个热点城市新房价格均回落至去年同期，热点城市成交降温更加明显。
落实中央经济工作会议最新部署。谈到明年房地产市场调控，王蒙晖强调，要坚守调控目标和力度，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，做好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。
“楼市均衡发展的调控目标不会变。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波对中新社表示，只有实行“因城施策”的差异化调控，才能实现调控政策的连续性和稳定性，具体举措也会随着市场走势适当调整。
全国住房和城乡建设工作会议提出，加大规范整顿房地产市场秩序力度，加强市场监测分析，提高精准调控能力和水平，进一步强化地方政府主体责任。
北京北辰亚运村附近一栋住宅楼外景。中新社记者程春雨摄
差别化调控政策：支持改善性需求、抑制住房投机
在强调“坚持调控目标不动摇、力度不放松”的同时，王蒙晖表示，明年将针对各类需求实施差别化调控政策，满足首套房需求、支持改善性需求、抑制投机性购房。
易居研究院智库中心研究总监严跃进预计，满足首套刚性需求的导向不变，支持改善性需求的政策或将略有放松，在首套与二套房的认定、普通住房与非普通住房的划分等方面不排除政策微调的可能。
严控限购、限贷成为2017年不少城市收紧楼市的标准手段。据中原地产了解，今年以来已有超过50个城市加入限购、限贷行列，部分城市甚至经历了多轮政策升级。
以北京为例，首套房首付不低于35%，首套非普通自住房不低于40%；二套房“认房认贷”，普通自住房首付不低于60%，非普通自住房首付不低于80%；贷款期限最长25年。同时，首套房主流商业贷款利率为基准利率的1.1倍，二套房为1.2倍，购房限贷限制均为全国最严。
中国城市房地产研究院院长谢逸峰认为，库存高、供应过剩的二、三、四线城市政策或将有所微调。“比如，可能取消外地居民购买首套住房用于基本生活保障的社保和纳税期限，允许外地居民购买二套住房用于改善性住房；降低首套、二套住房首付比例；降低住房贷款利率；增加基本生活保障和改善性住房的免税额度等。”
资料图：南京市民走过一栋建筑。中新社记者杨波 摄
大力发展长期租赁：加快立法保障各方利益
针对中央经济工作会议关于“发展住房租赁市场特别是长期租赁”的提出，全国住房和城乡建设工作会议提出，加快培育和发展人口净流入的大中城市住房租赁市场，推动国有租赁公司建设国家对房地产调控政策，支持专业化、机构化住房租赁公司发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法，保障租赁利益相关者的合法权益。
事实上，2017年下半年，住房租赁制度改革已成为重大议题，首批12个城市启动住房租赁试点，全国50余个城市出台支持住房租赁的政策，北京、上海等城市加大房企自有住房、集体出租房等租赁住房供给，多地推出官方住房租赁服务平台。
“保护租赁利益相关者的权益，不仅关系到租房者和买房者的平等权利，也关系到租赁双方的利益。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对记者表示，发展长租市场，需要采取机制鼓励市场主体愿意从事长租业务，比如在税收、土地等方面采取措施，确保自有住房开发企业的利益得到保障。
“同时，制度上需要对租期有规定，建议租期为三年，除非租客要求解除合同，否则房东不能提前解除租约。”倪鹏飞补充道，目前国内法律法规对租客利益保障还不够明确，导致房东可以随意提高租金、解除合同，对租客的行为进行限制，需要加以制约。
资料图：2016年6月，北京首批区块式公租房外景。中新社记者 金硕 摄
去库存工作深入基层：县域房地产市场去库存首次被提及
与此同时，去库存仍然是2018年房地产市场调控的重要任务之一。王蒙晖指出，一些库存较大的三四线城市和县域要继续做好去库存工作。
“县域去库存这个概念是很重要的一环。”严跃进将房地产市场去库存分为三个阶段：2015年之前，基本是一二线重点城市郊区市场去库存；2016年至2017年，是地级市(三线城市)去库存；2018年，则是县域去库存阶段。
国家统计局新闻发言人毛盛勇12月14日在新闻发布会上表示国家对房地产调控政策，三四线城市去库存工作正在稳步推进，取得明显成效。1至11月，全国商品住宅销售面积增长7.9%，增速虽然有所放缓，但基于去年20%以上的高基数，这仍然是一个不错的数字。
考虑到县域经济在全国城市经济中仍占有较大比重，严跃进表示，县域去库存对全国房地产市场交易有积极的支撑作用，同时也能防范市场交易大幅下滑的风险。
谢逸峰还强调了定向去库存政策的重要性，并称商业地产去库存比住宅地产去库存更紧迫。“商业地产的库存积压风险比住宅地产更高，2018年的工作重点不仅是住宅地产去库存，商业地产去库存也是重点。”(完)
