老李讲2023年税收第52讲：谈税收、谈风险、谈政策。 今天我们就来说说房地产开发公司的印花税问题。 所谓印花税房地产 印花税 税率，是对经济活动和经济往来中书写、接收合法有效凭证的行为征收的税种。 因在应税凭证上加盖印花税票作为纳税标志而得名。 印花税法是调整印花税征缴关系的法律规范的总称。 《中华人民共和国印花税法》（中华人民共和国主席令第89号）由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过2021年6月10日。自2022年7月1日起施行。新法实施以来，部分会计师、税务人员对新法认识不充分，导致印花税业务存在涉税风险。 为全面了解新法实施后房地产开发企业印花税业务情况，结合日常办税业务和纳税评估中发现的问题，根据新法相关规定，现将有关情况通知如下：总结如下： 1、主要税目。 1. 财产转让文件的印花税。 产权转让文件的印花税税率为0.5%。 房地产企业产权转让文件主要涉及两个环节：一是房地产企业取得土地而签订的《土地出让合同》或《土地出让合同》。 拆迁补偿协议不属于印花税范围。 二是房地产企业签订《商品房销售（预售）合同》销售商品房。 对于未履行的产权转让文件，已缴纳的印花税不予退还或抵扣税款。 否则，未支付的，不再支付。
另外，应税产权转让文件所列金额与实际结算金额不一致的，在销售合同所列金额未发生变更的情况下，以所列金额作为计税依据； 如果销售合同中所列金额发生变更，则以变更后所列金额为准。 该金额是计税的基础。 变更后销售凭证上已缴纳印花税的金额增加的，纳税人应当补缴增加的印花税； 变更后所列金额减少的，纳税人可以向税务机关申请退还或者抵扣减少的金额。 缴纳印花税。 2.贷款合同印花税。 房地产企业与银行业金融机构或者国务院银行业监督管理机构批准的其他金融机构签订的贷款合同，应当缴纳印花税。 贷款合同的印花税税率为0.5%。 与非金融机构或个人签订的贷款合同不属于应税合同，不征收印花税。 3.销售合同印花税。 房地产企业签订的购买电梯、办公家具以及“A”购买的商品的销售合同，须缴纳印花税。 销售合同的印花税税率为千分之三。 注：不包括与个人的动产销售合同。 也就是说，向个人购买的货物不属于销售合同印花税的征收范围，双方均无需缴纳印花税。 4.合同印花税。 合同合同的印花税税率为报酬的万分之三。 印花税法的税目并未列出合同的具体范围。 根据民法典规定，合同包括加工、定制、修理、复制、试验、检验等工作。 因此，房地产公司定制的赠品合同、桩基检查合同、防雷检查合同、沉降监测合同以及广告策划（创意设计）、制作、加工内容的合同均属于合同合同房地产 印花税 税率，必须缴纳印花税。
5.建设工程合同印花税。 建设工程合同是发包人实施工程建设并支付价款的合同。 建设工程合同印花税税率为千分之三。 根据民法典的规定，建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。 工程监理合同不属于应税合同，无需缴纳印花税。 6.技术合同印花税。 技术合同的印花税税率为千分之三。 房地产企业的环境影响评价合同、节能评价合同属于技术合同。 一般法律、法规、会计、审计等咨询不属于技术咨询，签订的合同不征收印花税。 7. 租赁合同印花税。 房地产企业出租、出租房产、汽车租赁合同、动产租赁等，需按租金千分之一的税率缴纳印花税。 8.财产保险合同印花税。 财产保险是指以财产及其有关的经济利益和损害责任为保险标的的保险。 房地产企业购买的车辆保险、雇主责任保险等，按保险费的千分之一缴纳印花税。 企业购买人身保险合同不属于印花税范围。 9.商业书籍印花税。 企业账簿不再包含其他账簿，每项无需缴纳5元印花税。 企业账簿仅指“资金账簿”，税率为企业账簿中实收资本（股本）和资本公积总额的2.5/10,000。 。 应税企业账户的计税依据是账簿记载的实收资本（股本）和资本公积的总额。 如果以后年度缴纳印花税的企业账簿记载的实收资本（股本）和资本公积总额较当年的实收资本（股本）和资本公积总额增加已缴纳印花税的，按照增加的部分计算应纳税额。
对认购且未将认购资金入账的，暂不缴纳印花税。 2、涉税风险分析。 1、属于增值税税目的应税凭证，计税依据为合同规定的金额，不含规定的增值税。 若合同金额未注明，则按总价和税金计算印花税。 房地产企业，特别是在签订房屋买卖合同、建设工程合同时，普遍没有养成签订合同时价税分离的习惯，导致多缴印花税的现象。 2.小规模纳税人和小型微利企业可享受50%的印花税减征。 3.政策依据。 《中华人民共和国印花税法》（中华人民共和国主席令第89号）有关规定。
房地产开发企业印花税分析
