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摘要：2016年深圳房地产成交前十名全部被本土房企牢牢占据，以全年新建商品住宅成交金额2210.1亿元计算，前十家房企占据了66.18%的市场份额。
经过2015年的繁荣发展，深圳房地产市场迎来了调控由松转紧的一年，无论是“325新政”还是“104新政”，都清晰地展现出顶层设计抑制房价过快上涨的意图。
深圳市规划国土委披露，2016年12月份，深圳销售新建商品住宅2161套、成交面积21.8万平方米，分别比上月下降26%和24.5%；成交均价5.49万元/平方米，比上月上涨29%。
受今年两次调控影响，据深圳中原统计，2016年全市新建商品住宅成交套数4万套、成交面积417万平方米，同比分别下降39%和37%；因开发商信心不足，期内新增供应量仅为434万平方米，同比下降37%，创下历史新低。
从成交均价来看，由于新房转豪宅趋势明显，全年房价同比上涨58.68%至5.3万元/平方米万科光明城市房价趋势图，这也是2008年以来最大涨幅。近两年深圳房价由“2”上升至“5”，高成本带来的“挤出效应”也带动了周边东莞、惠州、中山等城市房地产市场的发展。
楼市的持续低迷导致不少房企放缓了推新节奏，整体销量相比2016年仅小幅上涨。在这样的全年表现中，万科、鸿荣源、华润置地依然保持着前三的位置。
尽管如此，随着国内实体经济投资回报率下降，外界普遍预计房地产投资热情不会大幅下降，开发商也意识到了这一点。
据《看点指数》显示，包括万科、招商、金地、佳兆业、星河、龙光，以及恒大、碧桂园、融创、富力、南国地产等国内外开发商纷纷在深圳寻求布局机会。其中，近年来兴起的“产业转换”项目正成为投资热点。
万科重返主城夺得销售十强 门槛进一步提高
对于深圳房企来说，多年积累的土地资源优势是维持长期成功的最核心因素。
据观望指数显示，2016年深圳房地产成交前十强全部被本土房企牢牢占据，以全年新建商品住宅成交金额2210.1亿元计算，前十家房企占据了66.18%的市场份额。
万科再次蝉联深圳房企成交面积和成交金额第一，充裕的可售资源和多样化的拿地方式是其2016年拿下215.3亿元业绩的关键。
数据显示，2016年，万科在万科云城、万科绿城、万科广场V公寓、万科公园里等项目基础上，又新增深南路68号和HBC汇龙中心（与深圳地铁合作项目），在售项目增至近10个。值得一提的是，期内万科住宅销售额不足100亿元，业绩主要通过商业项目提升。
与此同时，万科时隔多年重返深圳中心，相继拿下车公庙地块、三星视界工厂地块、杜邦地块等，并计划将深圳公司总部迁至福田。新项目方面，除汇龙中心外，公司还计划首次推出臻山大厦、西山路、西湾汇等高端项目，估值约400亿元。
万科虽然稳居榜首，但成交金额同比仅增6.31%，增幅低于其他房企。受调控影响，“臻系”产品未能如期入市，万科也未能实现年初定下的400亿元业绩目标。
相比之下，鸿荣源集团和华润置地紧随其后，成交金额分别为202.8亿元和171.2亿元，同比分别增长16.81%和17.81%。 其中，鸿荣源集团旗下的亿城中心和亿方中心均跻身单项目成交前十，合计成交金额达196亿元；位于后海的豪宅深圳湾豪庭也为华润置地贡献了64.86亿元的成交金额。
以商业及办公物业“租售”为主营业务的卓越集团，通过旗下前海卓越时代广场、卓越前海1号两大项目的持续销售万科光明城市房价趋势图，2016年实现交易金额逾165亿元。
曾经跻身销售榜前十的星河、京基、中海等公司如今状态惨淡，后两者更是面临短期无项目可卖的境地。相比之下，招商、宝能、恒裕等公司却抓住机会，陆续推出多个项目，实现了“弯道超车”。
需要指出的是，由于深圳整体房价的持续上涨，进入区域销售前十的门槛也大幅提高，前十名开发商的业绩已由2015年的60亿元增长至90多亿元。
楼市告别高增长，供需两方面严控房价
从整体成交情况来看，深圳新建商品住宅成交量呈现先升后降的走势，调控在其中发挥了重要作用。
据深圳市规划国土委统计，2016年一季度，全市新建商品住宅销售面积158.44万平方米，环比下降14.5%；“325”调控政策出台后，二季度销量较一季度几乎缩水一半；“104”调控政策出台后，作为“银十月”、开发商业绩冲刺期，四季度全市销售面积93万平方米，环比仅增长13.42%。
深圳中原指出，从政策影响来看，3月份的调控将社保期限由1年延长至3年，以首付贷等形式打击深圳过度的投资需求，防止投资者挤占高房价。
更为严格的“104条新政”从需求端和供给端两个方面调控房价，其中社保年限由3年改为5年、提高首付比例等措施，再次给投资者设置障碍。供给端，深圳严查拿地资金，意在降低土地市场的金融杠杆和金融风险，并将拿地模式改为“双限双竞”，严格为开发商拿地价格划定底线。
在持续调控的双重打击下，深圳2016年全年销售商品住宅4万套、销售面积417万平方米，同比分别下降39%、37%；期内新增供应仅434万平方米，同比下降37%，创历史新低。其中，受预售证发放收紧影响，全市10月出现供应紧缺，四季度更是创下年内最低供应水平。
2016年深圳各月供应面积及价格走势
