本周股市比较平稳，周五一根阳线基本就意味着浪费了一周的时间，各大指数都回到了周初的位置，先放一边，接下来就要说说楼市了，这个有点像昨晚晴天霹雳！这个话题我们之前讨论过无数次，大意可以概括为“非必要不买房”。如今政策环境180度大转弯，会不会有什么变化呢？
首先说有房人群鑫时代房地产，这一轮房价调整对这个群体的伤害最大，不管他们卖不卖房，都无法逃避资产负债表受损的现实，毕竟它有它的实际功能，至少心理上是镇定的。如果是持有房产保值增值，或者已经卖了一段时间，总是会面临很大的压力。如果之前卖不出去是因为市场环境不好，那么我们还是可以寄希望于政策环境会好转，不管怎么说，我们还是有所期待的，所以卖家的情绪并没有全部倾泻出来。但当17号政策发生变化的时候，就意味着管理者已经全盘投入了，大家都知道司马昭在想什么，上一次疯狂的政策必然会面临最疯狂的时刻，胜负将在未来三个月内决出。留给大家的时间不多了，期待市场像2015年那样暴涨不是不可能，但概率很低：
1、上次去库存，买家是居民，价格高买低不买，是人群的基本特征。总体来说，是一个开发商面对无数散户，优势在开发商这边，涨价去库存也是合情合理的，有很大区别。现在买家是政府，情况是无数开发商面对唯一的“资金赞助者”，面对生死存亡问题，不绞尽脑汁才怪，只能拼命突破底线。有现成的例子，血管支架集采后，价格怎么从1.4万降到700？虽然没有集采那么夸张，但至少随之而来的惨烈程度可想而知。
2、居民杠杆率问题其实是这个政策出台之后最让人无法预见的问题，可以说随着房价的不断上涨，居民杠杆率也在不断提升，三成首付导致居民负债占比大概70%，那么这次降低首付比例之后，是不是意味着购买力就能暴涨呢？老高认为至少短期内很难看到，你看这三成首付里面有多少是真正属于自己的资金呢？按照人群矫枉过正的特点，如果要我支付这15%的资金，那我手里就必须有两倍以上的资金才能做出这个选择，效果可想而知。
3、最重要的一点，老百姓的信心处于谷底。经过这几年的“洗礼”，大多数人的收入都受到了影响，退休人员除外：）如果你的未来充满不确定性，适当减少未来现金流的占用，多储备一些供给，是正常的选择。国家队这次的举动，在逻辑上和2月份的股市举动类似，市场回归正常的唯一动力，就是有明确的经济前景向好。因此，如果房价能够企稳甚至再次上涨，理论上，很有可能会伴随下一轮经济繁荣，到时候人们手里会有钱，会大手大脚地花钱。再加一点，这也是财富的重新分配，我们社会最幸福的人其实是退休人员，受影响最小的才是退休人员。正常的社会，应该鼓励人们通过努力工作致富，鼓励多工作多挣钱。在缺乏增长的时代，如何鼓励人们提高工作积极性，将成为未来政策制定者的重要课题。蛋糕的分配也要考虑到管理者的智慧，比如将财富转移给直接带来社会福利的劳动者。
老高最近一直在说，“对于无数有房者来说，这跟过去的暴富可谓是九牛一毛！”一切都是财富的假象，拿走的人更是少之又少。当市场失去流动性时，人们才发现光有市值是没用的，过去房子能快速变现的现象是暂时的，缺乏流动性是房地产的常态，卖不掉房子的人，就只能选择租房，这就是租房的逻辑。
这次政策和2014年的政策最本质的区别就是租房方面。上次政府还是希望把房子卖给个人，而这次政府增加了“租”房子给个人的选项。这也很好理解，前面也说了。一是家庭杠杆率已经到极限，二是考虑房地产行业的长期稳定，毕竟理论上我们的住房足够全国人民居住。如何一劳永逸地为未来的存量时代做好安排才是当务之急。随着我国出生率的不断下降，如何“抢人”将成为下一个时代的主题。这和之前“以房控人”的政策不一致，其做法也会有很大不同，接下来的局面很有可能演变成“以房引人”。无论是买房还是租房，地方政府永远都会在场，作为当地最大的“地主”，也有巨大的话语权。考虑可能只是时间问题，至于价格，就看管理者的决心了。你还不信吗？这里要说一个有意思的话题，挪威有一片群岛叫斯瓦尔巴群岛，移民到那里，有房子，有车子，有土地，唯一要忍受的，就是寒冷的天气和几十只北极熊的陪伴。：） 以往，我们对住房的一些习惯做法，也会发生巨大的变化。到时候，对个体房东来说就很不利了，就像茫茫大海上的一叶小舟，随波逐流，尤其是当他们所拥有的房产和政府拥有的房产是一样的时候，对于有严重质量问题的业主来说，会更加明显。
至于那些没有房子或者打算换房的人，逻辑就不一样了。首先理论上这些人没必要急着买房，对于没有急需的人来说，根本就不需要买房。既然租售权是一样的，房东也变成了政府，房子的价值就只是居住属性，自然可以随心所欲地住。除非信仰还在，也就是现在的80、90后，有充足的时间去选择自己心仪的房产。对这部分人来说，住只是其中一个因素，更好的体验才是他们更在乎的。这部分房产和可以出租的房子肯定有很大的区别。房子如果失去了金融属性，就变成了消费品，产品能不能卖出去，唯一的标准就是大众的喜爱程度和需求程度。灾难过后，市场会像库存时代一样演化，就像空调市场曾经百花齐放，到后来寡头垄断一样。这个时代最大的特点就是产品力的不断提升。所以好房子还在后头，既然政策可以限制别墅用地，限制带院子的物业，那么也可以鼓励，整个小区都是低密度别墅，产品即将出现。真正吸引人的永远是商品的质量，这是老高比较喜欢的：）你见过股市吗？只要大家提的意见被管理者考虑了，背后只有一个诉求，“老乡们，别走”。房地产未来的逻辑也是一样，所以这个时候怎么赚钱是我们最好的选择。总之，未来社会的整体需求，很有可能会演化为租房成为社会的主流，这是社会普遍存在的基本问题。买房是一个个性化的需求，要解决一个个性化的问题，这注定只能在少数人中实现。
2月是稳股市，5月是稳楼市，2024年肯定是不安稳的一年，其实这两个选项也承载着我们社会巨大的财富，房地产曾经在我们生活中占据着举足轻重的地位，但现在进入了新常态，这和经济发展方式是对应的，未来股权替代债务也会是主流，这也是经济发展的必然选择，让我们一起拥抱即将到来的新时代，有可能我们正处于新一波财富增长的初始阶段，这是一个美好的时代，一个残酷的时代，一个充满幻想的时代鑫时代房地产，未来可期。
投资有风险，入市需谨慎，投资不是投机，我们只做资产配置。
