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问：景先生您好，我家住亦庄，目前在金隅东郡有一套三居室，手头有些余钱，正在考虑给老人买一套南海花园或者泰和花园的两居室或者一居室。请问同等价位的中海景三或者金茂相比金隅东郡、南海花园，在保值增值方面哪个更有优势？
另外想问一下大家对金地格林小镇和瀛海庄园的房子有什么看法，很喜欢他们的户型，就是不知道以后保值增值怎么样，谢谢！
A：答：你好，1、万科金隅东郡、南海家园、中海景三、金茂属于三条产品线，南海家园是刚需，万科金隅是改善型，中海景三和金茂是后期改善型。中海景三和金茂不一样，一个是区域二手标杆品质楼盘，一个是品质新房。保值性方面，四个项目都OK，升值性方面，金隅和南海短中期上升空间更大，长期来看，金茂天花板更高，中海景三OK，但新房前几年会失去金融属性+不确定因素。
2、瀛海庄园是老项目，户型偏大，不是市场主流户型，选户型最稳妥的办法就是随大流，用大众的眼光去选。金地绿地是很不错的项目，属于成熟的低密度别墅小区，市场有一定的稀缺性，建议仔细阅读精华栏里的《84#大兴跑赢大盘选房攻略》，祝您一切顺利！
Q：问题：您好！我刚到北京安家，老婆在新源里星源汇有一套70平左右的房子，目前空置，装修不错，不想出租，一家三口和公婆一起住。我打算在大兴义和庄未来云城买一套三居室新房，2024年底交房，打算自己和父母住，既满足基本生活需要，又可以投资。
重点：一是离京雄高铁大兴站、黄村火车站地铁站都很近，未来还有S6线的规划，我以后可能会去雄安上班，所以准备高铁通勤，就算不去雄安，坐高铁到西站上班好像也方便。二是看好大兴新城的规划，义和庄周边应该有很大的发展潜力。问：一是这个时候在大兴高铁站买新房明智吗？二是星源汇的住宅楼如何处理？
A：答：你好，北京周边地区和北京几个边境地区都是卫星城，流入这些地区的人口购买力很弱，当地是否有核心产业支撑，未来增长空间不大。大兴线的增长速度是从北边的西红门，依次到高米店、枣园，最后到天宫院；西红门已经属于通勤居住板块；大兴新城规划再好，最终还是要看产业的落地。
东边有亦庄，西红门会发展什么产业？比如互联网新媒体，亦庄会发展什么产业？比如中金公司。物以类聚，人以群分。同样，产业也有一流、二流、三流之分。前段时间网上曝光的中金公司薪资，只是大家看到的一小部分。在亦庄，任何一家高科技企业的普通员工，年薪过百元都是很正常的，如果不到百元，说明他没努力。这个产业的购买力和卫星城的差别很大。
投资不是DB，投资房产就是趁着城市或者区域经济增长，获得一定的回报。不建议买入大兴高铁站，因为不确定性太多或者亏损概率大。投资是机会成本，效率是优先原则，只有坐上这个城市最快的经济列车，才能获得一定丰厚的回报。如果条件允许，当然选择确定性强的板块，最好看亦庄核心或者溢流板块，比如旧宫、瀛海。如果新源里没有更好的投资产品或者资金需求，就留着吧。建议仔细看星球顶文章《北京房产投资的核心逻辑与原则》。祝大家好运，有问题可以再问我。
Q：问题：景先生您好，看了您很多文章，最近看了好几套房子，我的预算是2000，加杠杆可以上调到2500，因为我一直住在朝阳，没有学区要求，所以主要考虑望京和太阳宫。您指出望京更推荐没有学区的人，我同意您的说法，但是这个是不是更适用于一定的预算范围，比如2500w以下的客户？还有几个问题，第一，关于学区溢价，是不是可以认为太阳宫三房以上没有太多溢价？我算了一下大户型租售比，好像不低，和望京几个标杆项目差别不大。
其次，从区域上来说，太阳宫可以辐射到国贸甚至海淀的部分客户，尤其是非北京户籍的人群（新北园就有很多来自海淀的客户，太阳宫的交通好像也勉强能覆盖到他们）。我这么说是因为我觉得望京太依赖本地产业了，现在互联网行业存在不确定性，谁知道十年后能不能养活一批能推高房价的人？另外，望京更厉害的人会溢出到哪里去？是不是说太阳宫的天花板可能更高？
第三，我看到太阳城增长停滞了，原因是什么？多所学校？新项目？一方面我觉得太阳城没有标杆，我去望京看的时候，链家说保利的标杆是太阳宫。另一方面我看到太阳宫停滞了，感觉你也偏向望京，我不太清楚，谢谢！
A：答：你好，1、太阳宫和望京相比，水平比望京高一个档次。太阳宫是朝阳的标杆区域，可以和海淀的万流比肩。两个区域都有学区，这两个区域的学区都是锦上添花。如果去掉学区，真正的价值主要还是在于区位的稀缺性。太阳宫处于三四环之间，贯穿望京和CBD，也是朝阳市中心的核心。太阳宫在望京崛起之前就已经发展得很好了。国贸以北存在断层缺陷，国贸以南相对优质的区域是大望路和双井。
北到三元桥没有优质商圈，全是老房+写字楼混在一起，居住体验感大大降低。东边是朝阳公园，豪宅聚集，优质二手房全是大户型，所以门槛比较高。太阳宫以南，三环以内区域全是老旧小区，东北边是让人失望的酒仙桥，西边是比较好的澳山板块，所以太阳宫的市场优势非常明显。南北两块吸引的是高端改善型客户。望京分为望京东、望京西、望京南北，其中开发最好的是望京东，有保利中央公园、荣科橄榄城、远洋万和等标杆楼盘。准确的说，能和太阳宫相提并论的是望京东，而不是所有的望京。预算2000或者+杠杆到2500，首选这两个区域的主导性房产，这些主导性房产主要稀缺性在于综合素质过硬，地段好，房产好，户型好；天花板会比较高
2、目前望京的知名企业有奔驰总部、阿里巴巴、西门子、探探、优酷、理想、携程、美团、360等，这些企业的赚钱能力在市场中处于天花板水平，有的在发展，有的已经发展起来，有的在走下坡路。市场永远只有一个规律：弱肉强食，强者恒强。总会有牺牲品，也会有新兴的。这些企业的特点是，只要碰上了好时机，就能一夜之间崛起，崛起之后，能红多少年都不知道。望京最主要的价值是“聚焦”，现阶段只有“聚焦”的价值才是稳定的，经过十多年的发展，积累了一批批企业，也是北京产住结合的标志性区域；整体安全系数比较高；
3、太阳宫本轮涨幅停滞的原因，一是前几轮涨幅过快，北京优质地段在上涨周期后都会出现调整，这很正常，一般涨幅30%调整5%-10%都是正常的，不会出现大起大落，涨幅50%调整50%的区域存在炒作。其次跟区域新盘有关，整体来看，太阳宫和望京这些标杆项目2000-2500都还可以，祝大家好运！
Q：问题：荆先生您好，非常认可您的专业能力，有两个问题想请教您。1、我目前在北京只有一处房产新北园铂金别墅，是通过两套更好地块的140平三房换来的，现在看起来升值和变现不如手握两套优质三房，整体升值没有那么大，主要是变现不如手握两套二手优质三房，这种情况下我是不是应该考虑把复式换回来，仍然手握两套三房？这中间有很多成本，从未来升值的角度考虑，我做这个换房还值得吗？2、如果不考虑换房，我想再加一处房产，以升值为主要目的，总价控制在500-600之间，想选一套亦庄路东片区的两居室二手商品房。您认为这是一个更好的选择吗？
A：答：您好，理论上第一种方案更好，但涉及到成本计算、所选房产品质等整体方案评估，如果您对自己的实际操作很有信心，可以考虑，如果没有绝对的把握，建议优先考虑方案2，祝您一切顺利！
Q：问题：你好，我想找朝阳王思营中心小学附近，大概2-3分钟车程，靠近地铁，能保值的房子。预算500以下，600以下。请问荆先生有什么推荐吗？（如果房子能南北通风就更好了）谢谢。
A：答：您好，感谢您的信任！在离王思营较近的商业区豆各庄，这个区域一线地产项目排名依次为富力城C区、B区、A区，二线项目有万科青青家园、青河里南山园小区、景城雅居，其余均为杂牌项目。豆各庄的缺点比较明显，主要配套一般，只有一条地铁，西临东五环，东临通惠河，区域北侧有小工厂、禁毒基地，人口结构也一般。
500-600预算可以重点关注富力城C区90平米南北2房，其他楼盘居住体验很差，可以比较，不建议作为首选。此地升值属性虽然比较弱，但价格比较低，保值性还是不错的。如果能在C区找到低于市场价的楼盘还是很划算的，区域升值后，此楼盘会领涨，低价买入，溢价卖出，也有权利拿到溢价。
如果想离豆格庄近可以考虑百子湾区域，区域价值比豆格庄好，金海国际南区600元以内可以找到小两居，美丽山500元以内可以找到公寓，但是户型没有豆格庄好，百子湾行情变现和保值增值比豆格庄好，如果能在豆格庄富力C区找到低于市场价的楼盘可以优先考虑富力，如果找不到可以重点关注百子湾。建议仔细看精华栏里的文章，北京房产投资的核心逻辑和原则，祝你一切顺利！
Q：景先生您好！我特别认同您刚才提到的核心地段优质资产的理念。我现在正处于置换过程中，想请教您如何选择以下几处房产和地段。
自住房子已售出，12月过户，计划明年3-6月过户新房。主要要求是2000年以后建的商品房小区，品质好，保值升值。学区不是重要考虑因素。区域主要在海淀西三环以内和北三环附近。预算1500左右。初步比较后，主要有几个小区可供选择。
1管城南北苑，3房朝北，售价1500-1600，环境好品质高，但位置感觉有点远；2新起点家园，朝北或者朝东，1600左右，户型有些不足但勉强可以接受，万柳区域感觉升值空间很大，但新起点只是入门级楼盘，去年又涨了不少，不知道是不是有点透支了。3任记山庄一期，有几种户型可选，位置不错，但品质略差，不知道保值如何。4其他社区国兴家园、西钓鱼台、树之家园（不朝地铁边）、韦伯豪家园都是选择，暂时没有特别合适的户型，请大家看看有没有不推荐的。
以上是目前的情况，请问根据我目前的预算该如何选择，对于目前提到的这些项目，在居住品质和保值增值方面，您有什么建议吗？期待您的回复，非常感谢！
A：答：您好，谢谢信任！北京房地产市场的逻辑是点逻辑而非循环逻辑，点逻辑的标志是高科技产业的集中、高科技岗位的充足、成熟和新兴的商圈，这类居住体验较好的优质区域房价会被产业辐射的高购买力人群一推再推。东南西北东北都有一些龙头板块；1500-1600预算应该重点关注龙头区域的主导房源，这样的房子才可以称为核心资产，无论是跑通胀还是保值增值，都是市场中的龙头。管城南北园品质不佳，马甸只能算是市中心，比配套好的区域还是差一点。
新起点嘉园是商住混合区，这几年房价暴涨的原因是一年划了三个小学学区，溢价比较高。准确来说，新起点小区不属于万柳，而是属于苏州桥，如果这个项目取消学区，房价会暴跌。海淀区心脏是中关村，往南、往西区域市场行情跟往北差别很大，国兴家园、韦伯豪等项目还可以，如果不需要学区的话，不建议配置在西海，可以看看朝阳望京朝青区，这个预算可以拿到居住体验不错的优质商品房，涨幅也会比较平稳。
你看的这些楼盘都还可以，可以跟随市场，但并不是最划算的。房子的真正价值在于它所占据的区域资源。资源稀缺，商圈优质，商圈80%-90%的楼盘质量很差，只有少数楼盘质量过关，这些楼盘就会成为该区域大家争相追逐的楼盘，从而一再推高房价。如果该区域没有新增住宅供应，那么这类住宅产品的天花板就会比较高。这就是微市场的逻辑，按照精选栏目的文章逻辑选房，你就会赚钱。你选的这些楼盘中，只有韦伯豪有这个属性。祝你一切顺利！
问：问题：荆先生您好！我觉得您的分析很有说服力。我不确定是买房还是换房，所以来征求您的意见。我在西城区牛街有一套103平米的两室两卫的房子，和父母住在一起，儿子在国外读书，不知道他以后会不会回国。我一直渴望把房子改善成三室以上，但要实现需要把这套房子卖掉，再加几百万到二环外的区域，又舍不得放弃首都核心区的户口。还有一个可能就是再买一套500万以内的小三室或者大两室，南面和东面的地段更适合我家的情况，但我不确定再买一套房子是否有意义。最后一种可能就是继续住，不买不卖，这样就轻松了，没有贷款压力，不过不知道自己有没有错过这个优惠政策的机会，请教各位大神，谢谢！
A：答：您好，感谢您的信任！1、如果没有比较稳定的理财渠道，投资核心城市核心地段的房产是老百姓抵御通胀的最好方式。只要选股不是太差，投资北京房产很容易拿到板块的红利。现阶段北京部分区域房价下跌，是市场分化，市场周期现象。任何行业都有波动性，房地产也不例外。从长期来看，北京优质地段的优质房子只会涨，遇到大行情，涨得太快会有冷静期回调现象环北京经济圈房价虚高，然后下一轮行情还会继续涨。导致房价上涨的主要因素是货币的超发。可以看精华专栏的文章，通货膨胀。
2、牛街房子保值性好，升值性好的房源依次为万和、凯迪尚福、丰华豪景、泰和佳苑，这些房源相对稀缺，未来大概率还会继续上涨。其他房源只能保值，升值性可能不如产业资源集中的区域。北京房地产市场是点分布逻辑，不是环线逻辑，老房子是环线逻辑，二环好于三环，三环差于四环，但升值的逻辑是建立在优质商圈、资源集中的优质楼盘之上。如果想卖掉牛街现房，建议换资源集中区域的优质楼盘，可以根据预算优先选择，如果有心仪的房子可以再考虑。如果没有的话，你可以直接500投资小户型，你可以把信息补充完整再问，比如卖掉牛街加上你手里的现金能拿到什么价位，你期望的价格是多少？建议仔细看星球顶帖《北京房产投资的核心逻辑与原则》，祝你一切顺利
Q：问题：荆先生您好！我的情况是这样的：我老婆5年前调到北京工作，享受了5年的北京社保，现在刚好具备在北京买房的资格，由于我们还没有拿到北京户口，为了孩子的教育，我们目前是分居状态。我和孩子住在老家，一个新一线城市。我老婆在西单金融街上班，在单位附近租了一套房子（公司可以报销大部分房租，如果我和孩子不调到北京，老婆可以继续住在租的房子里，所以不用考虑老婆的通勤距离）
在北京买房的主要需求是房子的保值增值，同时也考虑到将来孩子有了北京户口，能在北京上学，自住的需要。当然，孩子已经读初二了，不一定能等到北京户口就去北京高考。但孩子学习成绩好，很有可能考上北京上大学。想给孩子留一套北京的房子。即使孩子长大后在其他城市发展，北京的房子也可以卖掉，换成孩子所在城市的房产。所以十年后的出售也是要考虑的。
我目前能用现金支付700-800万首付，想把房子总价控制在1200万以内，至少需要两房，最好是三房。我对北京不是很熟悉，老婆工作忙，也没时间去北京看房，就是不知道哪个位置比较适合我买房？目前有人推荐丰台的“国誉万和城”和“天悦山河”；开发区还有“橡树湾”。希望大家能给些更专业的买房建议，谢谢！
A：答：您好，谢谢信任！1、先说一下丰台两个楼盘，天悦山河、国誉万和城现在的售价，未来在二手市场没有非常明显的优势。这个区域万科紫苑2017年卖8万，5年后的今天还是8万卖，而且只有楼层好、户型好、品质非常高的房子才能卖到8万出头。这个区域最佳买房时机是2018-2019年，2017年之后这个位置从8万降到最低6万，2020-2021年会调回8万。万科紫苑是这个区域的标杆楼盘项目，其次是假日风景，然后是天鸿美誉和建邦；天悦山河在位置上不如万科，靠近高速，唯一卖点就是所谓的科技住宅，这个区域保值性还可以，但升值性一般；西红门属于大兴西线龙头区块，但主要为通勤族刚需区域；橡树湾还可以，但位置距离核心位置稍远，存在不确定性；
2、现在北京房产投资有两种常见策略，一种是追求最大潜力，一种是追求稳健增长。你现在的买房思路属于第一种，就是追求最大潜力。这种方法如果区域楼盘选择得当，可以达到一击致命的效果；但如果没有对房产市场进行深入调研，没有建立成熟的价格体系，很容易进入比较冷门的地段。比较冷门地段的房子一般户型大，价格低，如果房价上涨，回报相对可观。但如果没有做深入的市场背景调研就贸然进入，很容易把低洼地带变成坑，上车容易下车难；
因为你没有在北京买房的经验，我建议你选择稳健增长的策略。稳健增长意味着放弃高风险高收益，选择确定性高的板块。即使升值不多，只要有收益，后期就有机会置换升级，继续建仓。现在房产投资，就是看风险评估能力，价格越低风险越大，价格越高风险越小。具体到你的购房，
1200以内的三个地块，无论是丰台还是大兴，都有一个共同的特点就是刚需客户比较多。1200属于微改善型的预算，大家要关注一下城区的热门地块，这些地块房价波动不会太大，容易拿到地块的红利。我家人在金融街上班环北京经济圈房价虚高，如果想买离单位近一点的房子，可以看看丽泽的顺驰蓝调和金泰城丽湾。这两个楼盘位置和品质都很好，性价比也不错，房价也会随着丽泽的实现慢慢上涨，这个方案比较适合你。建议仔细看精华专栏文章81#北京房产投资核心逻辑与原则。祝大家一切顺利！
问：荆先生，看了您置顶的文章，受益匪浅。但由于我对经济指标没有基本了解，也从来没关注过通胀、杠杆、资产配置等，有些问题还是不太明白。总觉得贷款额度越高、期限越长，利息就越高，不太适合自己。
但看了你的文章，我觉得杠杆率越高越合适！是不是可以这样理解，如果通胀率保持在正常水平（比如CPI在3%左右），那么支付的利息基本可以抵消因为通胀而少付的贷款金额（相当于少付了）？同时通胀率超过正常水平的部分和房产本身的升值都是你自己的收入，这样理解对吗？另外，如果使用杠杆，多少级别的杠杆配置对家庭来说是安全的？是不是杠杆率越高，贷款期限越长越合适？风险有哪些？请荆先生多多指教，谢谢！
A：答：你好；用债务投资房产，就相当于借新货币稀释别人的财富。通货膨胀的本质就是财富的再分配，每一次通货膨胀就相当于“抢劫”，即最先得到新钱的群体获益最多，最晚得到新钱的群体承担损失；另外通货膨胀还会加速贫富、阶级分化的速度。富人通常拥有很多资产，可以利用这些资产获得新的信贷，也就是新钱。穷人的资产很少，获得新钱的机会也减少了。普通人利用一切渠道、一切资源借钱买优质房产，买那些能跑赢通货膨胀的房产才是最有效的“抢钱”方式，否则只能一次次被抢；通货膨胀不会同时均匀地提高所有商品的价格，而只会永远以波浪式改变商品价格；优质房地产价格的上涨，其实是阶层分化加剧的具体体现；
我们的国家大约有三个数据：货币，物品和通货膨胀率，纸质货币的发行速度超过了物理商品，这导致了整个社会的通货膨胀率，这是房屋价格上涨的唯一货币。人们的收入不断增加，但现实是，如果您想提高房屋价格的生产力，那么不可避免地会增加房屋的需求，而不可提高房屋价格，如果您不想扩大生产力其他言语，只要其他先决条件保持不变并且货币供应量继续增加，房价的上涨就没有终结。
高质量的房地产可以持续使用，只要选择的风险就可以升高，只要您的每月付款都在上升。 S.投资社区会看到一个错误，当时房地产价格上涨。尿素取决于家庭的收入。如果您可以在接下来的五年中保证每月付款，只要选择正确，您就可以根据上限进行操作。
问：吉先生，我刚刚在地球上读了很多，我在地球上都受益匪浅。泡沫现象。
答：您好，我的信任是穷人的典型想法，房子只是一张床，在这种情况下，他们为什么要为所谓的地点付费？
北京人的价格已经很高，当时，当大学的学费是30,000或50,000元时，他们的费用是贫穷的，这是最不同样的命令。为了证明他们没有买不好的位置，但其他人是盲目的，看不到一般情况。
So they want to buy in the suburbs, and the location must be sacrificed first, and secondly, they have to buy new houses; because if they buy a second-hand house, they will live in it for the rest of their lives, which is a denial of their so-called success. Buying a new house is different, which is what I talked about in the article "The Core Logic and Principles of Beijing Real Estate Investment". A 100-square-meter house in a core area may cost eight or nine million, while you can buy a 200-square-meter one in the suburbs. So they bought Yuandaxin, but the result was that the price did not rise for a hundred years, and they missed the best opportunity to buy a house and get rich again and again. It is recommended to read the top article of the planet "The Core Logic and Principles of Beijing Real Estate Investment" carefully. I wish you all the best.
北京的房屋中不超过20％的市场
我们的股票选择领先于市场
