房地产项目各阶段前期工作
春节刚过，很多项目都开工了。 但是在项目建设之前，应该做哪些前期工作呢？ 项目前期工作贯穿于项目建设，前期工作的效率和质量直接决定项目建设的成败。
一、开工前的准备工作
复工前前期工作的主要目的是取得《建设用地规划许可证》、《国有农用地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和各项施工管理项目建设职能部门审批文件，确保项目依法复工建设。
涉及建设管理职能部门：发改委、规划、国土、建委、人防、环保、卫生防疫、园林文化、市政、消防、交警、招投标办等。
（一）前期工作
1、方案设计审查
方案评审的主要内容包括（但不限于）：
（一）是否符合选址意见书及附图要求。
(2)是否满足设计深度规范的要求。
(3)总图设计是否完整。 包括总平面图和设计单位签字是否齐全； 是否标示道路红线、征地红线、用地红线、建筑红线等。
（四）技术经济指标是否标注，技术指标是否超标。
（五）与原生效计划是否一致。
（六）是否符合建筑安全宽度和公共安全。
(7)防火爬升、流通场所是否符合规范要求，消防控制中心设置是否合理、智能化，室外防火设计是否符合规范要求。
（八）民防建设区域是否符合规范要求； 民防疏散是否符合要求； 其他设计是否满足地下人防施工要求。
（九）机动车、自行车停车位设计数量和标准是否符合规范要求，机动车出入口和车道设置是否符合设计规范。
（十）绿化指标是否符合要求，估算是否准确。
(11)排气、排烟、排污、排水是否符合设计规范要求，排水、排污、市政插座是否合理。
(12)是否因建筑功能布局等诱因产生噪声，是否对噪声进行处理，是否符合规范要求。
(13)变配电室选址设计是否合理。
(14)生活、消防水池设置是否符合规范，供暖是否满足需求。
(15)天然气室外设置是否合理。
(16)现场管线布置是否合理。
（十七）公共建筑配套设施是否符合新政和法规要求。
2.初步设计审查
初步设计审查前必须取得交通评价批准和地质钻探资料。 初步设计审查的主要内容包括：
（一）是否符合选址意见书及附图要求。
（二）是否修改立项方案设计审批中提出的意见。
(3)是否满足设计深度规范的要求。
其余评审内容参照方案设计评审内容。
3、申领《建设用地规划许可证》
方案或初步设计获批后即可办理《建设用地规划许可证》，各企业可根据自身项目的实际情况进行安排。 规划材料主要包括地形图、勘察设计红线图、规划或初步设计批复等。
4.申领《国有耕地使用权证》
申领《国有农用地使用权证》前，根据规划或初步设计批复和《建设用地规划许可证》，先进行土地用途预审，土地测绘可同时委托。 预审合格后，进入建设项目用地审批，领取《建设用地批复函》。 最后，根据建设用地批复函，征收期间必须按规定申领《国有耕地使用权证》，办理土地界线确认、土地公示、缴纳契税等手续。
5.施工图设计审查
申请《建设工程规划许可证》前，需对工程建筑进行预选位估算、预选位、施工图交叉初审，并根据定位结果修改总平面图估算，报卫生防疫、消防、人防、环保等部门进行施工图审查。 依据是方案和初步设计审批和各种专业设计规范。 交通、绿化审查不是申请《建设工程规划许可证》的后置条件。 其中，绿化审查在水景施工图通过公司内部审查后方可送审。
6.申领《建设工程规划许可证》
通过环境影响评价报告审批、建设项目消防初审、建设项目设计卫生审查、人防工程设计初审、取得《国有耕地使用权证》，同时，威海受影响项目还必须完成临沂受影响承租人的治理工作后，方可申领《建设工程规划许可证》。
七、取得《施工许可证》
项目通过施工监理招标，取得中标通知书，签订施工监理协议，按规定缴纳各项养路费，并按照市教委要求准备各项材料后，《可取得《建筑施工许可证》。
（二）应注意的工作
1、认真核对《建设用地规划许可证》、《国有农用地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及其附件和图样，不得损毁护照由于遗漏。 失真。
2、项目方案委托设计前，前期人员应摸清拟开发用地及周边地面附属物及地下综合管线现状，以及室外场地标高; 熟悉《项目选址意见书》及附图
各项内容，并与控制规范进行对比，确保《工程选址意见》及附图要求得到合理落实。 对于需要突破的指标，在有效把握规范的前提下，提前与政府相关部门沟通，确保整个项目的顺利进行。
3.根据公司的惯例，通常项目都是由自己的设计公司来设计的。 前期工作人员要做好市教委设计办工作，优先选择一个单位、多个方案。 如教委认为项目规模较大、特殊地理位置等优惠需要招标的，应根据项目规模与所属设计公司协商确定合格的招标合作方，并做好各项准备工作用于招标。
4.在每个审核阶段，需要随时了解各部门的审批情况。 对于评审人员提出的后期设计或施工中预计难以避免的各种问题或现状，需要以最快的速度与政府和设计人员进行沟通。 有效的沟通，保证后期的设计和施工能够落地。 为了保证项目设计的进度，每个设计阶段的负责人基本有了意见后，就可以委托下一步的工作（设计或施工安排）。
5、方案设计期间，为准确把握设计方向，减少日后图纸改动，在方案设计中期，根据项目实际情况，烟台相关专业单位分析、景观分析、可邀请环境影响分析、交通影响分析介入，对方案进行综合分析。 设计提出建议，不断构建方案设计。 同时，在规划获批前，须对规划进行公示，公示过程须经街道（社区）确认。 因此，项目立项后，需要协调维护与项目所在地政府的关系，确保公示顺利通过。
6、为保证整个图纸设计的进度，在初步设计阶段，需要根据方案设计审批的相关意见进行设计。 设计成果，尤其是立面和公共区域、功能用房的定位设计。 为节省时间，各项目公司可结合项目实际情况，在施工图基本完成前，提取施工图中间成果作为初步设计方案进行审核，并计算出施工图的面积初步设计图。 如果略有下降房地产监理单位邀请招标文件，应该是这里的相图体现出来了。
7、施工图总平面图将作为《建设工程规划许可证》的附图使用，因此需要与设计单位协调，严格规范总平面图的绘制，主要包括经济指标、住宅配套公用建筑、报批单栋建筑明细、建筑数据内外关系。 总图根据预定位结果进行校对。 通常情况下，施工图将作为项目的预售面积图。 根据目前北京市对凹凸卧室和架空楼层面积的估算规则，建议委托相关机构进行指标估算，严格控制文字标注，确保后期工作的主动性。
8、施工图设计审核通过后，进行招投标工作。 邀请有经验的工程管理人员对施工单位和施工项目组进行考察和选择； 选择费率招标或工程量清单招标应咨询集团成本管理部门。 现阶段，前期人员要协调政府招标部门的工作，尽可能缩短招标时间，为尽快复工创造条件。
2、施工过程中的前期工作
建设过程中的前期工作包括五个主要方面的工作内容：新政策范围内的设计变更备案； 施工过程中，配合项目做好现场协调及相关手续，确保项目顺利施工； 办理预售证； 协调落实施工图施工审查意见； 协调大型市政设施与内部管线的衔接。
（一）主要任务
一、规划变更备案
以确保销售图纸与实际情况相符，减少客户投诉。 在施工过程中，特别是在项目销售和面积预测之前，北京市规划允许在不改变建筑物性质、建筑面积、户数和户数的情况下，对建筑物内部平面进行变更备案。房子的类型。 前期工作人员应配合设计单位出具变更联系单，进行规划变更备案，并及时督促区规划局报市规划局备案。 北京市规划局目前规定可以变更备案的有：建筑内部隔墙的减少或轻量化、建筑木门的移位或增减、建筑内部卧室规格的变更，以及住宅套房内各功能房间位置的调整。
2、施工过程中的协调
为保证项目建设的顺利推进，在项目建设过程中，要积极配合工程部协调临时出入口施工、城市道路开挖、占用城市道路、夜间施工许可、 ±0.000次检查、中间结构的初检、施工过程中的投诉处理等工作。
（1）临时施工出入口：指施工过程中施工机动车从市政道路进出施工现场的出入口。
（2）城市公路开挖：是指在项目基础设施建设过程中为埋设地下管线或开辟出入口而开挖市政公路，须办理相关审批手续。
（三）占用城市公路：指向公安、巡警部门申请占用城市公路进行建设的审批程序。
(4) 夜间施工许可：因工期赶工，除环保部门正常允许范围以外的情况（如：地下室、外墙浇筑混凝土），需由施工单位协调。前期人员，由建设单位负责处理。
（5）±0.000验收：指工程进度达到±0.000时，通过主管部门验收，确定建筑物的位置和标高，为工程建设和规划的初验提供依据。
（6）中间结构初检：项目主体结构施工完成后（或根据项目公司实际情况施工到一定楼层时），申请中间结构初检建设工程质量安全监督站。
（七）施工期投诉处理：指施工过程中因周边业主噪声影响、扬尘污染或深井施工对周边道路、建筑物的影响等引起的投诉协调处理。
3、预售证办理
预售许可证是商品房合法预售的法律依据，申领预售许可证是项目启动销售、实现资金回笼的重要环节。 在办理过程中，各职能部门在项目进度、面积预测、物业使用及物业管理资金审批（收）、销售门牌核销等方面有很多规定和要求。一般情况下，前期工作人员应积极跟进项目进展，提前准备好相关审批材料，提前安排面积预测图、人防红线确认、拆迁安置说明，并与房管确认报送审核材料的有效性部门提前。 如果镜像进度符合要求，则可以保证较快的速度进入预售许可流程。
4、为确保项目建设后期各项目单位的初验顺利通过，需要在施工过程中对施工图审批意见的落实情况进行督促协调，与对施工实施中确有难度的工作，要积极与初检管理部门进行沟通，做到心中有数，确保后期初检顺利通过。
5、根据项目进展，配合工程部协调电力、自来水、电信、网通、给排水、排污等专业单位或市政部门，做好对接工作大型市政设施及内部管线。
（二）应注意的工作
1、在施工过程中，为保证工程的施工进度，前期管理人员要有全局意识，主动关心工程进度，协助工程部做好做好周边协调工作，为工程部提供良好的施工环境。
2、重视施工图施工审核意见，跟踪项目管理落实情况。
3、在申请预售证前，必须按照实事求是的原则，即符合设计功能定位的房屋面积测绘，并协调面积分配确保预测测图结果与实际面积测量和分配原则相一致。 同时，要善于把握总施工面积和分项面积在合理偏差范围内。
三、项目建设后期前期工作
项目建设后期前期工作：组织对各个单项项目进行初检，以满足销售协议规定的交付标准； 取得商品房地产权利初始登记证，并为承包人办理产权登记提供证明材料。
涉及建设管理职能部门：质检站、消防、规划、国土、建委、人防、环保、卫生防疫、园林文化、市政、交警、档案、房管等部门。
（一）主要工作
1、项目相关初检：消防、环保、人防、卫生防疫、交通巡检、绿化巡检、工程竣工档案移交、质量验收、工程竣工备案等初检。
2.与规划用地相关的初验包括：规划初验、面积测绘、土地审查初验、配套用房和物业管理用房确认等。
3、产权相关：初始产权登记。
（二）应注意的工作
1、前期人员应根据工程初检要求，结合工程进度，提前安排各项初步检查，主要包括消防、规划、质检、环卫、人防、环保、交警、绿化等。有条件的，可邀请相关初检管理人员进行现场初检指导，对指导中提出的各类问题，由工程部督促协调处理。尽快实施。
2、注意预检会议的安排、验收工具和材料的规划、现场配合。
3、实测面积是一项工作量大、工作要求高、审核环节多的工作。 因此，需要协调测绘单位尽快介入。
4、初步规划验收图最终作为面积测量和产权登记的依据。 因此，规划初检图纸必须与现场相符。 同时，规划初审通过后，规划管理部门人员须将图纸送规划局备案。项目入馆备案后，才算完成规划初审。
5、今年年底，四川省出台了《物业管理质量保证基金管理办法》，要求建设单位根据物业管理机构所在地的地质保障基金管理机构一次性报送报告。按物业管理初始登记前物业管理楼宇安装工程总造价的2%的比例收取保修押金，保修押金保管期限为8年。 因此，建议省内各单位在投标施工前要慎重考虑。
4、电力相关前期工作
(1)室外配电和室内配电
室外配电由电源开关站、电缆沟、10KV电力电缆等组成。
室内配电由高低压配电、电表箱、电表、配电箱、电缆、动力终端等组成。
（二）普通变更与特殊变更
一般村民生活用电设置公用变压器，商业用电设置专用变压器。
1.公用变压器是指到户所有由供电部门安装、维护和管理的地方线路、变压器、水表的总称。 在使用公用变压器的新村，每户水表由供电部门直接安装，按国家规定缴纳每度电水价。 水表以外的供电设备，包括线路变压器，由供电局安装，由供电部门终身维护管理。
2、特变电站供电部门只装一台主水表，主表下的分表不归供电部门管理，供电部门只按一般水费交纳仪表。 总表后的线路、变压器，包括用户自装水表，由项目公司定购安装，不由供电部门维护。 在水价方面，特种变压器每千瓦时的水价高于公用变压器。 这是因为从特变用户的水表到主水表的损耗不由供电局承担，而是由特变用户承担。 特种变压器的线路变压器不属于供电局的维护管理，出现问题应由房东或相应机构负责。
变压器配电室
（三）明确与电力部门的工作接口
一、设计工作
室外配电和室内公用变压器通常由电力部门设计单位设计； 特种变压器由项目公司委托设计院设计，电力部门审核。
2、设备采购
一般情况下，电力部门也会对公用变压器的高低压电气设备实行垄断采购和安装。 特殊变更可由项目公司通过招标采购。
3.施工
室内开关站由电力部门投资建设； 室外配电、公用变压器施工一般由电力部门指定的施工单位施工，费用由项目公司承担； 除公变外，电能表由电力部门提供安装，其余由电力部门提供。 项目公司自行确定电气产品和施工单位。
(4) 所有权定义
室外配电设备、管道、室内公用变压器产权归电力部门所有； 户内专用变压器在施工期间产权归项目公司所有。
因产权归属不同，特种变压器的高低压配电和计量部分可设置在同一配电室，公用变压器的高低压配电应设置配电室分别（如右图）；
（5）电力前期工作流程
（1）根据设计院设计能力要求，填写《非居民生活用电开户登记表》、《客户主要用电设备清单》等相应申请表，并加盖单位公章施工单位。 验收合格后，配电室将设计图纸和系统设计图纸送市电力局客服中心审图。
配电房配置如有特殊改动，高低压图纸由项目公司委托设计院设计，并报市电力局客服中心审图。
如设公用变压器，高、低压图纸由电力设计院根据项目公司提供的图纸容量设计，低压测量由项目公司委托设计院设计。
(2)电力部门现场勘察，确定供电方案。 审查完成后，出具《用户图纸审查意见书》和《供电方案通知书》，签订电力工程协议。
(3)电力施工单位在取得供电计划通知并收取相关费用后，进场施工。
（4）电力建设完成后，建设单位联系电力局对受电工程进行初步验收。 根据初检意见整改完成后，预约初检，并在初检即将完成时出具《新建（增容）受电工程初检》。 意见”。
(5)初检完成后房地产监理单位邀请招标文件，用电单位与电力局签订《高压供电协议》。
(6) 协议签订后，与电力局预约即将到来的通电时间，由电力局与供电所安装电表，由电力局工作人员联系配电中心安排即将到来的电力输送。
注：初检通过后，电力局安排上电内部流程约1-2周。
在配电工程设计过程中，前期工作人员和项目管理人员应与电力部门的设计人员和供电管理处的相关人员进行沟通。 与电力部门相关人员交代电力设备的配置、高低压电缆的接线方式等。 通过沟通，可以有效降低配电工程的成本。
【地产精品课程】
面向全省房地产及物业管理人员的专业学习平台
