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房地产企业在建设开发阶段的支出包括前期土地平整、配套设施建设和引进、路证、设计安装、贷款利息等，在会计上一般分为两类支出：和费用。
1、开发费用的征收、分配和结转
（一）开发费用二级明细账
《财政部关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知（财会[2013]17号）第二十六条规定，房地产企业一般设定征地拆迁补偿费、前期工程费用等。工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等成本项目。
建议在建立会计制度之前与成本预算部门和销售部门进行沟通。 最好能保证各相关部门的会计口径一致，以保证后期项目的决算和对账工作的顺利进行。
（二）房屋开发企业成本核算的特殊性
房地产开发的开发周期较长，一般跨度多年。 因此，其成本核算的特点是按项目计算投入成本，而不是像其他企业那样按会计年度核算损益。 其经营成果只有在开发项目竣工验收并交付使用时才能结转收入、确认成本、结转损益。
正常情况下发生的与开发活动相关的成本支出，一般记入“开发成本”科目，并反映在资产负债表的“存货”栏目中。
（三）房地产开发成本费用核算流程
（四）房地产企业开发产品成本核算对象设置
一、会计发展成本核算对象认定的三个原则：
《财政部关于印发的通知》（财会[2013]17号）第十三条规定房地产企业销售代理费佣金，房地产企业产品成本核算对象一般根据开发项目、综合开发期数确定，并考虑产品类型。
独立性原则。 一般开发项目，其成本核算对象应以各独立编制的设计预算或各独立施工图预算中所列的个别开发项目为基础。
合并原则。 同一地点、同一结构类型的集团开发项目，开工、竣工时间相近且由同一施工队伍施工的，可合并为一个成本核算对象。
划分原则。 对于规模较大、建设周期较长的个别开发项目，成本核算对象可以划分为开发项目的某些区域或部分。
其次，国税发[2009]31号文第二十六条规定了确定所得税计算成本对象的六项原则：
适销原则
分类汇总原则
成本差异原则
功能区分原则
差别定价原则
权益区分原则
（5）成本分摊方法
《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[2009]31号）：
第二十九条 企业开发、建造的开发产品应当按照制造成本法计量核算。 其中，应计入产品开发成本的费用为直接成本和间接成本，可按成本对象区分。 它们直接计入成本对象。 共同成本和间接成本不能区分为负担对象的，应当按照效益原则和比例原则。 分配到各个成本对象。 具体分配方式可按下列规定选择：
1、建筑面积法将已开工的开发成本对象占用的面积分配至开发用地总面积。
2、建筑面积法按照开发成本对象已开工的建筑面积占开发用地总建筑面积的比例分配建筑面积。
3、直接成本法按照某一成本对象当期直接开发成本占当期全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
4、预算成本法，按照当期全部成本对象成本的比例，分配当期某一成本对象的预算成本。
（6）具体成本项目的核算
1.《征地费和拆迁补偿费》
房地产开发企业发生“征地拆迁补偿费”时，一般可以根据土地出让合同或相关协议确定相应的地块。 但由于规划审批等问题，很难一次性确定具体的成本负担对象（如建筑物）。 。
2.《初步工程费》
房地产开发企业产生的“前期工程费”一般处于规划设计阶段，大部分成本负担目标就可以确定。
3.《建筑安装工程费》
房地产开发过程中发生的建筑安装工程支出，根据不同的施工方式，采用不同的核算方法。
4.“基础设施建设费”
5.《公共配套设施费》
6、项目完成将转入开发产品
项目竣工验收后，相关开发费用按照成本对象结转至开发产品。
2、开发间接成本和期间成本
(1) 开发间接成本
开发间接费用和期间费用都是房地产企业的支出。 它们的会计内容很相似，但又有本质的不同，财务人员对它们都有清晰的认识。
开发间接成本是指房地产开发企业在开发场地组织、管理产品开发所发生的各种费用。
这类费用本质上是房地产开发成本，但不能直接计入各类开发产品成本。 因此，此类费用首先应统一计入“开发管理费用”科目，然后按照适当的分配标准分配记入各类开发产品成本。
管理费用是指房地产开发企业行政管理部门为组织、管理生产经营活动而发生的各项费用。 属于期间费用，在发生时计入当期损益。 期末转入“本年利润”科目的管理费用，转入后应无余额。
房地产企业在房屋开发建设过程中发生的一切间接成本，首先应通过“开发间接成本”一级科目进行详细核算。 月底，将本月发生的所有开发间接费用一次性转入“开发费用-开发”“间接费用”； 后续将按照一定的标准进行分配，并计入各个相关开发产品的成本中。
制定间接成本到具体成本对象的分配方法：根据效益原则和匹配原则
（2）期间费用
房地产开发企业的期间费用与其他企业大致相同房地产企业销售代理费佣金，包括管理费用、销售费用和财务费用、税金及附加。 下面仅对一些具有行业特点的业务进行详细介绍，一般业务则简单跳过。
1. 销售预付费用
计算一些与销售相关的前期费用，主要分为无法销售的样板房装修费用、售楼处建设及装修费用等。 售楼处的建设和装修费用分为两部分。 售楼处建设部分是指临时售楼处。 房屋出售后拆除的房屋建筑费计入销售费用。 。
例外情况：如会所、商场或住宅用作临时售楼处/样板间，其建设成本将反映在开发成本中，不会在此反映。
2、促销费
与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费及展位搭建费、户外发布费、墙画费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费、展位书印刷费等。
3、业务推广费
企业开展业务促销活动所支付的费用，主要是指未通过媒体的广告支出，包括企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品等。
4. 合约交易费用
房地产开发企业在预售合同、销售合同交易中需要支付的交易费用，不属于向客户收取的交易费用。 还包括支付给交易中心进行网上服务备案等。与房屋销售相关的认证费用以及支付给住房城乡建设委员会的交易费用也记入该账户。
5、销售代理费
房地产开发企业委托中介机构销售时缴纳的费用一般有以下三种形式：
1）按服务期限计费
2）按交易金额收费
3）基本服务费+销售提成（佣金）
根据新会计准则，销售代理费按照房屋销售合同交易金额的一定比例计算确定的，应作为“合同取得成本”处理。
