在这个房地产行业的寒冬中，降本增效已成为所有房企的原则。 组织架构调整、裁员降薪、取消福利、优化设计、延期付款等措施充斥各大新闻媒体
暂且不提这些做法是否真的能够降本增效，但如果不降本增效，那就不符合这个时代的主旋律，各家房企纷纷推出相关运动。
正确的！ 是运动，不是行动。两者的本质区别在于，运动更注重形式，而行动更注重实际效果。
减少每一分钱而不是节省每一分钱
但并不意味着成本越低，最终的结果就越好。 事实上，很多时候，增加成本可以带来更好的运营指标。 当然，前提是合理合法；
第三点是关键！
01
增加成本、提高效率、增加利润
做成本管理的人都有一个习惯，严格控制每一分钱，绝不允许成本增加。
应该说，这是成本管理的基本素质，但还不够全面。
除了严格控制成本之外，成本管理其实更多时候是一个平衡器。 换句话说，成本不一定要降低才算是好事。 很多时候，需要根据具体情况进行判断和灵活调整。
某项目原本是毛坯交付，但项目完工后利润率并不高。 为了增加利润点，将粗犷的形式转化为精装修是一个有效的途径。 这将导致成本大幅增加。 成本经理应该反对吗？
再比如，某项目的营销提出增加新风系统，并表示增加新风系统可以提高售价。 增加配置肯定会增加成本。 成本经理此时是否应该反对？
再比如某个项目正在担心处置问题。 为了促进销售，提高处置率，营销部门提出家电赠送计划，但售价不变。 这时，工程成本也随之增加。 成本经理应该如何应对？
这些情况都是我们在日常成本工作中经常遇到的问题。 许多成本经理之所以反对，只是因为这样做会增加成本，而且他们经常就类似问题与其他职能部门发生争吵。
其实，很容易判断这些成本是否增加了。 你可以通过计算项目利润账来判断。
如果经过核算后，虽然成本增加了，但利润也增加了，那么这就是成本的积极调整成本管理 房地产，作为成本管理者就应该支持。
另一方面，如果通过会计发现对项目利润没有帮助甚至减少项目利润，那么成本经理就必须坚持专业意见。
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合理征收和分配，增加成本和利润
不同的成本分配方法会影响项目的最终利润
1、土地补偿金分配方式研判
项目最大的成本之一无疑是土地成本。 当我们拿到一个项目时，土地付款是整个项目的。 当我们计算盈亏平衡售价和税金时，我们需要将土地付款分配给每个特定的业态。
那么不同的分配方式对最终的利润影响是很大的。 各地征收土地增税的办法会有所不同，对土地分摊办法的要求也会有所不同（有的地方规定按建筑面积分摊，有的地方规定土地费用按建筑面积分摊） ，而其他地区没有规定土地成本分摊）
如果按照业态计算地方土地税增幅，那么土地成本的合理分配就显得尤为重要。
减税的有效途径是将更多的土地成本分配给利润更高的企业。 先按照当地土地分配办法分配，再按照其他办法分配。 计算一下哪种方法更有利于减税。 如果按照当地规定，土地付款的分配方式是最好的，那就是最好的； 如果采用其他分摊方式更有利，则需要与当地税务部门沟通。 当然，你必须想出一个合理的理由来获得税务部门的理解。
2、合理分配开发成本
与土地成本一样，如果项目最终的清税是按照业态进行的，那么可以通过重新分配各业态的成本来实现减税。
最常见的方法是将地下车库的部分或全部成本分摊到地上租赁和销售业态。 这种做法的出发点是，除了少数城市外，大部分城市的地下车库价格并不高，而且处置也是一个问题。 甚至成为项目的负资产，因此不少企业将部分或全部地下车库成本分配给地上业务，以减少地上业务的利润成本管理 房地产，达到减税的目的。
3. 尽可能最大化开发成本
一些费用成本可以归结为开发成本，以增加开发成本，减轻税收负担。
最具代表性的就是营销设施的建设成本。 虽然大多数企业将营销设施的建设成本归为营销费用，但由于是建设成本，在建立成本科目时通常将其归为开发成本而不是营销成本
很多人对营销设施的建设成本感到困惑。 是开发成本还是营销成本？
其实有这种困扰的朋友不明白这是一个二维的东西。
成本核算方法：营销设施建设成本计入开发成本
成本考核标准：营销设施建设成本计入营销费用
4、销售收入和成本的合理分配
我们知道，普通住宅、非普通住宅、商业项目适用的税率是不同的。 因此，如果能够在普通住宅、非普通住宅和商业项目之间合理分配销售收入和成本，就可以降低整体税负。
通过调整成本分配方式进行合理的税收筹划基于一个原则：尽量将成本分配给高毛利业态或非住宅业态。
5、销售或自存需要核算。
由于持有的房产没有发生实质性产权转让，因此不征收土地增值税。 因此，当项目中有毛利率较高的商业物业时，就需要算一笔账，即销售时缴纳土地税加价，还是减少土地增值更划算。通过转为自有租赁来纳税。 通过出售比例减少或缓缴土地增值税划算
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合理合法增加成本增加利润
让我们从一个大前提开始：
项目的利润取决于收入减去支出。 收入可以简单理解为项目的价值，支出可以简单理解为项目的成本。 不过，这个成本是嵌套的、周期性的，因为它涉及到比较复杂的税务问题，但有一个普遍的逻辑，就是项目税后利润越高，缴纳的税金就越高。 因此，通过合理征收和分摊增加的开发成本，可以抵扣税款。 当成本增加量小于避税金额时，虽然开发成本增加了，但对于项目的最终利润来说确实是一笔划算的交易
简单来说，在某些情况下增加成本不仅不会减少利润，反而会增加利润。 那么有哪些方法可以达到这样的效果呢？
1、提高材料、设备价格，增加成本，增加利润。
材料和设备成本是项目开发成本的重要组成部分。 如果材料和设备的价格高，那么工程的整体造价自然就高。 但如果是真的，运营商不可能购买昂贵的材料和设备。 事物
问题是，怎样才能在不付出高于市场平均价格的情况下提高材料和设备的价格呢？
通常房地产公司通过招聘平台来实现这一点。
房地产公司将成立供应公司。 该公司不能与房地产公司有任何关系。 房地产公司将进行正常的招标采购活动。 确定具体供应商后，不会直接与供应商签订合同，而是委托供应公司与供应商进行谈判。 当事人签订供货合同，价格按照房地产企业确定的正常市场价格执行。
如果房地产公司有项目使用某些材料和设备，项目公司会与供应公司签订供应合同，但价格会高于实际价格。 这将增加材料和设备的价格，增加工程成本。
这种模式被很多公司采用，但有几点需要注意
① 涨价必须合理，即涨价必须在市场价格范围内
②提高材料、设备的价格，意味着材料、设备的供应要么由A提供，要么由B提供，无形中会降低总承包企业的利润点。 很多总承包公司不接受这种模式，而且即使接受，也会增加清洁部分的成本，所以大家需要统筹考虑
③如果材料和设备由甲方和乙方提供，那么总承包商也需要为这些材料和设备开具发票，这部分费用也需要仔细考虑。
2、自有总承包公司
房地产企业使用自己的总承包商的案例很多，并且有增加的趋势
一方面，自有总承包企业合作度高，协同效应好； 另一方面，各企业也利用自己的总承包单位来增加成本，提高利润。
原理很简单。 市场价格是一个范围，而不是绝对值。 因此，价格在一定范围内浮动。 只要在这个范围内，高点和低点都是合理的。
如果一个项目综合单边市场价格为2500元/平方米，那么委托自有总承包商的价格可以为3500元/平方米。 这样一来，项目的成本就会更高，利润自然就会更低。 可以有效减少税收； 同时，更容易认识到增加材料和设备成本的可行性。
有人会说，房地产行业的最终成本低，但建筑行业的最终成本不是更高吗？ 这里有一个税率问题。
自有总承包模式还有几点需要注意。
①总承包企业不得与母公司存在关联关系
②不得将自有总承包企业转变为“皮革企业”。 很多房地产企业单方面把自己定位为自有总承包企业，完全明白自己的税收和融资作用。 但最终，房地产项目必须按时交付合格的货物。 产品方面，如果自有总承包企业的管理水平不高，只是一家手袋企业，那么工程的质量、安全和进度都会受到影响，最终得不偿失。
③自有总承包企业也必须加强成本控制。 我曾经在一家房地产公司工作过，也有一个总承包单位。 每个项目合作都很好，但总承包单位在考核时年年亏损，房地产行业也付出了高于市场价格的代价。 价格要高很多。经分析，总承包企业由于管理水平相对较低，采取了规模化的劳务模式。 价格高，过程中还有各种方式增加人工成本。 最终的结果是，房地产行业付出了高于市场价格的代价，而自助服务的一些总承包企业却没有赚到钱，所有的利润都输给了下游劳务公司。
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结论
在房地产开发过程中，项目成本的增加往往带来经营指标的提高。 作为一名合格的成本管理者，必须严格控制成本，不能增加成本。 在此基础上，要根据项目的实际情况和对项目运行指标变化的判断，灵活调整
项目管理不仅是降低成本、提高效率，而且通过增加成本来改善项目经营成果，是成本管理者必须具备的思维方法和理念。
