新加坡主权财富基金 GIC 将于 2023 年夏季推出
东京汐留超高层写字楼“汐留城市中心”的出售手续
（东京都港区）
2023年1月至9月，海外投资者在日本国内房地产的购买金额同比下降20%，而销售金额却增长至2倍以上。如果全年出现净抛售，这将是2019年之后四年来的首次。 日本房地产投资包括住宅在内的整体表现强劲，但海外投资者以写字楼为主，过去市场的驱动力，正在转变为卖家......
日本国内写字楼投资呈现出趋势变化的迹象。受利率上升导致的海外房地产低迷影响，曾经是日本国内市场推动力的海外投资者将在2023年或四年来首次转向净卖家。 COVID-19疫情之后，日本的写字楼租金也持续下降。包括住宅在内的日本房地产投资整体表现强劲，但在日本央行（Bank of Japan）探索货币政策正常化的背景下，充裕资金驱动的格局正迎来拐点。
过去一年里，曾经购买日本房地产的海外基金变成了卖家日本房地产，主要是写字楼。大型房地产服务商世邦魏理仕的数据显示，2023年1月至9月海外投资者在日本国内购买房地产的金额约为8300亿日元，较去年同期下降20%，而销售额则达到约150%亿日元，增加了一倍以上。扣除后净销售额为2200亿日元。如果全年实现净销售额，这将是 2019 年之后四年来的首次。
写字楼的需求也不容乐观。大型写字楼机构三纪商事（东京中央区）的数据显示，截至10月，东京中心五个区（千代田、中央、港区、新宿、涩谷）的平均租金已连续39个月下降。截至10月，每坪（1坪=3.3平方米）的价格为19,741日元（约合人民币958元），较2020年7月的近期峰值（23,014日元，约合人民币1,116元）下跌14%。空置率也达到6.10%，连续33个月超过5%的供应过剩指标。
位于东京汐留的超高层办公楼汐留城市中心备受瞩目。原因是持有该大楼多数股权的新加坡主权财富基金GIC于2023年夏季启动了出售程序。GIC还在推进出售其在东京拥有的其他大型办公楼的程序。
GIC急于减持资产的背景是日本以外海外投资环境的恶化。从GIC截至2023年3月末的投资业绩来看，近五年的名义收益率为3.7%，为2016年以来的最低水平。在欧美写字楼价格暴跌的背景下，该公司似乎正在出售相对强劲的日本房产来弥补。
9月下旬，有消息称汐留办公楼及其总部的主要租户富士通已搬出大楼。目前，租户争夺战正在加剧，寻找替代租户可能会很困难。
尽管日本住宅和酒店（同为房地产）的需求非常强劲，但根据日本房地产证券化协会（ARES）的数据，写字楼占国内房地产投资信托基金（REITs）拥有资产的40% ）。
日本房地产市场之所以吸引海外资金，很大程度上是因为日本央行（央行）货币宽松带来的低借贷成本。如果利率上升导致投资价值减弱，此前看好日本房地产的海外基金也可能会调整政策。三菱日联信托银行海外投资者调查显示，“乐观、略乐观”的投资意向由2019年的89%下降至28%。
日本央行统计数据显示，截至9月底，国内银行对房地产行业的贷款首次突破100万亿日元。达到了泡沫经济时期的两倍日本房地产，占贷款总额的比重也比泡沫经济时期提高了5个百分点，达到17%。日本国土交通省的商业房地产价格指数与2010年相比上涨了约40%，但目前增速正在放缓。
