有效防范和化解优质龙头房地产企业风险，改善资产负债状况。支持刚性住房和改善性住房的需求；推动房地产业平稳过渡到新的发展模式。
中国房地产报记者徐谦北京报道
2022年是楼市深度调整、房企风险加速出清的一年。 2023年楼市表现如何备受市场关注。
12月15日至16日，一年一度的中央经济工作会议在北京召开，对2023年经济工作进行全面部署。
会议提到：“当前我国经济复苏基础尚不牢固，需求萎缩、供给冲击、预期减弱的三重压力依然很大。”在此背景下，“明年要坚持稳定第一、稳中求进”。继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。
对于2023年房地产市场调控方向，中央经济工作会议再次定调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。这是自2016年12月以来中央首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，此后第六次定调“房子是用来住的、不是用来炒的”，表明投机性住房是用来住的、不是用来炒的。投资需求仍受到抑制。
但在这个大前提下，房地产管理基调发生了明显变化，稳定、支持的基调转强。
会议强调，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交付、保民生、保稳定工作；满足行业合理融资需求，有效防范化解优质龙头房地产企业风险，改善资产负债状况。支持刚性住房和改善性住房的需求；推动房地产业平稳过渡到新的发展模式。
12月15日，刘鹤副总理的讲话也传达了管理基调的转变。他表示：“房地产业是国民经济的支柱产业，针对当前下行风险，我们出台了一些政策，正在考虑新的措施，努力改善行业资产负债状况，引导市场预期和信心向好。”恢复。”
支持住房改善
住房消费特别是刚性住房和改善性住房需求将成为2023年扩大内需的重要抓手。
会议指出，以扩大内需为重点，要把恢复和扩大消费放在首位，多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。
事实上，支持住房改善不仅是2023年的工作重点，也是未来十年政策支持的方向。
12月14日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》，明确提出要坚定不移实施扩大内需战略。住房方面，要支持居民合理自住需求。
近年来，改善型需求一直是采购的主力军。据克而瑞统计，新建商品住宅中，2021年一线城市销售三居室占比将达到49%左右，较2020年进一步提升2.11个百分点；二线、三线城市的三居室销售比例均在55%以上我国房地产的调控政策，且比例较去年有所增加。未来，三居室、四居室的成交比例预计将继续提升。
据《2020年中国人口普查年鉴》显示，我国家庭人均居住面积达到41.76平方米，户均房间数为3.2间，户均居住面积达到111.18平方米。
这意味着，在“住的地方”的基本需求得到满足后，住房需求将逐步过渡到改善性需求，这是必然趋势。
广东省城乡规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，商品房市场短期内要企稳，拉动内需和消费，改善需求的释放才是关键。钥匙。在房价高企和疫情影响的背景下，居民收入短期内难以增加，主要来自新增居民的刚性需求难以启动。唯一的办法就是依靠住房置换和改善的需求。他预计，限购政策、二套房贷款首付及利率、房屋交易税费等都可能要调整。
置信投资首席经济学家、研究院院长连平表示，多年来首次明确提出支持住房需求，预计下一步将加大对改善住房需求的政策支持力度年。地方政府也会积极做出努力。有条件的城市将减少或取消限制性购房政策，推动存量房去库存，支持房地产业健康发展。
会议还提出，推动房地产业平稳过渡到新的发展模式。去年中央经济工作会议首次提出“探索房地产业发展新模式”。 “平稳过渡”是指与新发展模式相关的重大政策预计将在2023年出台。
对于新的发展模式，这次中央经济工作会议并没有过多阐述。但《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》却做出了详细安排，就是加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度稳步落实房地产市场平稳健康发展的长效机制；完善住房保障基础制度和配套政策，以人口净流入大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。因地制宜发展共有产权住房；完善长期租赁住房政策，逐步使租赁住房和购买住房平等享受公共服务。
防范化解优质龙头房地产企业风险
这次中央经济工作会议再次强调“有效防范和化解重大经济金融风险”，是对二十大精神的进一步落实。在重大经济金融风险中，房地产风险仍是重点领域之一。
会议强调，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交付、保民生、保稳定工作，满足行业合理融资需求，有效防范和解决房地产市场融资难问题。化解优质龙头房地产企业风险，改善资产负债状况。
中国指数研究院指数业务部市场研究总监陈文静解释道，“保障性住房”仍然是重中之重，也将是房地产政策出台的重要重点之一。预计2023年“保障房”专项贷款及配套资金落实将继续加快，“保障房交付”有望取得更加实质性进展，推动房地产预期恢复房地产市场。
同时，本次会议明确提出要“有效防范和化解优质龙头房地产企业风险”，表明优质龙头房地产企业风险已受到中央和监管部门的高度重视。当局。
李玉佳表示，化解已经爆发的风险是2023年房地产工作的重点之一。但截至目前，几家龙头企业的风险管理尚未完成，推进资产重组、并购重组的进展也还不够。没有达到预期。 2023年的风险处置必须有明显成效，消除市场担忧，缓解市场信心和预期恶化的状况。留下来的企业必须改善资产负债表和负债状况，才能从根本上建立抵御风险的防火墙，实现转型和未来发展。
值得注意的是，目前，缺钱仍然是大多数房企共同的痛点之一，特别是随着债务违约风险上升，部分房企仍面临短、中、长期的困境。付款压力。尽管11月份以来，监管部门出台多项稳定房地产市场的举措，“金融十六条”、“第二支箭”、“第三支箭”等融资支持措施相继落地，但房地产融资房地产企业依然弱势。
国家统计局数据显示，1-11月，房地产开发企业到位资金同比下降25.7%，降幅比1-10月扩大1个百分点。其中，国内贷款同比下降26.9%，降幅比1-10月扩大0.3个百分点；自筹资金同比下降17.5%，降幅扩大2.7个百分点；吸收存款及垫款同比下降33.6%我国房地产的调控政策，个人按揭贷款同比下降26.2%。 %。
与此同时，房地产市场仍在下滑，距离“稳定发展”的目标还很远。 1-11月，全国商品房销售面积同比下降22.3%；销售额同比下降26.6%，降幅比1-10月扩大0.5个百分点。销量的降幅大于销售面积的降幅，这意味着新房价格仍在下跌。
市场信心亟待恢复。近日，刘鹤副总理强调，“房地产是国民经济的支柱产业”。 “房地产业上一次被称为支柱产业是在2003年，20年后再次被称为支柱产业。毫无疑问，这些对市场都有积极的影响。虽然市场压力仍然很大，但政策正在逐步完善，政策的力度和广度都超出了预期和想象。”万科集团董事局主席郁亮在万科临时股东大会上表示。
房地产行业面临的困难是暂时的。 “未来一段时期，我国城镇化仍处于快速发展阶段，有充足的需求空间为房地产行业稳定发展提供支撑。”刘鹤指出。
