国企“大地主”谋转型
作为中国最早、最成熟的工业城市，上海（房地产）也最先遇到了土地资源短缺与城市工业发展之间的尖锐矛盾。 2014年5月，上海第六次土地规划工作会议明确上海华谊集团房地产有限公司，2020年规划建设用地规模3226平方公里，将是上海未来建设用地的最终规模，不允许突破。
为了解决城市发展与土地稀缺的矛盾，上海开始从现有土地上寻求发展空间。一是工业用地195平方公里。随着新土地政策的进一步发酵，持有大量土地的国有企业纷纷启动“存量盘活”计划，为企业转型发展寻找突破口。
补缺
戴德梁行近日发布的研究报告显示，2014年上海新增建设用地规模为18.84平方公里，今年土地市场供应大幅下降已成定局。未来供应缺口将主要依靠现有土地盘活。目前，上海现有工业用地约195平方公里，分布在工业规划区外和集中建设区内。转型方向是完善城市公共服务功能，重点发展现代服务业。这部分土地是上海现有土地盘活的核心。
戴德梁行董事、华东评估与咨询服务部负责人顾月如告诉早报记者：“过去10年，上海常住人口增加了超过600万人，城市规模也随之扩大根据过去10年上海城市增长速度粗略计算上海华谊集团房地产有限公司，到2020年，上海城市建设用地需求将可能达到600多平方公里。与去年上海第六次规划土地工作会议限定的2020年建设用地最终规模为3226平方公里相比，存在较大的建设用地缺口。”
据悉，截至2013年，上海建设用地规模已达3070平方公里。也就是说，2020年之前，上海新增建设用地总量最多不得超过156平方公里。
业内专家指出，上海在上世纪曾是全国的工业中心，浦西的工厂就更多。在产业不断升级的背景下，上海纺织、化工、制造等行业不少企业退出或淡出相关产业，而原本用作工厂的工业用地则出现闲置或半闲置。因此，对于上海这样一个建设用地极其紧张、形势相当严峻的城市来说，盘活工业用地弥补不足就成为最佳方案和当务之急。
“随着上海地价飞涨、传统工业制造萎缩……具有相当规模的工业用地成为振兴的突破口。”同测咨询研发中心高级分析师徐志敬表示。复旦大学房地产中心主任尹伯成表示，“工业用地转用是上海正在大力推动的事情。”
对此，上海诚兴行营销服务机构总经理李晓指出，现阶段，三四线城市商品房库存居高不下，开发商战略转移，深化布局在一线城市重点发展和新开发项目。走向一线规避风险，尤其是像上海这样发展最稳定的地方，必然会吸引更多开发商的关注。因此，盘活现有土地不仅是未来填补土地供应缺口的主要途径，也将是稳定地价、调控房价合理发展的有效手段。
突破
早报记者从戴德梁行了解到，过去盘活工业用地的方式主要有两种。一是在不改变建筑结构、增加建筑面积的情况下，对工业厂房等建筑物进行改造，同时保留工业用地所有权。创意产业园转型为商业地产，如八号桥创意产业园、老段创意产业园等都是比较成功的案例。
不过，德友研究部主任陆其林坦言，事实上，目前上海产业园区整体运营状况并不理想，人气不足是一个严重问题。其中，浦东临港新城产业园去年就被曝出空置率较高的问题。虽然受益于自贸区，但交通偏远仍极大制约其正常发展。另一方面，城区部分创意园区的运营状况并不理想。随着创意园区数量的增加，同质化竞争更加严重，有的创意园区甚至转型为中小企业的办公地点。
此外，盘活存量工业用地的另一个途径是征地入库、公开流转。虽然政府可以通过市场竞争实现土地资源价值最大化，但过去，由于原土地权利人在公开出让后往往无法参与土地开发，参与土地征储的意愿较弱，土地使用权人的参与意愿较弱。采集和存储需要很长时间。例如，去年9月出售的浦东新区阳泾社区C000204单元1-03-05地块，原本属于上汽集团（600104，股吧）。从2002年到2013年，浦东新区政府用了十多年的时间才完成了这个项目。土地征用和土地储存。
面对上海建设用地指标逼近上限、土地利用效率亟待优化的背景，早在去年，上海市政府就下定决心大力推进现有工业用地盘活，并给予企业两新振兴途径：区域整体转型和有条件的零星转型。
2014年3月，《本市现有工业用地盘活实施办法（试行）》发布，涵盖工业用地用途转换、区域整体改造、零星用地盘活、增加容积率、允许开发主体通过缴纳现有土地出让金，将工业用地转变为研发总部、商务办公、教育养老等各类用地。但改造必须符合用地所在地政府的总体规划，并经区、县政府指导并批准后方可实施。
这对于上海土地市场来说无疑是一剂强心剂。
“新实施办法允许以原土地权利人为主体，在一定自持比例、缴纳土地出让金等条件下进行开发，实现各方共赢。拥有工业用地原地权的企业可以实现土地资产盘活，政府可以有效增加建设用地供应，实现土地资源的合理利用，房地产企业可以获得优质城市地块的土地储备。通过联合开发等方式，”顾月如进一步指出，“在这个新政策下，国有土地规模相当大，企业现有土地成为盘活的突破口。”
益处
目前，上海多家国企已启动“存量盘活”。 《早报》记者了解到，2014年4月新办法出台后，宝钢集团通过偿还地价14.76亿元，将旗下上海钢铁第十厂的工业用地转为商业用地。价格转给融侨集团，收入翻了近一倍。
上海纺织（集团）有限公司目前拥有工业用地存量约4.2平方公里，并正在通过缴纳土地出让金的方式推动宝山、闸北两处工业用地转为商业用地。
事实上，在上海地价持续上涨的今天，通过“存量盘活”释放大量工业用地无疑是双赢之举。盘活存量土地不仅可以成为解决未来城市建设用地供给缺口的重要途径，也有利于上海国企等“大地主”。
资料显示，上海市国资委目前投资监管的企业集团约52家，包括上海汽车集团、上海电气（601727，股吧）公司、上海华谊公司、上海置业集团、光明食品等。 、百联集团等市属企业。国有企业拥有大量土地存量。
以上海纺织控股（集团）公司为例。其面积在其上市公司龙头股份（600630，股吧）2001年年报中显示：纺织集团下属企业372家，整个公司占地面积8平方公里。 。
“我粗略估计，国资委资助和监管的企业投资土地总量应该不少于660平方公里。”中国房地产数据研究院执行院长陈胜透露。也就是说，国资委旗下企业占据了上海土地总量的10%以上。
盘活这些国有“大地主”手中的土地，不仅能为他们谋取更大的利益，还能在工业制造业萎缩的今天赋予这些传统工业用地新的活力，而这些土地也将成为他们的突破口。国有企业转型发展。
易居（中国）控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖钰认为，对于国有企业来说，工业用地“存量盘活”也是引导国企转型的关键独资企业。对于上海来说，这是释放城市土地更多可能的大胆突破。对于开发商而言，加速盘活工业用地或将成为开发商避免过度竞争、高溢价拿地的有效选择。
