大约十年前，我去过望京一次。 当时听说望京有很多韩国人，觉得很新。 我们一行人来北京没什么事，所以有一天我们去798逛街，晚上直接住在望京望京房价为什么高，第一次吃到正宗的韩国烤五花肉。 租给我们房子的房东是韩国人，带我们参观了她家的一间非常大的房子。
当我们准备搬进去的时候，我们和房东聊了一会儿，房东告诉我们，她在那个小区还有几套房子。 听了这话，我们的三观彻底毁了。
当时望京看上去地位很高，但他实在不敢恭维。 这样一个偏远的地方，与我们记忆中的北京这座城市没有任何联系。 整体感觉很不一样。 这就是我对望京的第一印象。 那时的望京还处于外企时代。
两年后，我来到北京工作。 我在望京遇到了几个在外企工作的朋友，感觉当时还是有一种优越感，但当时的外企已经开始没落了。
时光荏苒，如今的望京已与当年大不相同。 这段时间我经常去望京，要么是做生意，要么是会见朋友。 每次去那里，感觉都不一样。 虽然位置在北京四环外，但是不得不说这个地方的发展确实太快了。 就像它就像一个独立的小城市。
花了十年的时间才得到认可。 已成为北京四环外房价最高、生活最便利的地方。 也是很多人向往的地方。
那么望京这些年发展得怎么样呢？ 这期间它经历了什么？ 北京其他地区能否复制成功？ 未来其房价还会继续如此高位上涨，能否跑赢北京市场？
今天我们就来聊聊它。
望京是怎样形成的？
现在望京已经形成了完整的生活圈，既有自己的产业，也有完善的生活设施。 在那里工作和生活的人不需要离开这个圈子，因为你的所有需求都在那里得到满足。
目前望京房价均价已涨至7万左右，最贵的房价在10万以上，这在北京四环以外的新区并不多见。
这样一个望京项目是如何诞生的？
要理解这个问题，我们首先要从反面思考，即为什么北京其他地区没有变得像望京那样？
望京应该是北京新区格局中最早、最成熟的地区。 2008年以后的北京新区，如门头沟新城、通州新城、东坝等，都无法与望京相比。 这些都是在城市扩张的背景下发生的。
能与望京的发展形成鲜明对比的应该是亦庄。
亦庄经济开发区自20世纪90年代起就定调，一直是国家优先发展的地区。 但发展到今天，亦庄和望京还是有一些差距，只能从房价方面进行比较。 目前亦庄均价不到5万，而望京则在7万以上。 在工业装备方面，亦庄也逊色很多。
国家重点扶持的亦庄为何不先向北京看齐？
首先，从区域位置上可以看出：亦庄位于北京东南五环外。 20世纪90年代的北京，三环地区还处于发展阶段。 对于五环外的亦庄来说，当时还很遥远。 北京市区内。 这样看来，亦庄在连接城市资源方面并不具备优势。 城市资源流失很多，发展难度很大。
与亦庄类似的还有目前正在开发的昌平未来科学城。 未来科学城这么多年没有开发出来，跟地理有很大关系。
去年我在一次直播中谈到了如何理解“城市发展”这四个字。 城市发展是一个先发展后发展的过程，即前期城市自身资源需要外溢，然后城市会自动向外扩张。 其主要思想是城市新区不能脱离原有的城市资源。
如果新区距离老城区太远，各种资源不能及时转移到新区，势必导致开发成本过高。 最终的结果是新区无法发展。
事实上，北京所有的新区都可以开发。 只是时间问题。 后来，随着北京城的逐渐扩大，亦庄的发展也变得水到渠成。
其次是产业配置问题。 20世纪90年代至2000年代，北京的主要产业仍然是制造业，配套的批发和零售业。 当时的中关村其实是一个鱼龙混杂的电子大卖场，算不上高端。
当时比较高端的产业大概都是外资企业。 那时候，能在外企工作的都是受过高等教育、收入较高的人。 外企在选址时自然会考虑自身的需求。 那时的亦庄虽然是开发区，有各种优惠政策，但地理位置比较尴尬。 外国高管从首都机场来到北京后，绝不会选择这里作为驻地。
现在我们来对比一下望京，发现望京的地理位置首先是一大优势。
20世纪90年代至2000年代，望京位于原北京城区边缘，能够接收北京的城市资源。 再往东北走就是首都国际机场。 这样的选址是外企最喜欢的。 一方面，拥有机场天然的交通优势。 对于外企来说，能找到离家近的地方，自然不会找离家远的地方。 这是人性造成的； 另一方面，望京地处城市边缘，并不缺乏城市资源。 这种地方对于企业来说发展成本也相对较低。
因此，对于望京来说，在起步之初抓住外资企业的红利就显得非常关键。
外资企业对望京地区发展的带动作用非常明显。 与此同时，望京房地产业蓬勃发展，大量新楼盘正在开发，留下了大量年轻人，为未来进一步发展储备了大量人力资源。
外企黄金十年结束后，外企逐渐衰落，新兴的中国互联网产业落户望京。 这种完美的传承，得益于过去外资企业在望京打下的基础，也与望京息息相关。 与这里距离中关村、五道口等互联网孵化中心不远有关。
对于互联网产业来说，除了北边的中关村，东边的望京是唯一合适的地方。 完善的基础设施和大量的高素质年轻人，都是互联网企业开店的沃土。
经过移动互联网产业又一个十年的蓬勃发展，望京成为北京唯一经历过两波（高端）产业红利的地区。
正是因为有了这些美好的经历，望京才成为北京最宜居的地区之一。 如果你住在望京，你就不需要再离开望京了，因为这里什么都不缺。
望京未来发展
区域发展对产业的依赖性很强，而一个产业的周期往往只有十年。 这是规则。 只要记住结论就可以了。 当一个行业的周期结束后，与下一个行业的衔接就变得至关重要。
北京南城曾经有很多批发市场和工厂。 这类行业有一个问题，就是转型成本比较高。 比如批发市场的搬迁成本就非常高。 这个成本不仅指资金成本，还指时间成本。 其中，时间成本是最重要的，因为当下一个新兴产业到来的时候，如果你抽不出时间，很快就会错过。
北京东三环也面临着这个问题。 东三环的房价并不高。 这与东三环过去老牌国企较多有很大关系。 大量的旧公寓也制约了该地区的升级改造。 石景山区更是典型。
望京的优势在于没有经历制造周期，这使得望京后续的产业实施和转型成本非常低。 外企的终结无非是搬出写字楼，而互联网的兴起无非是搬进写字楼。
这种工业继电器是制造业无法比拟的。 必须先拆除大量工厂，然后再建造新的办公楼。 这个成本太高了。 因此，无论是北京还是全国其他地方，制造业向更先进产业的转型，一定不是原地转型，而是异地大迁。
在未来的发展中，望京仍将拥有这样的优势。 无论诞生什么新兴产业，都可以直接搬进原来的办公楼。 当然，这必须依靠未来的发展和创新才能持续。
除了这样的产业优势望京房价为什么高，望京的未来还依赖于过去经验的积累。 经历了两年的产业黄金岁月，望京自身的区域配套已经非常完善。
与此形成鲜明对比的是，西二旗等经历过互联网热潮的地区。 虽然西二旗工业设施非常好，也有很多大型互联网公司，但其发展时间还不够长，所以生活设施等方面还没有完善，房价纯粹是由工业拉动的。
区域内完善的配套设施是其自身的价值。 即使未来行业衰退，只要有完善的生活设施，自然会留住大量人员。
生活设施的改善和产业的升级有相似之处。 目前整个朝阳区（当然包括望京）其实也有自己的短板，这个短板就是教育资源。 朝阳本身就很富裕，未来的重点将放在教育等资源的培育上。 这方面一旦解决，对于整个地区来说，将会是一个巨大的利益。
我上面所说的，其实是地区发展的一种常态。 过去的老北京城就是一个典型的例子。 老城区的产业被剥离后，现在靠配套资源来支撑房价。 北京东西区的房价很大程度上是由教育资源拉动的。 石景山的房价靠的是便利的地理位置。 生活设施等
从产业和生活设施来看，望京未来的发展没有什么可担心的。
望京房价
从以往的情况来看，望京的房价确实有明显的上涨。 现在望京的平均房价在7万多，是北京房价相对较高的地区之一。 如果2000年在望京买了一套房子，一直保留到现在，涨幅接近20倍。
然而崛起的过程并不像大家想象的那么顺利。 2000年代，望京修建了大片住宅，容积率很高。 后来大量韩国人入住，消化了大量库存。 但2008年前后，韩国人感觉中国经济形势不好，楼市也不景气。 之前买的房子涨了这么多，我怕又会回落，所以就卖掉了，退市了。
后来移动互联网的十年再次升级了望京的价值，同时带动了望京的房价快速上涨。
那么我们现在面临的问题是，未来望京房价还会继续引领北京的上涨吗？
如果从行业的发展阶段和目前的房价来看，互联网行业现在正处于升级期。 当然，也可以称为淘汰期。 小型互联网企业被淘汰，大型互联网企业迎来大发展。 例如，阿里巴巴现已开始在望京建设总部大楼。 可见，望京整体营商环境非常好。 因此，无需担心产业支撑。
但鉴于目前望京整体房价较高，未来可能会跑输大盘。 当然，该地区整体表现不佳并不意味着你买的房子会跑输市场。 尤其是在二手房市场，经验丰富的老手对性价比还是比较敏感的。
新房方面，由于目前政府的限价政策，像近期即将推出的望京大厦等新楼盘，价格明显比二手房便宜，买了就立刻赚钱。 到时候这样的房产肯定会更受欢迎。 能不能买到就看你的运气了。
对了，前几天参观了望京大厦，整体感觉还不错。 看房的人很多，而且还是工作日（平时出去看房也是工作日）。 虽然房子还没有开业，但场面依然很热闹。 我想很多人都应该关注这样的项目。
但最终开发商并未透露户型。 据网上传闻，是今年新项目中最好的户型。 面积也比较大，适合想要提升或者一次性得到的人。 望京终于迎来了一个好的新项目。
总体来说，望京未来的区域价值还是非常非常好的。 从长远来看，这是一个有前途的地区，更适合那些同时考虑住宅物业和投资物业的人。 如果教育、医疗等资源能够在未来几年得到快速提升，相信望京将会迎来新的腾飞。
（超过）
