鹏哥说：2011年我写过一篇关于温州楼市的文章。 当时就预测2011年以后温州房价将长期下降，并分析了原因。 现在看来，这7年的房价走势与我的预期大致相同。 但没想到的是，2015年，随着国家棚户区改造政策的出台，全国房价又迎来一波上涨。 我们可以预测市场趋势，但无法预测政府政策。 这也是中国现状的真实反映。 七年后，我们再次大胆预测温州楼市未来走势。
关于房地产市场基本面的最新消息
中秋节期间，房地产预售制度取消的消息铺天盖地。 广东作为全国房地产改革试点，再次走在了前列。 受此消息影响，恒生指数房地产板块在中秋节后首个交易日暴跌，A股市场房地产板块也跌幅近10%。 1.75%。 取消房地产预售制度的影响是显而易见的。
先说房地产预售制度。 这是香港商人霍英东（郭晶晶丈夫的祖父）发明的一种制度，是房地产开发商在房子竣工前出售房产的一种方式，从而提高房地产开发商的现金周转率。 。 这种做法也是香港房价全球最高的重要因素之一。 取消房产预售制度将大大增加房地产开发商的现金成本，降低资金周转率，这将对资金密集型行业的房地产市场产生巨大影响。
比如，同样的资金，本来可以开5个房地产项目，但现在只能开3个。 为了应对这种情况，开发商只能减少上马项目数量，控制房地产成本，其中土地价格占比最大。 因此，开发商在竞标地块时更加注重成本因素。 如此一来，房地产市场将面临大洗牌。 小开发商拿地更加困难，将被市场淘汰。 另一方面，土地和楼面价格将会下降，从而降低房价。
温州市城区房地产现状及分析
我们再回到温州楼市。 据目前统计，温州楼市明显降温。
我们先来看土地市场。 进入5月份，随着中央叫停大规模城中村改造，2015年以来这波房地产市场涨价的推动力消失了。 这波市场价格原本是城中村改造拆迁过程中被拆迁户需求溢出导致房价上涨造成的。 楼市几乎一夜之间就变冷了。 仅2018年前8个月，全国就有近800块地块未售出。 温州仅8月份就有14宗地块未能拍卖，且均以低价低溢价成交。
笔者选取了温州的几个地区，将2017年成交的土地与类似地点最近投资的地块进行了比较。 结果很明显。 以瓯海区茶山地块为例，温州乐园旁的瓯海之光地块于2017年初出售，原楼面价约为8400元。 龙湖两天前刚刚竣工的温州第一附属医院新医院旁的生命健康小镇地块楼面价仅5800元，降幅近30%。 而且，生命健康小镇地块的区位条件优于瓯海之光地块。 按照预计楼面价计算，龙湖这块土地的开盘价在1.4万左右。 如果预测好，将导致南湖、五田板块房价下跌。
再次以浦州板块为例，远洋地产8月份以12500左右的价格收购了浦州板块的一块地块。 溢价率低于2%，与相邻的中梁艺术2016年价差不到100元。 ，土地溢价达47%。
再以牛山板块为例。 2016年，现代金华城拿到的底价在7100左右。 2018年8月，华侨城以7300元收购毗邻土地。 溢价为4.7%。 绿轴板块，8月，绿城以1.9万拿下横都村拆迁超级地块。 该地块位于城市中心区，价格与2017年类似地段地块价格相差不大。
通过几个板块的横向比较可以看出，土地价格基本持平或下跌。 尽管9月份茶山地区楼面价格较去年大幅下跌，但样本量不足以说明问题。
从一手房交易量来看温州茶山房价，2018年上半年温州共售出3万套，较2017年增长约20%。不过，从目前情况来看，各楼盘项目的交易时间明显变长了，“二次交易”的情况已经不存在了。 也有越来越多的购房者持观望态度。 从我个人的经验来看，最近销售办公室打来的销售电话比较多。 预计下半年楼市成交量将有所下降。
温州城中村改造安置房对市场的影响
安置房。 笔者对我家附近五田地区的安置房情况进行了统计。 选取塘西村、则下生活区、辽东村、老店后村、岳乐洋村作为样本。 据统计，这5个村有近3400户被拆迁。 瓯海区政府公布的安置房建设规划为2023年，此前5个村已建成安置房6000多套，户均1.7套。 统计中不包括按第三产业指标退建的安置房数。 龙湾区和鹿城区未抽取样本统计。 如果其他人感兴趣，请分享统计数据。 按照政府的一贯做法，价值观应该不会相差太大。
因此，2023年之后，或者更早，一些安置房将会进入市场。 （如果被拆迁户选择房屋安置，则需要在房屋交付前向政府缴纳新增房屋的差价等费用。因此，大部分被拆迁户会在安置房交付前出售配额。 ）以五田板块为例，该板块的原住民几乎全部被拆迁安置，每户多出的0.7套安置房必然会出现在二手房市场或租赁市场。 大量房屋进入市场，必然导致房价下跌。 但温州目前人口输入乏力，后继无人。
就安置房质量而言，笔者了解了很多安置房，认为开发商建造的安置房质量>以村集体名义建造的安置房>政府建造的安置房。 湖滨一号旁边的安置房是中梁建的，瑶溪玉龙湾旁边的安置房是绿城建的。 质量很好。
村集体建设的安置房质量与政府建设的安置房相差不大。 不过，也有村集体修建的质量较高的安置房，比如黄峪村的瑞士之家。 但政府建设的大量安置房，如楼桥安德锦园、葡萄棚安置房、五田林村路口安置房、南塘二组等安置房，在交付前均已出现外墙脱落现象。 质量确实很差。 惊险。 近期安德金源发生的电梯滑倒事件也让人心痛不已。
温州楼市总结与猜想
总而言之温州茶山房价，仅靠成交量就只能勉强支撑目前的房价。 如果更多人选择观望，成交量下降，那么房价下跌的窗口期就会打开。 此外，开征房产税的呼声越来越高，利率上升、房贷收紧等都将抑制消费者的购房需求。 因此，从中期来看，房价下跌是不可避免的。
笔者大胆推测，2018年底房价将开始下降。不过，前期温州房价涨幅与全国相比并不大，所以即使房价下跌，整体幅度也不会很大。太大了，预计在20%左右。 另一方面，区域性、结构性差距也会存在。 估值过高的板块以及五田板块、南湖板块等房地产板块将领跌温州。 然而，早期增长不多的房地产和行业，如瑶溪和阳光阿尔勒，将稍有弹性。 劣质安置房的抗摔能力也会远不如优质楼盘。 区域机会仍然存在。 前期地价较低，但随着城镇化的推进，周边配套设施和区位条件改善的地方也会有机会。 比如短期三江板块，中长期滨海板块和瓯江口板块，还是会有或多或少的机会。
人们追求美好生活的愿望始终存在。 拥有多套质量差、位置差的房子的人，可能会卖掉几套，去追求绿化优美、区位优越、楼盘位置好、邻里和谐、外观好看的优质社区。 因此，对于地段好、品质高、学区好的房子，总会有需求。
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编辑学者：林鹏
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