《瞭望东方周刊》（2024 年第 25 期，总第 922 期）刊载了本文，原题为《一线楼市活力初显》。
文丨《瞭望东方周刊》记者张静 编辑顾佳贇
此次一线城市全部取消了普通住宅和非普通住宅的标准。这是在 9 月底优化或取消限购政策等之后发生的事情。这也是楼市政策的又一次升级进阶。
北京望京俯瞰
近日，财政部等三部门发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》。此公告明确了与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的相关税收政策，其中包括增值税优惠政策以及土地增值税优惠政策。
在这种背景之下，上海宣布取消普通住宅和非普通住宅标准，北京也宣布了同样的决定，深圳和广州也先后做出了这样的宣布。与之相衔接的税收政策随之进行了相应调整。具体而言，个人在购房时，享受契税低税率（1%）的面积标准从 90 平方米以下扩大到了 140 平方米以下，无论是首套房还是二套房，都能够享受这一优惠。并且长兴白鹭湾小区房价，对于个人销售已经购买 2 年以上（含 2 年）的住房，一律免征增值税。
中指研究院政策研究总监陈文静持有这样的观点：取消普通住宅标准给一线城市楼市的持续修复给予了更进一步的支撑。这项新政能够有效地降低改善类以及二套房的购房成本，促使改善置换客户快速入场，市场的活跃度有望持续向好转变，同时也会对全国市场的止跌回稳起到助力作用。
11 月 15 日，在国务院新闻办举办的新闻发布会上。国家统计局国民经济综合统计司的负责人付凌晖进行了介绍。9 月 26 日召开的中共中央政治局会议强调了要让房地产市场停止下跌并回到稳定状态。接着，有关部门推出了一系列包括土地、财税、金融等方面的政策。这些政策有效地提升了市场的信心，也让市场交易变得活跃起来。一揽子措施已经开始发挥作用，10 月份的房地产市场呈现出积极的态势，对于房地产市场之后的走向持乐观的看法。
三个“首次”
2024 年的国庆期间，地产经纪人孙峰迎来了近两年最为忙碌的一个“黄金周”。孙峰担任北京链家梨园大区华业店的商圈经理。在 9 月 26 日政治局会议之前，他所负责的片区每个月平均能够卖出大约 9 套房。
中共中央政治局于 9 月 26 日召开会议。会议强调要对群众的关切作出回应。同时要调整住房的限购政策。还要降低存量房贷的利率。并且要抓紧完善土地、财税、金融等方面的政策。以此推动构建房地产发展的新模式。
9 月，我们带领客户看的房屋套数大概在 600 套。随着相关部门一系列措施的落地，10 月我们带领客户看了 980 套房子，并且卖出了 21 套房子。孙峰向《瞭望东方周刊》进行了告知。
一对年轻夫妻一直在华业东方玫瑰附近租房。他们的工作不在北京通州，此前由于不符合通州区买房需在当地缴纳社保或纳税满 3 年的要求，所以无法在通州买房。此轮北京房产新政策落地后，他们具备了在通州购房的资格。而且首付比降低了，这使他们购房的意愿更加坚定。
这对夫妻通过孙峰的中介服务，近日买下了一套价值 360 万元的两居室。他们之前租房每月需 4500 元，购房后每月要还贷 1.2 万元，其中公积金可支付 7000 元，自己需自付 5000 元。等搬进新房后，整体算下来，每个月的固定支出仅仅多了 500 元。孙峰给本刊记者算了这样一笔账。
新政之下，刚需的需求得到了进一步的释放。清华大学房地产研究中心的主任吴璟表示，在这个 10 月，有可能会成为近些年来我国房地产市场的一个重要分水岭。
住房和城乡建设部“全国房地产市场监测系统”的最新网签数据显示：10 月份全国新建商品房网签成交量与去年同期相比增长了 0.9%，在 2023 年 6 月之后连续 15 个月下降，这次是首次实现增长；新建商品房和二手房的成交总量与去年同期相比增长了 3.9%，自 2024 年 2 月起连续 8 个月下降，此次是首次实现增长；“银十”的成交量超过了“金九”，这是近 17 年来的首次。
吴璟向《瞭望东方周刊》透露，中央各部门接连出台众多政策措施，从而形成了政策的“组合拳”；许多城市政府一方面根据城市实际情况制定政策并推动其落地，甚至还进一步推出强化措施，另一方面着重加大宣传引导的力度，积极组织房展会等大规模的促销活动；开发企业也积极响应，切实加大推盘以及促销的力度。各方共同发力，10 月住房市场的成交数据呈现出三个“首次”，这正是大家的这种共识以及合力的体现。
11 月 15 日国家统计局发布的数据表明，今年 10 月，在 70 个大中城市里，商品住宅销售价格的环比降幅有所收窄或者转为上涨，同比的降幅趋于稳定，房地产市场的预期得到了进一步的改善。一线城市的二手住宅销售价格在经过 13 个月之后，环比首次出现了上涨的情况，二手住宅率先释放出了回暖的信号。
以北京为例，北京链家研究院院长高原向《瞭望东方周刊》进行分析。从供需的基本面来看，买方的数量有了大幅的增加，卖方的数量则是小幅下降，市场的平衡逐渐朝着卖方的方向偏移。北京链家的数据表明，在 10 月 1 日至 30 日期间，新增客源量与 2023 年同期相比增长超过四成，与 9 月份的同时段相比增长将近两成。同时，新增房源量和库存房源量都比上个月有所下降。此消彼长的情况下，新增的房客源比例从 1 比 10 变成了 1 比 13，卖方的话语权有了些许回升。随着供需态势发生变化，预计在未来，价格止跌回稳的态势将会更加稳固。
从细分市场方面来看，全市各个区域的住房交易量有所提高，各类别住房的交易量也有所提高。不过，五环外的住房交易量提升更为明显，刚需型产品的交易热度提升也更为明显。主要原因在于这次政策对购房资质要求和首付比例进行了调整，并且通州的限购也被取消了，政策更有利于刚需群体。五环外的青年刚需群体，他们的购房意愿提升了，并且率先实际进入了市场，这使得外围市场的向好态势更加显著。从经验方面来讲，刚需型住房交易的热度提升后，能够推动置换链条平稳地运转，并且能让热度逐步向其他片区进行传导。高原说道。
取消“豪宅税”
此次一线城市都取消了普通住宅和非普通住宅的标准。这是在 9 月底优化或取消限购政策等之后发生的事情。这是楼市政策的又一次升级进阶。网民称这取消了“豪宅税”。
以北京普通住宅和非普通住宅的标准政策来计算，契税的优惠能够直接降低购房者的税负压力，也能使住房交易成本得以降低。某地产中介公司的经纪人进行了一番计算：购置一套 100 平方米、总价 500 万元的二套房，以往按照 3%的税率，购房者需要缴纳 15 万元的契税长兴白鹭湾小区房价，然而在新政实施后，购房者只需缴纳 5 万元的契税。
购置京沪面积处于 90 到 139 平方米的二套房，能从此次契税减免政策中获得更大的利好。上述经纪人还称，在这个面积段内，目前能够涵盖京沪的大部分改善型需求。倘若购置的是新房，此面积段现在大多可以做成 3 到 4 房，其房型和面积都能够切实满足改善型需求。
广东省城乡规划院住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉觉得，这次的减税政策，对于购房者而言，削减掉的是需要一次性缴纳且无法通过贷款支付的“高额成本”。这种成本少的话有几万元，多的话则有几十万元。此政策主要使一线城市受益，尤其对一线城市的新市民和年轻人有惠益。
减税新政之下，买卖双方的交易摩擦得以减小。刚需和改善的循环会变得更加顺畅，商品房止跌回稳的基础也能更加稳固。李宇嘉认为，随着房地产存量规模日益增大，住房市场从增量时代转变为存量时代，要稳定房地产市场，就必须降低流转环节的税负。
2024 年 8 月 14 日，在浙江省湖州市长兴县太湖街道朱渡桥社区的白鹭湾小区。市民们在新建成的健身公园中进行锻炼和玩耍。
9 月 29 日，深圳发布了一系列政策，包括放宽限购、优化首付比例以及调整个人住房转让增值税征免年限等。10 月，深圳楼市出现了“银十变钻十”的情况，各个区域的楼市项目都呈现出热销的态势。在二手房市场方面，根据深圳市房地产中介协会公布的数据来看，深圳二手房的录得量已经连续 5 周单周超过 2000 套，其成交量呈现出处于高位且稳定的态势。变化体现在多个方面，其中一方面体现在成交量上，另一方面购房者的决策速度也明显加快了。很多购房者在新政出台之后，很快就作出了购房的决定。
11 月 15 日，国家统计局公布了 10 月份商品住宅销售价格的变动情况。在行业中具有风向标的深圳楼市，其一二手房价格率先开始转为上涨态势。业内人士持有这样的观点，即减少税负的新政策，或许能够推动深圳楼市迎来又一波交易的高峰。
改善客群入市，一方面影响中高端市场，另一方面也间接对普通住宅的交易有利好。对于新房市场而言，由于未来换房时交易成本会降低，所以中大户型的新房会迎来更多的关注。从整体来看，这几轮政策对深圳楼市起到了托举的作用，而交易量持续保持稳健，将会助力房价停止下跌并回稳。乐有家研究中心的分析人士表示。
对高端住宅来说，2024年也是政策调整大年。
安居客研究院院长张波分析，这一次一线城市降低契税和“豪宅税”。这对建面 90 - 140 平方米且持有 2 - 5 年的房源非常有利。在豪宅方面，契税减少了，增值税免征了，并且个税还有退税规定。这样一来，置换成本最大能够减少到房价的 7%左右。
2024 年的前 10 个月里，一线城市的高端住宅市场有着成交的情况，并且这种成交一直在不断刷新纪录。
2024 年，在“单套总价 2 亿元+”的行情之下。广州的网签数据达到了全国第一的位置。从交易记录来看，今年 7 月，广州星河湾半岛五号、鹏瑞 1 号等楼盘一共成交了大约 5 套总价超过 2 亿元的产品。在二手市场方面，二沙岛的一套别墅以超过 2 亿元的价格完成了交易。国庆期间，广州又有 4 套总价超过 2 亿元的单位成交了。
上海高端住宅市场成交状况也堪称火爆。克而瑞数据表明，2024 年前三季度上海总价 3000 万元以上的高端住宅有成交，近 1900 套。这一成交数量是 2023 年同期的 2.6 倍，并且成交套数创历史同期新高。同时，总价 5000 万元以上的高端住宅成交 440 套，是 2023 年同期的 3.1 倍。此外，总价 1 亿元以上的高端住宅成交约 30 套，是 2023 年同期的 6 倍。2024 年起，上海产生了 30 个“日光”盘。在这些“日光”盘中，均价 10 万元/平方米的高端住宅楼盘有 17 个“日光”。这 17 个“日光”的高端住宅楼盘占比接近六成。
上海某地产企业的一位资深人士觉得，高端住宅的购买力在短期内不会被消耗殆尽。这种“火热”的表现起码能够延续到 2025 年。其原因在于，热点城市的高端市场实际上把全国范围内的购买力都吸引了过来，并且这些城市的中心区高品质住宅具有稀缺性。
“不看学历看房本”
除了税收优惠政策，广州出台落户新政，间接利好楼市。
11 月 18 日，广州市发展和改革委员会的官网发布了《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》。此规定对入户方式进行了优化，其中包括积分制入户方式的优化，并且新增了安居乐业和投资纳税这两种入户类别。
投资纳税可入户，在最近连续 36 个月内，于广州实际缴纳的个人所得税税额累计达 20 万元以上的人员，能够申请入户；积分制入户年度名额限制已取消，积分达到入户分数线便可申请，申请年龄从 45 岁放宽到了 50 岁。
新增的安居乐业入户引发广泛关注。广州市发改委称，因广州是超大城市，区域人口密度的区域分布不均现象较为明显。基于合理有序、渐进适度的原则，同时兼顾“增量”和“存量”的需求，实施了区域差别化的安居乐业入户政策。对于在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区这 7 个行政区内，拥有合法产权住宅房屋并且在本市连续缴纳社会保险满 1 年的人员，他们可以申请入户。
广州成为一线城市中首个实行落户“不看学历看房本”政策的城市。一线城市的人才落户政策首次将目光投向大专以下学历人群，并且没有设置年龄上限。
我符合安居乐业入户政策。之前我已经交了好几年社保。现在我终于不用再慢慢等积分落户了。在广州工作的新市民小予（化名）对《瞭望东方周刊》表达了这样的情况。
新政有希望能撬动一批有刚需的人群，这些人群会为了落户而买房。李宇嘉进行分析称，对于那些长期在广州居住生活，有着落户需求，然而却不符合学历落户、投资落户等相关规定的外来人口，尤其是那些有子女教育需求的人群，广州的新政使得他们能够通过购置房产的方式来实现落户。
广州新政对其他热点城市有借鉴意义。李宇嘉指出，广州作为超大城市，此次依循循序渐进的原则，其外围退出了入户限制，而中心区则逐步降低了入户门槛。他觉得，广州支持那些有稳定就业且有自有居所的人群入户，这符合新型城镇化的要求。
城市竞争中，人口和人才正逐渐成为关键要素。基于此，业内人士觉得，广州此次对落户标准进行调整，乃是一种采取差异化来“抢人”的行为。
截至 2023 年 12 月 31 日，广州市的常住人口为 1882.70 万，实有人口为 2298.18 万。在这当中，登记的流动人口有 1218.86 万，其所占比例为 53.03%。这些流动人口的平均年龄是 35 岁，年轻人占据着绝对的主要地位。把这些年轻的流动人口留下来，明显是有助于维持广州的长期竞争力的。
2024 年 7 月，国务院印发了《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》。该计划明确提出要“坚持以人为本”。并且把推进农业转移人口市民化当作新型城镇化的首要任务。同时坚持人民城市由人民来建设，人民城市是为了人民。
广州此次放宽落户条件有进一步举措。这一举措有利于楼市回暖。同时也传递出鲜明信号：大中城市普遍对人才、人口敞开怀抱，超大特大城市也在根据自身实际情况、按照一定的步骤循序渐进地探索拓宽落户渠道。
欢迎点击“在看”，获取更多新闻~↓↓↓
