近日，全国政协委员、房天下创始人莫天全在2022年两会期间提出了六点建议，包括探索房地产行业新模式、促进良性循环和健康发展等。发展房地产业，打造西南国际走廊一流营商环境，保护华侨华人、留学生合法权益，加快国家新能源产业发展，提高利用效率广西等少数民族地区政府债券发行。
一、关于房地产业“新发展模式”的建议
2021年12月，中央经济工作会议在部署2022年经济工作时明确提出，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式。 ”
一、旧发展模式带来的主要问题
在房地产市场快速增长的年份，房地产企业普遍采用“高负债、高杠杆、高周转”的模式来快速扩大市场份额。 但这种发展模式导致房地产行业存在以下三个主要问题：
首先，高负债、高杠杆、高周转模式下，房地产与金融体系过度融合。 从企业方面来看，一旦企业资金撤离受阻、融资受到限制，企业偿债压力将大幅增加，从而影响金融体系。 系统稳定性。
二是规模扩张的需求下，企业拿地积极性较高。 土地竞价模式导致地价快速上涨，进而推高房价。 房价上涨预期进一步强化住房的投资属性，居民投资和投机需求增加加剧。 房价上涨的推动力，高房价已成为大城市解决居民住房问题的主要障碍之一。
第三，过去的高周转、粗放式的开发模式，积累了住房质量差、社区配套设施不完善等诸多隐患，严重影响了居民的生活质量。
但随着我国总人口增速放缓、城镇化水平不断提高，住房总需求逐渐萎缩，房地产企业传统的开发模式不再适用。
二、探索新发展模式的建议
针对当前房地产行业面临的主要问题，探索新的发展模式势在必行。 建议如下：
（一）坚持市场体系和保障体系并行发展，建立人房地联动机制
除商品房市场外，加快建立以公共租赁住房、经济适用租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系，充分发挥保障性住房的保障作用。 但需要注意的是，保障性住房建设要适度，在人口流入较多的城市加大建设强度，控制中小城市保障性住房建设量。
此外，综合考虑人口流动规模和产业经济发展需求，合理配置地区、城市之间新增建设用地指标。 未来需要增加中心城市建设用地指标，减去中小城市建设用地指标，促进大中小城市协调发展。
（二）坚持租购并举，保障承租人享受公共服务权利
推动住房模式由“购买”向“租购并举”转变。 大力发展住房租赁市场特别是保障性租赁住房。 目前，人口流入较多的城市、新市民、新青年供需矛盾突出，住房租赁需求较为旺盛。 这些城市要加大租赁住房建设力度。 保障性租赁住房有助于解决新公民的住房问题，公共租赁住房满足低收入群体的住房需求。 同时，要促进租房者享受公共服务的权利，解除租房者的后顾之忧。
但需要注意的是，保障体系并不能取代商品房。 “购买”在一定时期内仍将占据主导地位。 高质量商品住房的需求也要得到支持，满足不同人群的居住需求。
（三）坚持盘活存量、完善配套服务
推动城市更新，提高老旧社区生活质量，加大工业用地集约利用力度。 一方面，2000年以前建成的老旧小区整体功能和配套设施缺乏，居民的生活质量受到很大限制。 老旧小区急需升级改造，如加装电梯、增加老人、儿童设施等。 另一方面，闲置的商业、办公等物业也需要进一步盘活利用，支持商改住、商改租等，在提高土地资源集约利用的同时，也能满足对租赁住房的需求。
发展物业管理服务等房地产相关服务业。 随着人民群众日益增长的美好生活需要，对住房服务、文化娱乐等的需求不断增长房地产原材料，其中物业管理服务已成为现有服务中不可或缺的一部分。
随着行业进入新的发展阶段，房地产企业在做好开发业务的同时，需要沿着住房服务链进行转型升级。 一方面，原有开发业务要实现有质量发展，提高运营效率； 另一方面，在建筑代理、物业、租赁等服务领域，向服务商转型是房地产企业发展的必然趋势。 但由于过去的发展确实积累了一定的风险，房地产企业在转型过程中需要把握好节奏，避免急转直下。
二、促进房地产业良性循环健康发展的建议
2021年至2022年一季度，中国房地产市场经历了从2021年上半年的高涨热情到下半年的深度调整的转变。 9月底以来，中央和各部委首次提出“两个维护”，不断释放维稳信号。 。 年末中央经济工作会议强调，明年经济工作要稳中求进、稳中求进； 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，强化预期引导。 要支持商品房市场更好满足购房者的需求。 合理的住房需求、因城施策促进房地产业良性循环健康发展。 2022年一季度，行业信心尚未明显改善。 购房者置业情绪不高，企业资金压力导致投资热情偏弱，金融机构投资谨慎，房地产上下游资金链尚未畅通，房地产业良性循环尚未形成。房地产行业仍面临诸多挑战。 阻碍经济稳定发展。 以下建议：
一、进一步加大对刚性需求和改善需求的信贷支持，促进需求恢复，稳定市场预期。
建议进一步落实中央经济工作会议提出的“支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求”，加大对急需、好转的信贷支持力度。 虽然近期增加房贷额度、缩短贷款期限、下调贷款利率等政策支撑了合理住房需求的正常释放，但总体效果尚不明显。 相比之下，降低首付比例对需求端的影响更为直接，包括直接调整首套房、二套房首付比例，以及间接调整部分城市的二套房认定标准。 建议各地落实因城施策降低首付，在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位的同时，促进居民合理住房需求主动释放。
此外，中央可结合人口政策研究调整二孩、三孩家庭住房信贷政策，对不同家庭设定差别化的首付比例，并根据子女数量适当调整； 地方政府可以结合人才政策，除住房补贴外还提供住房补贴。 调整人才住房信贷政策，如为高层次人才提供专项贷款支持、降低人才购房首付比例等。
2、进一步加大对房地产开发企业的金融支持，畅通上下游产业资金链，稳定企业信心。
一是建议在加大对国有央企融资支持的同时，加强对优质民营企业的金融支持。 今年以来，企业融资略有改善，但发债企业以央企、国企为主。 除少数国有企业外，国有企业经营效率普遍低于民营企业，开发建设能力较弱。 民营企业仍然是行业的重要参与者。 因此，政策需要对更多民营企业的合理资金需求给予适当支持，如鼓励民营企业偿还海外债务、适当延长民营企业内债等，帮助企业恢复信用、稳定预期。 。
二是建议各地灵活制定监管规则，在保护购房者权益、稳定市场预期的同时，提高企业资金使用效率，保护上下游供应商合法权益，稳定市场信心，畅通上下游资金链。 在“保交楼”监管与资金使用效率之间寻找新平衡，因企施策、“一楼一策”，合理释放预售资金。
三、进一步深化土地供给侧改革，持续优化土地集中供应，促进产业长期健康发展
2021年下半年，土地市场明显降温，与参与拍卖门槛提高、用地条件严格、起拍地价上涨等因素密切相关。 重点城市一年三次集中供地，对企业短期资金实力和土地研判能力提出了很高的要求。 资金压力下，企业拿地意愿和能力下降。 热点城市住宅用地交易规模有所下降，部分地块被当地城投公司收购。 这在短期内影响了商品房的供应。 从中长期来看，可能会对行业稳定健康发展产生一定影响。 因此，建议适当增加重点城市集中供地数量，落实因城施策优化土地拍卖规则，继续坚持从“降低地价”向“降低实际地价”转变，适当降低企业用地门槛，激发企业用地意愿，以点带面，提升市场信心。
三、关于为我国西南国际走廊打造一流营商环境的建议
我国西南国际走廊连接东南亚，是RCEP的重要地缘纽带。 其中，广西地理位置至关重要，营商环境特别是中国（广西）自由贸易试验区（以下简称广西自贸试验区）营商环境尤为突出。 建设广西自由贸易试验区是中央赋予广西的战略任务。 是实现习近平总书记赋予广西“三大定位”新使命的重要支撑，是培育广西经济增长新动能的重要引擎。 国务院印发的《中国（广西）自由贸易试验区总体方案》（以下简称《总体方案》）明确提出“要打造世界一流营商环境”。
一、自贸试验区营商环境取得良好成效
成立两年来，广西自贸试验区深入贯彻落实习近平总书记关于“把自贸试验区建设成为新时代改革开放新高地、建设广西自贸试验区很好。” 自治区党委、政府坚持大胆试验、大胆突破、自主改革，充分发挥民族区域自治制度优势，优化营商环境取得阶段性成果。
截至2021年8月，《总体方案》下达的120项改革试点任务落实率已超过95%； 《中国（广西）自由贸易试验区条例》发布，成为同批新设自由贸易试验区中的首个。 有当地法律法规的省份和地区； 形成首批全区复制推广的44项制度创新，其中13项为全国首创； 首创铁路集装箱与海运集装箱互认机制，形成全方位的国际多式联运模式； 在全国率先开展边境项目，实现全信息化智慧通关，实现一站式“二次通关”，成为全国边境陆路口岸首家体验。
2、存在企业服务问题亟待改进
截至2021年8月，共有超过4万家企业落户广西自贸试验区，是自贸试验区成立前的11倍，企业活跃度保持在95%以上。 随着入区企业数量增多，产业生态日益复杂，企业服务水平已跟不上时代步伐。 服务上还存在一些问题需要改进。 此外，随着RCEP生效，广西自贸试验区未来将进一步深化与东盟等成员国的贸易往来，营商环境也需要不断优化升级。
（一）信息数据开放共享程度有待提高
数据的互操作和共享是提高企业服务水平的重要手段。 实现跨领域、跨行业的信息共享，实现“一站式服务”，是适应现代服务方式的重要抓手。 当前信息数据共享程度较低，主要表现在：（一）政务服务“电子印章”尚未真正实现跨区域互认； （二）“跨省办理”事项不够充分、涉及领域少； （三）“一业一证”推广缓慢。
（二）入区企业服务水平滞后
招商引资和产业发展是经济发展的基础，但保企业稳定是优化改善营商环境的主旋律。 目前对入区企业服务水平较低表现在：（一）企业沟通渠道不畅通，问题解决进度缓慢； （二）主动服务企业的意识不够，深入沟通较少。
3.解决方案建议
（一）压实主管部门职责，全面实现区域内信息数据互联互通。 以加快广西政务服务综合平台网站建设为契机，实现跨部门数据互通，落实各项政务服务指标。
（二）强化企业服务意识，从落实承诺入手，深化企业对接，梳理企业服务中的问题和困难。 从建立快速沟通机制、形成畅通反馈渠道入手，不断创新企业服务模式，提高入区企业的满意度和获得感，做好“投后服务”。
（三）利用RCEP生效契机，提供RCEP相关咨询和培训服务，帮助企业有效挖掘和对接东盟成员国市场需求，化解贸易壁垒，深化国际合作； 准确推出优惠政策，促进外贸稳定增长。 鼓励民营企业积极拓展东盟市场的措施。
四、关于保护海外华人和留学生合法权益的建议
世界正面临百年变局。 华侨、留学生等群体是国家的宝贵财富。 他们是维护国家主权、安全、发展利益，促进中外友好和文化交流的重要力量。 他们始终与国家、民族的前途命运紧密相连。 他们在不同历史时期为中国的革命、建设和改革作出了重要贡献。 但当前海外疫情形势依然不容乐观，国际形势持续动荡。 侨胞、留学生的人身安全、财产安全等合法权益受到不同程度的影响。
祖国永远是海外公民的坚强后盾，执政为民是我国政府的宗旨。 进一步加强对海外侨胞和留学生合法权益的保护意义深远，有利于巩固和发展爱国统一战线，加强中外交流合作，提高对外开放水平到外面的世界。 加快建立国内外双循环。
一、华侨华人、留学生合法权益受到影响
我国海外公民群体庞大。 据不完全统计，截至2019年底，海外中资企业超过5万家，留学人员约140万人，劳务人员约66万人，华侨华人超过600万人。 疫情反复、局势动荡，海外中国公民各方面合法权益均受到不同程度影响。
在人身安全方面，一些国家的种族歧视，特别是对华人和亚裔的歧视，加上疫情持续蔓延，对海外华人和留学生的生命安全和身体健康构成威胁。 还有保障海外华人和留学人员财产安全的问题。 多国歧视性政策和暂行规定，加之一些国家社会矛盾突出，治安环境恶化，侵犯侨胞和留学生财产安全的违法行为增多，造成经济损失甚至财产损失。伤亡。
在合法居留权和就业权方面，疫情期间各国采取的出入境管控措施，打乱了华侨华人和留学生原有的工作、学习、生活安排。 许多人面临租房困难、签证过期、失去合法居留身份等问题。 风险。 与此同时，经济衰退之下，企业开始裁员，海外各国失业率普遍上升，海外华人和留学生的就业环境也受到影响。
二、关于保护海外华人和留学生合法权益的建议
（一）外交、侨务、统战等国家有关部门对威胁公民生命财产安全的事件积极协商并提供法律援助。
及时联系当事人，多渠道举报威胁公民生命财产安全的事件，提供专业法律咨询并积极协商，惩处肇事者，保护侨胞和国际人士的财产安全和合法权益学生依法依规。
（二）驻外使领馆继续做好防疫指导和协助救治。
通过官网、微信公众号、短视频等多种渠道及时发布当地疫情信息，提出详细的防疫建议、定点医院、就医指南等。
建设推荐网上医疗咨询平台，邀请专家通过座谈会、视频直播等方式为境外公民提供防疫指导，建立疫情监测报告制度。
建立专门机构和建立地方信息平台，收集、汇总和处理需要帮助的海外华人和留学生的相关信息，及时做出形势预测和工作计划，积极争取海外中国公民和当地民众的平等待遇。 协调组织志愿者协助救治和护理感染严重的同胞。
（三）各级政府与驻外使领馆合作，加强与当地政府和机构的沟通协商
积极与地方政府相关部门沟通协调解决方案，与有关国家和地方政府建立沟通渠道，及时反馈问题并解决问题。 比如，可以建立签证办理“快捷通道”，缩短办理时间，保障中国公民合法居留权。 同时，我们积极与当地志愿者协会、侨团、商会、酒店、托管机构对接，有针对性地解决侨胞和留学生的问题。
（四）加强中央部委内外联系，充分发挥境外非政府组织作用
国内方面，除外交部外，统战部、教育部、商务部、民航局、卫健委等中央部门要积极参与，形成良好的跨部门联动。 例如，教育部与海外留学生对接，商务部与海外中资企业对接，保障中资企业正常经济活动，民航局协调海外同胞出行等。
五、关于加快国家新能源产业发展的建议
2020年9月，习近平总书记在第75届联合国大会上表示，中国将采取更有力的政策措施，力争2030年之前控制碳峰值，力争2060年实现“碳中和”。 2021年政府工作报告明确提出，要扎实做好“碳达峰”和“碳中和”工作。
一、我国新能源产业发展的制约因素
（一）部分基础原材料依赖进口，产业链自主支撑能力不足。
在新能源包括新能源材料等诸多方面，我国仍处于追赶阶段：在锂电池电解液行业，中国企业在部分功能添加剂的设计和生产方面仍存在一定程度的进口依赖； 在高性能膜材料领域，生产隔膜的原材料和核心设备仍依赖进口。 国外不断提高复写纸价格并大幅减少出口，威胁我国关键战略物资产业链安全。
此外，我国新能源关键技术普遍仍落后于国外先进水平，关键材料资源和技术创新能力不足，自主推出新产品少，产品升级缓慢，缺乏相关专利和核心技术。
（二）原始创新不足，缺乏“产学研用”合作平台
我国新能源新材料基础研究较为薄弱，存在重应用轻基础、重模仿轻创新等问题。 此外，一些创新成果仅停留在实验室研究阶段，缺乏高效的产学研合作平台来检验验证基础研究成果和拓展新的应用场景，阻碍了科研成果的快速转化和产业化应用。
（三）基础创新研发投入比重低
目前，我国新能源核心技术和制造装备尚未从根本上扭转受制于人的局面，产品应用多处于价值链中低端。 此外，研发投入配置不合理，多用于应用技术研发。 基础创新研发投入比重低，关键核心技术攻关潜力不足。
二、关于加快新能源产业发展的建议
（一）建议进一步加大新能源基础原材料勘探开采储备，加快部分新能源关键战略物资海外布局，建立原材料基地，确保原材料自给率新能源产业链的材料供应端在一定程度上受到影响。
（二）建议继续加大对高校或研究机构新能源重点项目的资助力度，加强核心技术的专利布局，重点支持“卡壳”关键技术的研究和突破。 针对关键技术的薄弱环节，将出台相关政策，鼓励材料企业加大研发投入，弥补技术短板。
（三）鼓励中央和地方共建新能源产业平台，政府引导设立专项资金和重点项目投资基金，促进新能源产业发展和重点项目建设，加强绿色金融对新能源相关企业的资金支持； 建立科技协同创新平台，支持企业技术中心、材料实验室等建设，提高科技成果转化水平，探索新产品应用场景，推动新产品高质量发展能源材料产业。
（四）建议搭建新能源产业人才引进平台，落实人才政策，吸引海外优秀人才和学生，促进人才国际交流； 与国内部分高校合作，完善新能源产业技术人才培养体系建设。 加强人才的建设，增强了领先的科学和技术人才以及需求才能的培养，鼓励企业增加相关投资，并总体上增强了工业人才的国际竞争力。
6.关于提高广西和其他少数民族使用政府债券效率的建议
2022年12月，中央经济工作会议清楚地提到：“我国家的经济发展面临着需求减少，供应冲击和期望削弱的三重压力。在世纪流行病的影响下，一个世纪的变化加速了，并且已经加速了。外部环境已经变得更加复杂，严重和不确定。…明年，经济工作必须保持稳定并在保持稳定的同时取得进展。所有地区和部门必须承担稳定宏观经济的责任，所有当事方必须积极介绍政策，以便采取政策，该政策必须使该政策构成，以致有利于经济稳定，必须适当提出政策努力。”
在整体国家经济低迷的背景下，经济和工业基础薄弱的少数民族地区的发展将面临重大挑战。 我们国家是一个多种族的国家，少数民族地区的发展（例如广西）在中国政治，经济和文化发展的发展中起着至关重要的作用。 发展少数民族地区的经济是加强种族统一的先决条件，是巩固国防和维护祖国统一的基础，也是促进所有种族共同繁荣的重要方法。
总书记习近平强调说：“有必要增加对基础设施建设和工业结构调整的支持所有种族的人的安全。” 基础设施建设和工业重组的增加与地方政府发行债券以筹集资金是不可分离的。
1.广西和其他少数民族地区的债务水平的总体风险是可控的
在过去的两年中，为了应对199日的流行病和其他原因，尽管地方政府债务的扩大已经加速了经济基础疲软的少数民族地区，但仍然有相当大的空间。 以广西自治区为例，整个地区和市政府的债务费用利率不超过4％，低于10％的警告线。
在流动时代，为了维持稳定的经济运营，加速基础设施建设和工业结构调整，同时加强政府债务管理，我们可以适当考虑在少数群体中发行政府债券的扩大并充分利用债券资金稳定投资并扩大国内需求。 ，弥补缺点的积极作用。
2.提高少数族裔债券使用效率的建议
（1）充分利用政府债券，继续创新和优化，并改善发行和交易机制
建议少数派利用其位置来充分利用政府债券，尤其是政府特殊债券。 以广西为例，建议充分利用有效实施RCEP的重要机会，并将其与国家战略部署（例如，诸如“一带一路和一条道路”的有机连接的重要门户， Beibu Gulf经济区，Pearl River-Xijiang经济带等，以不断创新和丰富特殊债券的类型，并考虑总体因素，例如投资者需求和成熟债务的分配，将合理地调整成熟期，以及探索发行与文化旅游，生态和环境保护等有关的特殊纽带。
此外，我们鼓励引入第三方机构参与债券发行，促进债券投资实体的多元化，并改善当地债券信息披露系统和地方政府债券信贷评级。 增加债券资金的集中度并防止资金的“分裂”。
（2）选择投资项目，建立项目数据库并提前进行准备
建立一个债券基金投资项目图书馆，密切关注该国的主要战略部署房地产原材料，工业发展需求，主要基础设施和公共服务计划项目和少数民族地区，积极保留一些可投资和成熟的项目，并在该项目中做得很好项目准备的早期阶段。 资源，环境和其他部门提前干预了该项目的初步工作，以确保每个储备项目都符合环境保护，节能和其他标准。
（3）很好地监督政府债券，改善政府债券监督机制并加强项目管理
（1）建议改善债券基金绩效指标系统。 使用特殊债券对项目进行全面而全面的评估。 合理设定债务风险指标，并逐渐建立政府债务风险评估系统。
（2）加强债券基金使用的管理。 有效地加强债券基金的管理，包括将政府债券资金的使用和管理到项目财务最终帐户的审计内容中，并通过绩效评估工作实现信息共享。 加强与项目当局的沟通和协调，并敦促项目单位根据法律和法规使用债券资金。
（3）全面发挥外力的监督功能。 全面发挥来自社会组织的外部监督以及当地人民代表大会的横向限制功能，并加强对债券发行和使用的监督和管理。
（4）加强对项目的动态监督。 协调当地政府债券基金数据共享平台，在政府平台上实施动态列表管理，保持项目进度并提高基金使用效率。
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