四川高院：
开发商在楼书宣传时使用了绝对化用语且实际未取得相关荣誉来进行宣传，行政机关对开发商实施了行政处罚。然而，虚假宣传的行政处罚并非必定会构成合同欺诈。
阅读提示
在签订《商品房买卖合同》的过程里，关键在于开发商是否运用了欺诈手段，从而诱导原告做出错误的意思表示，这是本案的争议焦点。其一，只有当开发商所作出的说明和允诺既具体又确定，并且对合同的订立以及房屋价格的确定有着重大影响时，才会被视为要约。其次，按照广告宣传行业的惯例，开发商为了推销商品房，一般会对宣传内容进行一定的美化和渲染，目的是吸引购买者的关注。作为理性的购买者，尤其是作为投资者，应该了解这一点。最后，开发商受到的虚假宣传的行政处罚不一定会构成合同撤销的法律后果。
案情简介
2014 年 9 月，原告裴昌爱前往被告四川京瑞房地产集团有限责任公司（即“京瑞集团公司”）位于成都市青羊区蜀金路 1 号金沙万瑞中心 B 座 1102 室的售楼处进行看房。京瑞集团公司的工作人员向其推荐了“义乌国际商品城”。被告在售楼部销售现场以及向原告出示的广告里，用较大的字体标明了“义乌国际商品城”“大西南小商品第一城”“义乌强势入驻西部”等宣传字样。同时，被告还宣称全线引入义乌品牌商户等内容。原告因为知晓义乌小商品市场在全国的知名影响力和号召力，所以对被告销售的商铺商业价值产生了信赖。2014 年 9 月 10 日，原被告签订了两份《商品房买卖合同》。他们购买了两套营业用房，房屋的总价款为 377151 元。原告在当天就支付了全部的购房款。2016 年 10 月 28 日，被告登报通知交房。2016 年 10 月 31 日，原告到达房屋现场。原告发现被告修建的房屋施工未完成，不具备交房条件。该商品城名称为“京瑞财富中心”，没有被告宣传的义乌国际商品城，也没有义乌品牌商户的入驻。原告这才明白房地产虚假广告赔偿，被告为推销“京瑞财富中心”而使用“义乌国际商品城”名称，进行了虚假、夸大宣传，从而欺骗原告签订了购房合同。依据《合同法》第五十四条、第五十八条的相关规定，被告运用虚假且夸大的宣传手段，欺骗了原告，使其签订了前述合同，这对原告的合法权益造成了严重损害。为了维护自身的合法权益，原告向法院提起诉讼，主张自身的权利。
相关法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十四条规定，对于以下合同，当事人一方有权向人民法院或者仲裁机构提出请求，以变更或者撤销该合同：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方通过欺诈的手段，让对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销；一方通过胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销；一方乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
合同无效或被撤销后，其一，因该合同取得的财产需予以返还；其二，若不能返还或没必要返还，应当进行折价补偿。同时，有过错的一方要赔偿对方因之受到的损失；再者，若双方都有过错，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院针对审理商品房买卖合同纠纷案件所适用法律的若干问题作出的解释》
商品房的销售广告和宣传资料通常是要约邀请。然而，若出卖人针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出了具体确定的说明和允诺房地产虚假广告赔偿，且这些说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，那么就应当将其视为要约。即便这些说明和允诺未被载入商品房买卖合同，也应当被视为合同内容。如果当事人违反了这些说明和允诺，就应当承担违约责任。
法院裁判
关于原告是否有撤销权的问题。
一审法院认为：
本案中，在签订《商品房买卖合同》期间，双方存在争议。争议的焦点在于被告是否通过欺诈手段，让原告做出了错误的意思表示。首先，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的相关规定。其次，明确商品房的销售广告和宣传资料属于要约邀请。再者，指出只有当出卖人针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺具体且确定，并且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响时，才会被视为要约。本案中，被告在广告及宣传资料中记载的内容，其作出的说明和允诺不具体也不确定，并且未在合同中约定。原告购买涉案商铺的价格，是其经过慎重考虑后认可的。同时，原告未举证证明当时房屋价款的确定受到了广告和宣传资料的重大影响。所以，原告应承担举证不能的不利后果。其次，按照广告宣传行业的惯例来看，房地产开发企业为了推销商品房，一般会对宣传内容进行一定程度的美化和渲染，其目的是吸引购买者的关注。作为理性的购买者，尤其是作为投资者的原告，是应该知晓这一情况的。原告是经过慎重考虑，并且对可能存在的风险进行了综合评估之后，最终才作出确认购买的意思表示的。首先，成都市青羊区市场和质量监督管理局对被告作出了行政处罚。其次，原告是否是基于被告宣传的义乌品牌来购买商铺这件事并不确定。最后，因为上述原因，被告所受到的行政处罚与本案没有必然的联系。原告基于被告的宣传购买了被告的商铺，然而该处罚不一定会导致合同撤销的后果。行政处罚认定被告使用绝对化等用语，属于一般违法行为。被告在未获得荣誉时宣称获得荣誉牌匾，这构成了严重违法。行政处罚没有认定被告对义乌的宣传属于虚假宣传。并且被告是在与义乌行业协会签订《战略合作协议》的基础上对义乌进行宣传的。被告使用绝对化、虚构荣誉的行为并不一定会对原告购买商铺产生错误引导。原告主张双方签订的《商品房买卖合同》可撤销，然而这一主张缺乏事实依据，也缺乏法律依据，所以不予支持。
二审法院认为：
被上诉人京瑞集团公司在楼书宣传时使用了绝对化用语，并且使用了实际未取得的荣誉来进行宣传，这与客观事实有一定的不符之处，该行为确实是不当的，违反了《中华人民共和国广告法》的相关规定，行政机关已经对其进行了处罚。本案目前没有证据能证明上诉人裴昌爱在合同中所承诺的购房价格违背了他的真实意思表示。同时，也无法证明双方约定的购房价格是以义乌国际商贸城为条件而作出的。因此，不能认定上诉人是基于宣传内容而购买的涉案商铺。上诉人作为投资者，在购买商铺时本身就有谨慎注意的义务。被上诉人的宣传行为还不足以对理性购买人构成欺诈。京瑞集团公司与上诉人签订合同之时，上诉人未能提供证据来证明京瑞集团公司有故意隐瞒涉案房屋真实情况以及误导上诉人签订合同的欺诈行为。所以，一审判决是恰当的。
四川高院认为：
本院经审查觉得，本案存在的焦点在于，被申请人京瑞房地产公司在和申请人签订《商品房买卖合同》之时，是否有欺诈行为，以及合同是否应该被撤销。行政机关已对被申请人京瑞房地产公司的该行为进行了处罚。案涉房屋的购房价格是申请人作为购房人依据双方约定的房屋及附属设施的状况和条件所作出的对价承诺。在本案中，没有证据能证明申请人在签订合同时存在违背其真实意思表示的情况，也无法证明双方约定的商品房买卖是以义乌国际商贸城为条件的，所以不能认定申请人是因为宣传内容而购买的涉案商铺。本案中，申请人没有证据能证明被申请人京瑞房地产公司在与申请人签订合之时，存在故意将涉案房屋的真实情况予以隐瞒以及误导申请人签订合同的这种欺诈行为。申请人的诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定。该款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。所以原判决驳回申请人的诉讼请求是恰当的。申请人的再审申请理由不成立。
案例来源
裴昌爱与四川京瑞房地产集团有限责任公司存在商品房销售合同纠纷。关于此纠纷，有再审审查与审判监督的民事裁定书。
案号：（2018）川民申2033号
日期：2018年07月04日
本文的作者是张健，他是文丰房地产业务部的专职律师，并且是上海师范大学的法律硕士。
执业专长：房地产建筑法律事务、投融资法律事务。
具有丰富的房地产法律实务经验和民商事法律实务经验。
