审理房屋买卖合同案件首先要审查合同的效力，其判断依据是合同法第五十二条规定的五个条件。 在房屋买卖合同领域，法律、行政法规、部门规章对房屋买卖当事人、交易标的、合同形式等都有强制性要求，会对房屋买卖的效力产生影响。合同。 经梳理《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和建设部《商品房销售管理办法》中的强制性法律规定，违反经济公共秩序，即房地产经济秩序，可以归因于有效的强制。 性规范，而对经济公共秩序影响不大的事项则归纳为行政规范。 具体来说，根据其性质区分如下：
（一）涉及房地产市场准入的事项属于有效规定。 例如，《城市房地产开发经营管理条例》第九条规定了房地产开发企业的资质。
（二）涉及强制许可的事项为效力规定。 房地产市场实行许可制度，未经许可就是违法建设、违法销售。 例如，《城市房地产管理法》第三十九条第一项、第四十五条第一项规定了取得土地使用权证的规定。 第四十五条第（二）项关于建设工程规划许可证、第（四）项关于商品房预售许可证、第（五）项关于未依法登记领取产权证书的。 这些行政许可事项在起诉前获得批准的，可以更正销售合同的效力。
（三）涉及土地用途管制的事项，属实效性规定。 房屋的出售伴随着土地的出售。 未经批准改变土地用途将影响合同的效力。 例如，《城市房地产管理法》第三十九条规定了土地的转让、划拨。
(4) 涉及公共机关转移限制的事项属于效力规定。 公共当局的行为具有公信力房地产管理法第38条，对房地产流通具有较强的限制作用。 例如，《城市房地产管理法》第三十八条第三款规定，依法收回土地使用权。
（五）涉及房屋买卖合同履行的事项属于行政法规。 合同履行中的事项可以通过解除合同或者追究违约责任的方式解决，但不否定合同的效力。 例如，《城市房地产管理法》第三十八条第四项规定了共有房产的规定，第四十四条规定了合同履行期间改变用途的规定； 《城市房地产开发管理条例》第十七条、第十八条规定：《竣工验收条例》、第二十六条关于虚假广告的规定； 《商品房销售管理办法》第十一条关于销售一房两房的规定。
（六）涉及房地产管理机构行政管理的事项为行政法规。 房地产管理机构为行政管理目的而作出的规定，属于公法义务房地产管理法第38条，不影响当事人之间的权利义务。 例如，《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定，投资总额达到25%； 《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定了价格，第三十一条规定了住宅质量。 担保函和住宅使用说明书第33条有关登记的规定； 《商品房销售管理办法》第二十八条关于溢价收费的规定。
（七）涉及房屋买卖合同形式的事项，属于行政法规。 《城市房地产管理法》第四十一条规定，转让房地产必须签订书面转让合同； 《城市房地产开发管理条例》第二十八条规定，销售商品房必须签订书面合同。 法律对房屋买卖合同的形式要求是从合同管理和控制的角度出发的，并不影响当事人权利和义务的确定。 因此，缺乏书面形式要求并不会影响房屋买卖合同的有效性。
实践中，除了商品房销售的一般形式外，开发商还采取售后租赁的形式。 是否应该承认它们的有效性？ 建设部《商品房销售管理办法》第十一条禁止通过售后租赁或者变相售后租赁的方式销售未完工商品房。 该规定是对商品房交易市场的行政规定，不影响买卖合同的效力。
