2002 年 11 月 26 日，胡某安通过拆迁获得了三处拆迁安置土地。这些土地的性质是国有划拨。之后，胡某安将这些土地卖给了孙某宽、胡某明和陈某三人。2004 年 11 月 9 日，胡某明与曹某宝达成了一份售房协议。胡某明以及陈某龙夫妇，把之前和孙某宽、陈某三家一起合伙建房后所分得的二楼房屋一套，以 40.5 万元的价格卖给了曹某宝。协议约定，在签订协议的时候，先给付 26.5 万元定金，剩余的款项在 2006 年 5 月 6 日一次性付清。售房协议中没有明确规定交房的时间，并且双方对于划拨土地的转让也没有办理审批手续。
从协议签订开始到 2006 年 1 月 25 日这段时间里，曹某宝分五次把款项支付给了胡某明，这些款项总计人民币 26.5 万元。2007 年 5 月，曹某宝为了抵债，把有争议的上述房屋经由胡某安转让给了案外人叶某云，叶某云缴纳了房产交易的税费以及土地出让金之后，在同年 5 月 24 日获得了房屋所有权证。后曹某宝向法院提起诉讼，将胡某明和陈某龙列为被告。他请求法院判定他与二人之间的售房协议无效，并要求胡某明立刻返还他的 26.5 万元定金。
一审法院经审查觉得，在胡某明与曹某宝所签订的售房协议里，涉诉房屋所占的土地属于国有划拨土地。并且，这一划拨土地一直都没有获得相关政府部门的批准。基于此，房屋买卖协议应当被认定为无效，胡某明需要返还曹某宝 26.5 万元。胡某明、陈某龙则认为一审法院在适用法律方面存在错误，对事实的认定也不够清晰，于是申请再审。
再审法院的观点是，胡某明和陈某龙在申请再审时所提供的证据，与原审对基本事实的认定以及裁判结果没有关联，这些证据不属于新的证据。同时，胡某明和陈某龙的再审申请已经超过了法定的时限。基于以上原因，再审法院裁定驳回了胡某明和陈某龙的再审申请。而胡某明和陈某龙对此不服，向检察机关提出了监督申请。
本案中存在关于土地使用权瑕疵是否会影响房屋买卖合同效力的两种不同观点。一种观点认为土地使用权瑕疵会影响房屋买卖合同的效力，另一种观点则认为不会影响。
国有划拨土地被认为是一种特殊的物权客体。其主要特点在于权利具有受限制性。土地使用权人不能随意对其进行处分。必须经有权人民政府批准。如果房屋转让未获得相关政府部门的批准。那么房屋买卖协议应被认定为无效。
第二种观点认为，依据物权行为理论，负担行为与处分行为是可分的。土地使用权存在瑕疵，却不会对房屋买卖协议的法律效力产生影响。即便在土地使用权转移过程中，未完成政府批准手续房地产与土地使用权，也仅仅会导致房屋所有权无法转移这一法律后果，而不会对合法性要件齐全且意思表示真实的房屋买卖协议的效力造成影响。
笔者觉得第二种观点比较契合当下我国房屋买卖纠纷处理的实际情况，主要有以下三个理由：其一，这种观点能更好地适应实际纠纷处理的需求；其二，它在处理相关纠纷时更具合理性；其三，从实际操作角度来看，该观点更有助于解决房屋买卖纠纷。
首先，以涉案土地使用权瑕疵认定房屋买卖合同无效于法无据。依据房地产管理法第 40 条第 1 款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第 9 条。胡某明、陈某龙与曹某宝之间的房屋买卖协议，无论在一审法庭辩论终结前是否办理了审批手续，都属于合同生效及未生效的争议范畴，并非无效合同的范畴。原审法院认定胡某明与曹某宝之间的房屋买卖协议属无效合同，这是没有法律依据的。
其次，涉案土地使用权存在瑕疵，但这并不影响民事法律行为的生效。胡某明和陈某龙与曹某宝之间的房屋转让协议房地产与土地使用权，是双方当事人真实意愿的体现。此协议既不违反法律法规的强制性规定，也没有损害第三人的利益。按照当时的法律规定，也就是民法通则第 55 条规定，该协议属于民事法律行为，并且该合同是合法有效的，受法律保护。现行的民法典第 143 条规定表明是这样的。胡某明与陈某龙已经履行了合同约定的义务。即便因为缺乏公示而不能产生物权变动的效果，房屋买卖合同的效力也不会受到这种情况的影响。
首先，要充分尊重意思自治。其次，要维护市场交易秩序。在本案中，如果仅仅因为土地使用权存在瑕疵就认定房产交易合同无效，那么就会出现以下情况：一是会强制双方返还财产，二是会浪费资源配置，三是会破坏交易秩序，四是有违诚实信用原则和公平原则。本案房屋买卖合同的情形并非违反效力性强制性规定。应当依法确认该合同是有效的。这样做可以维护市场秩序。能够让市场主体充分行使意思自治。使交易权利和安全得到充分保护。
检察机关认为该案据以认定事实的证据不足且适用法律错误，于是向法院提出抗诉。经过再审，法院将一审判决予以撤销。曹某宝需在判决生效之日起五日内，向胡某明、陈某龙支付人民币 14 万元，并赔偿从 2006 年 5 月 7 日起至实际清偿日止（以 14 万元为基数）按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失。
（作者单位：浙江省慈溪市人民检察院）
