中华人民共和国城市房地产管理法(2019修正)
2019 年 8 月 26 日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议作出《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，对其进行第三次修正。
第一章 总 则
制定本法的目的是加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。
在中华人民共和国城市规划区的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权。在这个范围内从事房地产开发、房地产交易，并且实施房地产管理，都应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所说的房地产开发，指的是在依照本法获取了国有土地使用权的土地之上进行基础设施建设以及房屋建设的这种行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
国家依法实行国有土地的使用制度，这种使用制度是有偿且有限期的。不过，要是国家在本法所规定的范围内划拨国有土地使用权的话，就不属于有偿、有限期使用的情况了。
国家依据社会和经济的发展水平，对居民住宅建设予以扶持并推动其发展，逐步让居民的居住条件得以改善。
房地产权利人拥有合法权益，该合法权益受法律保护，任何单位和个人都不得对其进行侵犯。
国家为了公共利益的需要，可以征收国有土地上单位和个人的房屋。并且会依法给予拆迁补偿，以此来维护被征收人的合法权益。在征收个人住宅时，还应当保障被征收人的居住条件。具体的办法是由国务院来规定的。
二者各司其职，并且密切配合，共同管理全国的房地产工作。
县级以上地方人民政府土地管理部门的职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
第二章 房地产开发用地第一节 土地使用权出让
国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，同时土地使用者要向国家支付土地使用权出让金，这一行为就是土地使用权出让。
但法律另有规定的情况除外。
土地使用权出让需符合相关规划和计划。其一，要符合土地利用总体规划；其二，要符合城市规划；其三，要符合年度建设用地计划。
县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发时，需要依据省级以上人民政府下达的控制指标来拟订年度出让土地使用权总面积的方案。并且要按照国务院的规定，将该方案上报给国务院或者省级人民政府，以获得批准。
土地使用权出让由市、县人民政府来进行，且是有计划、有步骤地进行。每幅出让的地块、其用途、年限以及其他条件，都由市、县人民政府的土地管理部门与城市规划部门、建设部门、房产管理部门一同拟定方案。按照国务院的规定，报经有批准权的人民政府批准之后，再由市、县人民政府的土地管理部门予以实施。
直辖市的县人民政府拥有行使前款规定权限的权力，其有关部门也同样拥有。而这些权限的具体行使方式，是由直辖市人民政府来进行规定的。
土地使用权出让有以下几种方式：可以采取拍卖的方式；可以采取招标的方式；也可以采取双方协议的方式。
商业用地、旅游用地、娱乐用地以及豪华住宅用地，在具备条件的情况下，必须运用拍卖或者招标的方式；而在不具备条件、无法采取拍卖、招标方式时，可以采用双方协议的方式。
通过双方协议的方式出让土地使用权时，出让金不能低于依据国家规定所确定的最低价。
第十四条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。
第十五条 土地使用权出让，应当签订书面出让合同。
市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订土地使用权出让合同。
土地使用者需按照出让合同的约定来支付土地使用权出让金。如果未按照出让合同约定支付土地使用权出让金，那么土地管理部门就有权解除合同，并且还可以请求违约赔偿。
土地使用者依照出让合同约定支付了土地使用权出让金，那么市、县人民政府土地管理部门就必须按照出让合同的约定提供出让的土地；如果没有按照出让合同约定提供出让的土地房地产经营管理，土地使用者就有权解除合同，并且土地管理部门要返还土地使用权出让金，同时土地使用者还可以请求违约赔偿。
土地使用者若要改变土地使用权出让合同约定的土地用途，就必须获得出让方的同意，同时也要获得市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。之后，需签订土地使用权出让合同变更协议，或者重新签订土地使用权出让合同，并且要相应地对土地使用权出让金进行调整。
土地使用权出让金需全部上缴财政，并且要列入预算当中。其用途是用于城市基础设施的建设以及土地的开发。而关于土地使用权出让金上缴和使用的具体办法，是由国务院来进行规定的。
国家对于土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满之前不会收回。倘若处于特殊情况，基于社会公共利益的需求，就能够依照法律程序提前将其收回，并且会根据土地使用者使用土地的实际年限以及开发土地的实际状况给予相应的补偿。
第二十一条 土地使用权因土地灭失而终止。
土地使用权出让合同约定的使用年限到了尽头。当土地使用者还希望继续使用土地时，就应当在届满之前至少一年的时间去申请续期。除非是因为社会公共利益的需要而要收回这块土地，否则就应当批准其续期申请。如果经批准允许续期，就需要重新签订土地使用权出让合同，并且按照规定缴纳土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限到了尽头。土地使用者没有申请续期，或者即便申请了续期房地产经营管理，却依照前面的规定未获得批准。在这种情况下，土地使用权会被国家无偿收回。
第二节 土地使用权划拨
县级以上人民政府依法批准后，土地使用者缴纳补偿、安置等费用，该幅土地就会被交付其使用，这是土地使用权划拨的一种情况；或者土地使用权直接无偿交付给土地使用者使用，这也是土地使用权划拨的一种行为。
依照本法规定通过划拨方式取得土地使用权的，在一般情况下，除非法律、行政法规有另外的规定，否则是没有使用期限限制的。
第二十四条，以下这些建设用地的土地使用权，倘若确实属于必需的情况，那么就可以由县级以上的人民政府依据法律规定予以批准划拨。
(一)国家机关用地和军事用地;
(二)城市基础设施用地和公益事业用地;
(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;
(四)法律、行政法规规定的其他用地。
第三章 房地产开发
房地产开发必须严格遵循城市规划。要按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，进行全面规划，实现合理布局，开展综合开发，做好配套建设。
以出让方式获取土地使用权来进行房地产开发时，必须依据土地使用权出让合同所约定的土地用途，以及规定的动工开发期限来开发土地。动工开发日期超过出让合同约定满一年仍未动工开发的，可征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；动工开发日期满二年仍未动工开发的，可无偿收回土地使用权；不过，若因不可抗力，或者是政府、政府有关部门的行为，亦或是动工开发必需的前期工作导致动工开发迟延的，则不在此限。
房地产开发项目的施工必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
依法获得的土地使用权，能够依据本法以及相关的法律、行政法规的规定，将其作价入股，进行合资或者合作开发经营房地产。
国家采取优惠措施，在税收等方面给予鼓励。国家扶持房地产开发企业，让其开发建设居民住宅。
房地产开发企业的目的是营利，其从事的是房地产的开发和经营活动。设立房地产开发企业时，应当具备以下这些条件：
(一)有自己的名称和组织机构;
(二)有固定的经营场所;
(三)有符合国务院规定的注册资本;
(四)有足够的专业技术人员;
(五)法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业时，需向工商行政管理部门提出设立登记的申请。若工商行政管理部门认定符合本法规定的条件，就应当为其办理登记手续，并发放营业执照；倘若不符合本法规定的条件，就不会予以登记。
设立有限责任公司时，若从事房地产开发经营，应当执行公司法的有关规定；设立股份有限公司，且从事房地产开发经营的，也应当执行公司法的有关规定。
房地产开发企业领取营业执照后，需在一个月内进行相关操作。应当前往登记机关所在地的部门进行备案，且该部门是县级以上地方人民政府所规定的。
房地产开发企业的注册资本和投资总额之间存在比例关系，此比例应当符合国家的相关规定。
房地产开发企业进行房地产的分期开发。其分期投资额需与项目规模相契合。并且要按照土地使用权出让合同的约定，按时投入资金，将这些资金用于项目建设。
第四章 房地产交易第一节 一般规定
房地产在进行转让和抵押的时候，房屋的所有权会同时进行转让，并且该房屋所占用范围内的土地使用权也会同时进行抵押。
具体的办法是由国务院来规定的。
第三十四条 国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估需遵循公正、公平、公开的原则。要按照国家规定的技术标准和评估程序来进行。以基准地价、标定地价以及各类房屋的重置价格作为基础。同时参照当地的市场价格进行评估。
第三十五条 国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人进行房地产转让时，应当向相关部门申报成交价。这个部门是县级以上地方人民政府所规定的。申报的成交价必须如实，不能有瞒报的情况，也不能做不实的申报。
房地产进行抵押时，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
第二节 房地产转让
房地产转让指的是房地产权利人把其房地产转移给他人的行为。这种行为可以通过买卖来实现，也可以通过赠与或者其他合法的方式来达成。
第三十八条 下列房地产，不得转让：
以出让方式获取土地使用权的，其不符合本法第三十九条所规定的条件。
行政机关以其他形式限制房地产权利。
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
2. 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
按照出让合同的约定，已经将全部土地使用权出让金支付完毕，并且取得了土地使用权证书。
按照出让合同的约定进行投资开发。如果属于房屋建设工程，那么要完成开发投资总额的百分之二十五以上；如果属于成片开发土地，就要形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第四十条，若土地使用权是以划拨方式取得的，在转让房地产时，需按照国务院的规定，向有批准权的人民政府进行审批。当有批准权的人民政府准予转让后，应当由受让方去办理土地使用权出让手续，并且依照国家的有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，在转让房地产报批之时，若有批准权的人民政府依照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续，那么转让方就应当按照国务院规定，把转让房地产所获得的收益中的土地收益上缴给国家，或者进行其他处理。
房地产进行转让时，需要签订书面形式的转让合同。并且，在该合同中应当写明土地使用权取得所采用的方式。
房地产进行转让的时候，土地使用权出让合同中所记载的权利会跟着转移，同时土地使用权出让合同中所记载的义务也会跟着转移。
以出让方式获得土地使用权后，进行房地产转让，那么其土地使用权的使用年限是原土地使用权出让合同所约定的使用年限，减去原土地使用者已经使用过的年限，剩下的就是剩余年限。
第四十四条：以出让方式获取土地使用权后，进行房地产转让。转让之后，受让人若要改变原土地使用权出让合同所约定的土地用途，就必须获得原出让方以及市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。同时，需签订土地使用权出让合同变更协议，或者重新签订土地使用权出让合同，并且相应地对土地使用权出让金进行调整。
第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证;
按提供预售的商品房来计算，投入到开发建设的资金达到了工程建设总投资的百分之二十五以上，并且已经明确了施工进度以及竣工交付的日期。
向县级以上的人民政府房产管理部门去办理预售登记这件事，然后从而取得商品房预售许可证明。
商品房预售人需依照国家的相关规定，把预售合同上报给县级以上的人民政府房产管理部门，同时也要上报给土地管理部门，进行登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
商品房进行预售时，商品房的预购人对所购买的尚未竣工的预售商品房进行再行转让这一问题，是由国务院来规定的。
第三节 房地产抵押
房地产抵押指的是抵押人凭借其合法的房地产，以不转移占有这种方式，向抵押权人提供用于债务履行的担保行为。当债务人不履行债务的时候，抵押权人有权利依照法律规定，以抵押的房地产经过拍卖所得到的价款，优先获得清偿。
依法取得的房屋所有权可以设定抵押权，并且该房屋占用范围内的土地使用权也可以一同设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
房地产进行抵押时，需要凭借土地使用权证书来办理。同时，也需要凭借房屋所有权证书来办理。
房地产进行抵押时，抵押人和抵押权人需要签订一种书面形式的抵押合同。
设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的。依法对该房地产进行拍卖后，应当从拍卖所得的价款里缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。之后，抵押权人方可优先受偿。
房地产抵押合同签订之后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。在需要拍卖该抵押的房地产时，能够依法把土地上新增的房屋和抵押财产一起进行拍卖。然而，对于拍卖新增房屋所得到的款项，抵押权人没有权利优先获得清偿。
第四节 房屋租赁
房屋租赁指的是房屋所有权人作为出租人，把自己的房屋出租给承租人去使用，同时承租人要向出租人支付租金，这是一种行为。
房屋进行租赁时，出租人和承租人需要签订书面形式的租赁合同。此合同要约定租赁的期限，明确租赁的用途，规定租赁的价格，确定修缮的责任等相关条款，同时还要明确双方的其他权利以及义务，并且要向房产管理部门进行登记备案。
住宅用房进行租赁时，应当依照国家以及房屋所在城市人民政府所规定的租赁政策来执行。如果租用房屋是为了从事生产、经营活动，那么租金和其他租赁条款就由租赁双方进行协商议定。
房屋所有权人若以营利为目的，将在以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋进行出租，就应当把租金里包含的土地收益上缴给国家。关于具体的办法是由国务院来规定的。
第五节 中介服务机构
房地产中介服务机构包含多种类型，其中有房地产咨询机构，还有房地产价格评估机构，以及房地产经纪机构等。
第五十八条 房地产中介服务机构应当具备下列条件：
(一)有自己的名称和组织机构;
(二)有固定的服务场所;
(三)有必要的财产和经费;
(四)有足够数量的专业人员;
(五)法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构时，需要向工商行政管理部门提出设立登记的申请。在领取到营业执照之后，才可以开始开业。
第五十九条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
第五章 房地产权属登记管理
第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法获取的房地产开发用地上建成了房屋，需要凭借土地使用权证书向县级以上地方人民政府的房产管理部门提出登记申请，接着由县级以上地方人民政府的房产管理部门进行核实，最后颁发房屋所有权证书。
房地产进行转让或者发生变更的时候，需要向县级以上地方的人民政府房产管理部门提出申请，进行房产变更登记。之后凭借变更后的房屋所有权证书，向同级的人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。经过同级人民政府土地管理部门的核实之后，由同级人民政府对土地使用权证书进行更换或者更改。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
房地产在进行抵押的时候，需要向县级以上的地方人民政府所规定的那个部门去办理抵押登记。
处分抵押房地产后取得了土地使用权和房屋所有权，应当按照本章规定办理过户登记。
经省、自治区、直辖市人民政府确定后，若县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作，那么就可以制作并颁发统一的房地产权证书。并且依照本法第六十一条的规定，能够将房屋的所有权以及该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书之中。
