*本文为「三联生活周刊」原创内容
文｜谢九
最近，住建部发文并且市场监管总局也发文，要求对“经纪服务收费”进行合理确定。两大监管部门一同出手，对房地产经纪业务进行整顿规范。这是否就意味着一直被很多人所抱怨的房产交易中介费房地产交易网，最终要开始下降了呢？
住建部和市场监管总局在《关于规范房地产经纪服务的意见》中提出，房地产经纪机构需合理降低住房买卖及租赁经纪服务费用。他们鼓励按照成交价格越高则服务费率越低的原则来实行分档定价。同时，还引导由交易双方共同来承担经纪服务费用。
两大部门明确提出要“合理降低”费用，在监管压力的作用下，预计交易中介费会有一定程度的变动，且这种变动是松动的。
《安家》剧照
我国房产交易的中介费一直饱受很多人诟病，认为其过高。主要存在两大原因。其一，我国房价本身过高，所以以房价为基础来定价的中介费也就极高。从单纯的中介费率角度来看，我国房产交易的中介费率大约在 2%左右，若放在全球范围内进行比较，处于中等水平。我国房屋总价较高，尤其是在一线城市。一套住宅常常动不动就上千万元，与之对应的中介费也很高，能达到二三十万元甚至还要更高。
其次，我国房产交易的中介费主要由买家承担。这使得中介费显得更为昂贵。因为我国房地产长期处于卖方市场，卖家的标价通常是净得价，即卖家不承担任何额外费用，像中介费这类的所有费用都由买家承担，卖房者处于优势地位，仿佛赢家通吃。买家支付高昂房价后，还要支付中介费，这会给买家带来沉重负担，所以中介费显得更贵。
美国的房产中介费率较高，约为 6%。费用一般由卖家承担。因为卖家已获得丰厚的卖房收入，即便额外支付中介费，其承受能力也比买家强。所以，中介费看起来就没那么贵了。让卖家承担中介费，减少卖家收益，避免赢家通吃，这也是美国遏制炒房的手段之一。
图 | 视觉中国
住建部和市场监管总局此次发文，在降低中介费方面较有针对性。对于房价总价过高导致的中介费压力，提出了分档定价原则，即成交价格越高，中介费率越低，不能按固定费率收取；对于买家单独承担中介费的情况，提出由买卖双方共同分担相关费用，以减轻单独一方全部承担的压力。
房产中介公司在此次监管部门发文后，预计会有一定回应，像实施分档定价等，以此调整费率定价方式，对于成交价格较高的住房，中介费率可能会有所下降。然而，要使整个房产市场的中介费全部大幅下降，这种可能性不大。
从房产经纪公司的视角而言，我国的房产经纪公司乍一看赚钱似乎很轻松，然而资本投入却极为巨大。像每个小区的线下门店布局，还有依靠人海模式得以取胜的众多经纪人等等这些方面房地产交易网，这种属于重资产的公司是靠天吃饭的，对行业的周期性有着严重的依赖来维持生存。当房子容易销售的时候，中介公司能快速获利，但一旦房子不好卖，高昂的成本就会致使公司陷入巨额亏损。
《我的真朋友》剧照
当前处于房地产行业的下行周期，各大中介公司的日子都不太好过。从行业龙头贝壳（链家）来看，最近几年一直处于亏损状态，2021 年亏损了 5 亿元，而去年的亏损额进一步扩大到 14 亿元。为了缓解亏损压力，贝壳在去年关闭了 1 万多家门店，并且裁员 6 万多人。除贝壳之外，其他几家大型房产中介也都遭受着巨大的亏损，有些区域性龙头甚至已经临近破产边缘。
楼市不景气程度日益加深，房产中介所面临的压力会随之越来越大，不排除在这轮寒潮中会有大量中介倒闭破产的情况。因此，在这样的行业背景下，中介公司既没有足够的动力，也没有足够的能力去大幅下调中介费。
要实现房产交易中介费用大幅下降，仅依靠房产经纪公司是不现实的。需要市场参与的多方共同努力，才有可能真正降低中介交易费用。除了经纪公司适当降低费用之外，更为重要的是房价回归到合理的水平。
房价回归到合理水平，会在两个方面对中介费用产生影响。其一，这表明楼市不再是卖方市场，买卖双方的交易模式会发生根本性的变化，议价的天平会逐渐向买方倾斜。
图 | 视觉中国
楼市买卖进入均衡状态，甚至进入买方市场后，卖方以净得价卖房的模式就行不通了。买方议价能力上升，交易中介费会更多地由买卖双方来承担。在我国一些楼市价格涨幅不大的地方，交易中介费本来就是买卖双方共同承担的。将来楼市继续下行，这种模式会越来越普遍。
更重要的是，我国房产交易的中介费存在过高的情况。这在很大程度上是因为房价过高。如果房价不再处于高位，那么中介费用自然也会随之减少。
但是，楼市价格若大幅下跌，就有可能引发更为巨大的连锁反应。因此，楼市降价在当下变得极为敏感，很多地方政府都已发布限跌令，禁止开发商进行“恶意降价”的行为。
最近，昆山市有两个楼盘的开发商进行了降价。随后，当地住建局对其进行了通报处罚，同时暂时关闭了网签，并将其计入年度诚信档案。昆山住建局给出的理由是，这些开发商擅自大幅度降价销售，从而扰乱了市场秩序，也造成了社会不稳定因素。住建局还强调，当地的房企应当以此为戒，自觉维护房地产秩序，对于违规者，将会从严从重进行处理。
《卖房子的女人》剧照
住建部和市场监管总局此次联手对房产交易中介进行规范。一方面是要保护交易双方的合法权益，另一方面这也是这一轮楼市史诗级救市行动的一部分。通过降低交易费用，能够推动房产交易，提升楼市的成交活跃度。
从保护消费者权益的角度去看，这样的监管政策自然是越多越好。然而，倘若越来越多的地方政府对楼盘降价予以禁止，那么买卖双方由于价格差距过大而无法达成交易，如此一来，既无法使中介费用降低，也无法让市场交易的活跃度得到提升。
所以，要想真正为交易双方降低中介费，仅仅依靠经纪公司降低费率是远远不够的。至少应该从取消地方政府的“限跌令”开始着手。倘若房价被人为因素控制在高位，那么中介费又怎么能够真正降低呢？
排版：语桐/审核：小风
