2016 年 3 月已至，上海楼市呈现出疯狂的态势，同时深圳楼市也在疯狂，北京楼市同样在继续疯狂。
大家的朋友圈每天都有大量让人啼笑皆非的段子。大家仿佛像是先知一样，用许多不恰当的比喻，在预测着楼市何时会崩盘，仿佛崩盘已经是注定的事情。
一方面，有 6、7 个已经很久没有联系的明源君的朋友，最近给明源君打来了电话。他们询问的问题极其一致，那就是是否还应该买房。其中有 3 个朋友是在遭遇了业主大幅度加价之后才问出这个问题的。
今天的中国楼市是较为复杂的。那些试图用一句话就把中国楼市说清楚的人，不是骗子就是傻子。每个人的情况都存在差异，即便面对的是同一套房子，有的人适合购买，而有的人则不适合购买，不能一概而论地进行评判。
事实上，中国的楼市，尤其是一线的楼市，致使许多传统理论不再起作用了。那些指标以及曲线，在现实的面前丧失了其应有的说服力……并且现在大家仿佛都不再信任理论了，转而相信起段子来了……
在本文中末会给出明确的、判断楼市是否危险的指标。
段子唱不空中国楼市
流传最广的一个段子是这样的：夫妻在北京拥有一套房，将房子只写在老婆名下，接着办理假离婚。如今房子市价 700 万，让老婆以 1000 万的价格把房子卖给自己，首付 300 万，贷款 700 万。如此一来，两人依然居住在房子里，手中却多了 700 万。用这 700 万进行投资所获得的利益，刚好可以用来偿还房贷。要是房价大幅下跌，就不还房贷了，让银行把房子收走。我们的房子能够在高位实现变现；倘若房价持续上涨，我还能够在合适的时机将其卖出，进而赚取差价。如今在京沪深，有许多人正在进行这样的操作，而这便是次贷危机的由来。
可以肯定的是，创作这个段子的人，是近几年未曾购置过房产的新手。此前有人进行过分析，称这样做可能会涉及收入造假等情况，这种分析有其合理性，但缺乏足够的说服力，毕竟为了获取高额利润，很多人连杀人都做得出来房价崩盘是什么意思，更不用说造假了。这个段子的最大问题在于，你居然把银行的风控以及评估公司当作傻子吗？你以为你们曾经是夫妻，别人就无法查出来吗？查出来根本不会贷款给你，甚至有可能报案呢！你别以为在合同上编个数字，银行就会按照这个数字给你贷款呀。银行是依据评估价格来放贷的，这个评估价格通常在市价的 60%到 90%之间。目前有些银行为了降低风险，已经停止了评估价的上调。你想要以高于市价的价格去贷款，那是不可能的！
有一个流传很广的段子，内容是：“首付贷就如同场外配资；暂停或减少开发用地，这就像是暂停 IP；契税的调整，相当于减印花税；说一线城市还要上涨，就如同说 4000 点是牛市的起点；鼓励农民进城买房，就好像是大妈散户进场”，其意思是在暗示如今的楼市和去年的股市情况类似。
这个段子有更多可吐槽之处。全国股民都是在相同的几个交易所进行交易的，而要把不同地方的房子在同一家门店卖出去，你有这样的本事吗？股票买入后再卖出只需几秒钟，在有贷款的情况下，你能在一个月内完成两次房屋过户，那可真厉害！股票的最高价和最低价之间存在过 50 倍的差距，房子能有这样的情况吗？
总之，想用一个故事去解释中国楼市的，要么是骗子，要么是傻子；想用一个理论去解释中国楼市的，同样要么是骗子，要么是傻子。
上海有一天“跳涨”了 70 万，这事儿明源君并未亲眼见到。然而明源君亲眼所见的“跳涨”情况是，在深圳的同一个小区里，21 楼和 23 楼是同户型的房子。1 月时 21 楼以 400 万卖出，到 2 月底 23 楼以 450 万卖出。据中介讲，类似这样的事情还有不少。
在一线城市，没房的人和有房的人处于两个不同的世界。从感性方面来看，没房的人更倾向于相信楼市会崩盘。
然而，如明源君所言，“崩盘”属于语言陷阱，楼市与股市不同。其次，倘若房价真的下跌，此时会出现一些问题：其一，连涨价的房子都不敢买的你，有没有胆量去买跌价的房子？其二，经济和楼市一同下行，你能确定你的收入不会降低吗？你真的有能力买得起吗？
那些无法解释房价暴涨的指标
预测楼市原本有诸多指标，然而近年来这些理论似乎逐一失去效用。明源君接下来要提及这些指标的名字。之所以要逐一点名房价崩盘是什么意思，是因为当下的唱空派凭借这些指标来表明中国楼市将要崩盘，实际上，这些指标出现异常已有多年。
空置率
多年前，有一位经济学家。他每天晚上都会去查看各个小区有多少户人家的灯没有亮，通过这种方式来判断楼盘的空置率。最终，他得出了中国楼盘空置率高，房价会下跌的结论。多年后，房价上涨了许多倍，而他也几乎被人骂得很惨。
国际标准规定：空置率若在 20%以上，就属于商品房严重积压区。2013 年，中国全国城镇家庭的住房空置率达到了 22.4%。其中，重庆的空置率为 25.6%，上海的空置率为 18.5%，成都的空置率为 24.7%，武汉的空置率为 23.5%，天津的空置率为 22.5%，北京的空置率为 19.5%。2015 年 6 月 4 日，腾讯发布了《2015 年 5 月全国城市住房市场调查报告》。该报告的调查结果表明，中国主要城市的住房空置率整体处于 22%至 26%这个范围之间。
空置率无法对近年中国一线城市和强二线城市的房价变化作出解释。关于这种异常情况，明源君知晓这样一个事实：许多豪宅在入伙之后会有大量空置的情况，并且其所有者也不会将其出租以实现变现。
房价收入比
房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值。
2014 年下降到 7.1。
2014 年一线城市房价收入比上升至 14.6 且幅度较大，二线城市房价收入比回落至 8.19 且幅度较小，三线城市房价收入比回落至 7.45 且幅度较小。其中深圳的房价收入比为 20.2 。一个家庭如果达到深圳的平均收入水平，在购买一套 100 平方米的普通商品住房时，需要花费 20.2 年才能实现购房。
这无法解释2015年深圳房价的暴涨。
深圳2015年度房价收入比更是增长到了25.8。
二三线城市的房子去化存在困难。
租金回报率
国际标准认为，合理的静态租赁回报率应该为4%-6%。
目前中国主要城市的静态租赁回报率是 2.6%，一线城市的静态租赁回报率约为 2%，甚至低于 2%。这意味着 50 年的租金才能够达到买房的成本。从某种角度来看，这是一个非理性的选择，然而这种情况已经持续了很多年。
人口净流入
大家之前一直用某事物来解释一线城市的疯狂情况。直到最近，人们发现上海去年的人口呈现净流出状态，然而今年的上海楼市却比其他任何一个城市都更为疯狂。
这些指标都不能当作中国楼市存在大泡沫以及泡沫是否会破裂的标准，这其中的原因是什么呢？
泡沫从来不会自行破碎
现在该亮出自己的观点了！
各种经典的地产理论，能够解读的都是在纯粹的市场条件下的地产市场。这意味着市场决定一切，政府不会进行干涉。或者说，政府、银行、立法部门之间的目标并不一致，所以力量不足，最终起决定作用的还是市场。
在这种情形下，西方的许多地产市场几乎是严格依照 18 年周期率运行的。先是缓慢地上涨，接着快速地上涨，之后会下跌 4 至 5 年，随后便进入下一个上涨周期。
即使是在这样的市场条件下，也不存在无缘无故的崩盘情况。每次泡沫的破裂都是有原因的，而这个原因就是政策的出台，尤其是加息这一政策。
美国崩盘于加息
2001 年开始了上一轮美国房地产泡沫。在 2001 至 2002 年度，美联储连续进行了 11 次降息操作。这 11 次降息累计使得利率降低了 4.75 个百分点。到 2002 年 11 月，基准利率下降到了 1.25%。美联储的低息政策从 2002 年一直延续到 2004 年。由此，泡沫得以产生。
美联储随后开始连续加息，这刺破了美国的房地产泡沫。在 2004 至 2006 年度，美联储连续进行了 17 次加息，累计加息幅度达到 4.25 个百分点。到 2006 年 6 月，基准利率升至 5.25%。而美国大中城市的房价在 2006 年 6 月到达历史高点后，便开始了连续下跌。
日本崩盘于加息
这种繁荣体现在土地价格的快速上升上。
1989 年 5 月 31 日，日本央行实施了加息举措，加息幅度为 0.75 个百分点。在随后的 15 个月里，日本央行又进行了 4 次加息操作。通过这些加息行为，将贴现率提升到了 6%。连续的加息行为给日本房地产市场带来了极为巨大的打击。在此之后，东京圈城市的土地价格开始了一段长达 15 年的持续下跌态势。
中国海南崩盘于加息
央行的大幅加息行为使得海南的房地产泡沫破裂，进而导致烂尾楼数量增多，积压的房地产也大量增加。
所有的崩盘，都有各种深层次的原因。然而，最终导致崩盘的都是加息政策的出台。这样的情况，在我国几乎不会发生。
我国的地产周期可能是特别的
一个经典的房地产周期是：
下调利率和首付后，销量得以回升。开发商在资金回笼后增加了投入，这导致房价上涨且贷款增加。然而，房价随后出现了泡沫。接着，上调利率和首付，使得购房需求减少，房价开始下跌。
通常来讲，人口因素对房地产起着决定大周期的作用，而金融政策决定着房地产的小周期，并且小周期无法改变大周期。
在我国，各种影响小周期的大政策频繁地被出台，并且这些政策的动作都较为显著。这些政策出台之后，市场无法通过一般的理论来进行解释。
以举例而言，一线城市实施限购政策，一方面确实打击了购房的需求，另一方面也使得房屋的供应有所减少。例如，在之前的深圳，拥有 2 套及以上房屋的人，通常在不是迫不得已的情况下不会出售自己的房屋，原因是一旦出售就难以再买回来。
另外，西方很多国家的存贷利息多年都没有变化。而我国在这方面，一年可以变动很多次。并且，其他各类政策也能够变动很多次。
这很可能会使大周期被拉长，或者对大周期进行了根本性的改变！频繁出现的小周期或许会构成一条不太清晰的曲线，并且不存在真正的大周期！
我国在地产下行严重的情况下，不可能继续加息。并且，我国也不可能像某些国家那样，在房价已经崩盘之后，还出台收取地产税的法律来使情况更加糟糕。
另外，我国各个区域的差距也很大。可以分为三类：
第一类区域
福建 2014 年人均超过 1 万美元，超过或接近高收入国家门槛，产业升级完成且继续净流入。
第二类区域
东北中西部资源型省市，产业升级失败，人口净流出。
第三类区域
山东人均 GDP 在 6000 - 8000 美元，其产业转型情况未知成败；重庆人均 GDP 在 6000 - 8000 美元，其产业转型情况未知成败；四川人均 GDP 在 6000 - 8000 美元，其产业转型情况未知成败；河北人均 GDP 在 6000 - 8000 美元，其产业转型情况未知成败；湖南人均 GDP 在 6000 - 8000 美元，其产业转型情况未知成败；湖北人均 GDP 在 6000 - 8000 美元，其产业转型情况未知成败。
这三类区域呈现出完全不同的市场逻辑。中国有着特殊的周期逻辑，并且存在区别很大的三类区域，这些因素决定了要对中国的楼市进行解释，就必须运用一套独特且个性化的理论。
看到这里，很多人或许会认为明源君不会给出能快速判断楼市的标准了。然而，明源君不会让你失望，判断楼市危险是否来临的标准如下。
利息、失业率大幅上升，危险就会降临
上面说到，日本、美国都崩盘于加息。
如果银行一年期的存款利息比房屋的租金回报率要高，那么大家肯定会把钱存到银行里，因为这样收益高，并且还能够随时把钱取出来。
目前，在一线城市中，深圳等城市的租金回报率是最低的。这些城市的房屋能够保值，其一年的租金回报率大约为 2%左右。而一年期的存款利息仅为 1.5%，在通货膨胀的影响下，货币处于贬值状态，最终几乎呈现出负利率的情况。
这种情况下，崩盘是否会到来大家自己可以判断。
如果以下两个变化出现，楼市则可能会出大问题：
1、大幅加息，一年期存款利息超过租金回报率很多。
2、失业率上升，想当房奴都不可得，许多人被迫断供。
现在的情况表明，继续降息的可能性较为显著，而加息的可能性几乎不存在。
最后回答一下很多粉丝该不该买房的问题：
长周期的楼市下行时间不会超过 4 年。只要你喜欢想买的房子，是用于自己居住，并且能够承担 5 年月供，那就可以购买。不要去在意楼市是处于上行还是下行阶段，因为无人能够准确预测。即使身处楼市之中，也无法准确判断其走势，只有等到周期过去之后，才会明白。
如果你打算进行短期投资，那么就由你自己来做出判断。因为在进行短期投资时，无论投资什么东西，其风险都会是很大的。
