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这些地块最终拼凑出了一个建面达 65 万平方米的超级大盘
观点地产网经过近四年的时间后，首开万科城市之光首次推出了第一批住宅项目。
北京住建委官网有披露，北京首开万科置业有限公司负责开发的瑞绣佳园在 2 月 11 日拿到了预售证，其预售许可证编号为京房售证字(2017)15 号，获批的房源包含 6 栋楼的 158 套房源，准许销售的面积是 18838.66 平。
观点地产新媒体进行查阅后发现，瑞绣佳园是由首开、万科、绿地以及东亚新华联合进行打造的通州台湖万科城市之光项目。
接近项目的相关人士透露，此次获批预售证的是万科打算近期推出的城市之光·翡翠四季。北京万科此前已有京北翡翠公园、京西翡翠长安相继面世，此次的城市之光·翡翠四季是“翡翠系”的三号作品。
住建委官网显示，城市之光·翡翠四季所处的位置是通州区台湖镇 4 - 1 - 008 地块的 F2 公建综合住宅用地项目。2013 年 4 月 15 日，项目地块的获取开始。万科首开联合体以 12 亿元的成交价拿下了通州区台湖镇的 4-1-005 地块（F3 其它类多功能用地）、4-1-008 地块和 4-1-009 地块（F2 公建混合住宅用地），折合楼面地价为 9722 元。
此次获批的只是城市之光整个项目中的一个组团。万科首开联合体在 2012 年和 2013 年连续拿下多个地块。最终拼凑出了一个建面达 65 万平方米的超级大盘。
北万首开通州拼图
2012 年 12 月 25 日，北万首开联合体拿下通州区台湖镇 4 - 1 - 014、4 - 1 - 015、4 - 1 - 019 地块的居住、托幼项目用地（含配建公共租赁住房）。该地块总土地面积为 7 万平方米，规划建筑面积达 11.94 万平方米，折合楼面地价为 5359 元/平方米，溢价率为 45.95%，拿下该地块的价格是 6.4 亿元。
同日，北万首开联合体拿下通州区台湖镇 4 - 1 - 017、4 - 1 - 010 地块居住、医疗卫生项目用地，该地块总土地面积为 7.03 万平方米，规划建筑面积是 9.13 万平方米，他们以 7.8 亿元的价格再获一宗土地，折合楼面地价为 8541 元/平方米，溢价率达到 46.07%。
2013 年 4 月 15 日，北万首开联合体拿下通州区台湖镇的一些地块。其中 4 - 1 - 005 地块为 F3 其它类多功能用地，成交价 12 亿元；4 - 1 - 008、4 - 1 - 009 地块为 F2 公建混合住宅用地。这些地块的总土地面积是 8.93 万平方米，规划建筑面积为 12.34 万平方米，折合楼面地价为 9722 元/平方米。
2013 年 8 月 14 日，北京万科获取了通州区台湖镇 4 - 1 - 007 地块的商业金融用地，该地块的总土地面积为 4.40 万平方米，规划建筑面积是 10.40 万平方米，其折合的楼面地价为 9810 元/平方米，总价为 10.2 亿元。
2015 年 3 月 30 日，北万首开联合体再度拿下通州区台湖镇的一些地块。其中包括 4 - 1 - 020 等地块的 F2 公建混合住宅用地以及 4 - 1 - 034 等地块的 F3 其他类多功能用地。此次成交价为 20 亿元，总土地面积是 23.94 万平方米，规划建筑面积为 25.90 万平方米，折合楼面地价为 7723 元/平方米。
北京万科连续吞下台湖超 10 宗地。2015 年 12 月 3 日，北京万科召开品牌发布会并宣布。这些上述地块将合在一起进行打造，要将其打造成超级大盘。项目案名被定为城市之光。
相关人士向观点地产新媒体透露，该项目接近。城市之光的总占地面积为 32.3 万平方米，总建筑面积达 65 万平方米，其中不含 020 地块。在业态方面，005 地块是商业与办公的组合；007 地块是商业与办公的组合；008 地块是办公与住宅的组合；009 地块是办公与住宅的组合；014 地块是公租房；015 地块是住宅与公租房的组合；017 地块是住宅。
此次获批的住宅翡翠四季是万科与首开联合开发的。它包含 008 住宅地块和 009 住宅地块。所有的商业+办公是由万科、首开、绿地和东亚四家合作的，并且由万科负责操盘。
观点地产新媒体查阅住建委信息得知，在 2014 年 12 月 7 日的时候，城市之光项目获批过非住宅项目预售证。2016 年 11 月 18 日，该项目也获批过非住宅项目预售证。彼时获批批售的是 14#的商业办公楼和商业楼裙房以及 15#的商业办公楼和商业楼裙房。像此次住宅项目获批预售证这样的情况，是首次出现。
台湖大盘利润想象
2012 年和 2013 年拿地，到今年 2 月 11 日住宅项目获批，最终获批预售证，万科首开城市之光历经近四年才推出。在这四年间，通州房价发生了巨大变化通州台湖房价，城市之光·翡翠四季的产品也进行了迭代升级。
城市之光此次依据预售证获批了 6 栋楼以及 158 套房源，其准许销售的面积为 18838.66 平方米。最高一套 2 单元 401 的拟售价格为 98211.99 元/平方米。
观点地产新媒体向亚豪机构市场总监郭毅询问此价格情况。郭毅表示，之前通州的另一个项目华业东方玫瑰获批的预售证价格为 5 - 6 万/平方米。并且这个项目在品牌效应、产品以及物业方面都比不上万科首开。
郭毅接着说，尽管万科首开此项目的位置不在通州核心区，然而它依然具备诸多项目优势。其一，城市之光属于超级大盘且是城市综合体通州台湖房价，凭借万科对资源的掌控能力以及导入能力，能够预见到这个项目有着非常成熟的未来。
郭毅进行解释，城市之光能够与万科在房山的长阳半岛相对比。万科采用了引入北京四中以及与中粮合作开发十多万平商业综合体等手段，最终显著地带动了整个房山区域的发展。实际上，万科是把长阳半岛这种模式复制到了台湖。
郭毅指出，从地理位置方面来看，台湖属于通州城市副中心。并且，台湖距离总投资 200 亿且预计在 2019 年建成的环球影城经济圈较近。区域自身赋予了该项目较好的发展前景。
最后，郭毅强调，通州已经有将近四年的时间没有供应纯住宅用地了。并且，目前也已经没有住宅项目可以进行销售了。这些情况就更加突出地显示出了万科首开城市之光这个大盘项目所具有的稀缺性。
城市之光项目的售价处于 55000 元/平到 80000 元/平这个范围。郭毅觉得该项目有市场，并且能够得到支撑。
郭毅表示，城市之光项目包含商业、办公、公租房等产品。这些产品需要自持运营，这就需要投入很大的资金。而且，开发商几年下来的资金成本也需要计算在内。因此，不能仅仅用最初的拿地价来计算项目最终的售价。
