2025 年，房地产行业政策的核心是“需求提振+供给优化+金融协同”。通过因城施策来调减限制，实施税费减免，进行信贷扩张，扩大保障房规模，推进城中村改造，收储存量以及推广“好房子”等举措。这些举措推动市场朝着“量稳价稳”的方向发展，实现了止跌回稳，并且推动行业从高杠杆扩张转向以民生为导向的高质量发展。
9·26 一揽子政策给人带来信心并稳定了预期，在 2025 年开局之时，行业继续保持着停止下跌并开始回稳的态势。房地产市场展现出“政策起到托底作用并且市场自身进行自发修复”这两种特征，然而“核心城市在局部进行修复，中小城市处于深度调整”的这种结构性矛盾较为突出，市场依然处在“L 型”构筑底部的阶段，仍然需要持续地发力来推动房地产市场停止下跌并开始回稳。
3 月 5 日的《政府工作报告》中，房地产再次被纳入“防风险”任务板块。然而今年有一个关键的变化，即强调要将安全与发展放在同等重要的位置，始终坚持在发展的过程中逐步化解风险，从防守转变为主动出击，以实现高质量发展与高水平安全之间的良性互动。
对于如何让房地产市场实现止跌回稳这一问题，我们通过对《政府工作报告》、3 月 9 日的全国人大《民生主题 JZ 会》以及 3 月 17 日的《提振消费专项行动方案》等报告进行解读，认为在短期内有五大核心措施：
首先，进行调减限制性政策的操作，并且让其与之前的“四个取消、四个降低、两个增加”政策保持稳定延续。核心城市进一步降低限购、限售等行政限制的力度，同时进一步放宽商业和公积金贷款首套以及二套首付比例的门槛，并且取消多套房贷款的限制。
其次，要降低购房的成本与税费负担。一方面，各个地方能够在自身的权责范围之内提高公积金的贷款额度，准许“商转公”在异地使用，以此来增强对青年以及新市民的保障力度。对个人所得税、契税、增值税、土地增值税等政策进行优化，降低在交易环节所承担的税负。通过经纪协会进行协商，降低二手交易的中介费，或者搭建政府平台来促成交易。
首先，要增加收入以提振消费能力。其次，在节流方面，3 月 9 日全国人大民生会上，央行行长潘功胜指出：“去年存量房贷利率的下行，每年能够为超过 5000 万户家庭减少约 1500 亿元的利息支出。”并且，存量房贷利率还有下调的空间，要推动商业银行下调存量房贷利率，从而降低居民的还款压力。在开源方面，通过多种渠道来增加居民收入，比如通过稳岗就业、失业保险返还等方式，以及对工薪个人所得税进行调整，稳定股市和债券市场，以此来拓宽居民的财产性收入渠道等。
政府工作报告提出要持续推进城市更新，城市更新属于城镇化发展历史的必然进程。3 月 9 日在全国人大民生会上，住建部部长倪虹称：2025 年将持续推进城市更新，重点包含三类项目。其中与房地产行业直接相关的是第一类，也就是民生类项目。主要抓好以下三件事：其一，2000 年以前建成的城市老旧小区都需纳入改造范围，并且要根据不同地方的实际情况来实施改造。同时，也鼓励地方去探索让居民自主对老旧住宅进行更新改造。其二，城中村改造项目，如今其范围已扩大至全国地级及以上城市，要在去年新增 100 万套的基础之上，继续将改造规模扩大。三是大力推进完整社区建设，增补托育服务设施、儿童活动场地。
城中村改造政策的核心是“以存量撬动增量”。2024 年，城中村改造范围扩大到 300 多个城市，有 1790 个城中村改造项目得以实施。2025 年，会加大力度实施城中村和危旧房改造，推动货币化安置，计划在新增 100 万套城中村改造和危旧房改造的基础上进一步扩大改造规模。
短期拉动需求、稳定市场预期可通过货币化安置和专项融资来实现，这有助于楼市止跌回稳。通过货币化安置，比如直接发放购房补贴或房票，能引导被拆迁居民优先购买存量商品房。预计到 2025 年，新增 100 万套城中村改造将拉动约 2 亿平方米商品房去化，这样能进一步释放潜在刚性购房需求，加速库存消化，从而缓解存量商品房高库存压力。
中期一方面重点通过盘活存量用地（例如将商办用房改造为住宅），能够合理控制新增城市建设用地的供应，从而避免库存供需失衡的情况进一步加剧。另一方面，能够激活房企的新增投资，并且缓解地方财政的压力，比如在改造过程中允许对土地规划条件进行调整（像提高容积率等），以此提升土地的开发价值，增强房企参与的动力。通过专项债券的方式，能够降低地方政府资金压力；通过政策性金融机构专项借款的途径，也可以降低地方政府资金压力；通过税费优惠等政策，同样能够降低地方政府资金压力。
长期可推动城市空间进行重构，促使住房品质实现升级转型，进而形成“民生得以改善—投资实现增长—产品完成升级—改善需求得以释放”这样的良性循环。通过对土地利用方式进行优化，例如将存量的商办用地转变为住宅用地等方式，能够盘活那些低效的资源，推动职住达到平衡状态，促进产业与城市相互融合，对城市的空间结构进行重构。
2025 年，房地产行业的供给端会通过“优化增量、盘活存量”来重塑行业生态。根据需求来确定建设，严格控制增量的开发，把重点放在消化存量土地上。对于存量房进行转化，利用专项债券收购存量商品房并将其转为保障房，以此来优化供需的平衡，增加对新市民、青年人、农民工群体的保障性住房供给。
《报告》指出，要对城市空间结构和土地利用方式进行优化，同时要合理控制新增房地产用地的供应。还要持续推进城市更新工作以及城镇老旧小区的改造，并且要统筹对城市低效用地进行再开发。可以根据目前市场库存的情况，短期减少或暂停高库存城市或区域的新增土地供应。同时，需要顺应市场需求的变化，以从“有房住”到“住好房”的改善需求为主力，加大城市更新的力度房地产主要融资方式，盘活核心区存量低效用地。这样就能腾挪出更多面向改善群体的核心地块和配套城市区域的地块，增加“好房子”的供给，减少无效供应，做到适销对路，进而降低库存。
《报告》表明，要把存量用地和商办用房盘活起来，推动收购存量商品房这项工作，在收购的主体、价格以及用途等方面给予城市政府更多的自主权力。还要将保障性住房再贷款的使用范围拓宽。对收入、债券等各类财政资金进行统筹安排，以保证财政政策能够持续发力并且更加有力度。去年已经安排完毕新增的 2 万亿元。今年继续安排地方政府专项债券 4.4 万亿元，比去年增加了 5000 亿元。这些债券重点用于投资建设，用于土地收储和收购存量商品房，用于消化地方政府拖欠企业的账款等。
各地方政府在 2025 年工作报告里，有至少 15 个省份提到了存量商品房以及存量闲置土地回购等相关内容。重庆、广东等很多地方都强调要盘活利用存量用地和商办用房，并且加大收购存量商品房的力度，以此来优化市场供应结构。同时，赋予地方政府在收购主体、价格以及用途方面的自主权，通过盘活存量，加快行业库存的去化进程。
自然资源部与财政部联合下发了《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》。此通知从四个方面作了详尽的操作规范和要求，一是明确发债要求以及资金使用主体；二是完善专项债券申报审核流程；三是做好资金和收益的综合平衡；四是严格进行监督管理。
综上，市场短期托底影响会快速展现。其一，政府收储那些无力开发的土地，能协助部分房企达成资产变现，存量去化的速度会加快，房企的资金压力会在边缘处得到缓解。其二，土地供应结构得以优化，核心城市的土拍热度有希望回升。重点城市能够利用专项债资金来收储核心地段的优质地块。在后续这些地块入市的时候，将会形成“优质地块-高溢价成交-市场信心提振”这样一种正向的循环。像上海、杭州这类已经出现高溢价地块的城市，其政策叠加所产生的效应或许会进一步显现出来。
在过去三年以及当前这个阶段，以风险防范和稳定市场为基础，逐步搭建相关的基础性制度，加快构建房地产发展的新模式，这也是解决房地产行业问题的根本所在。要优化预售资金监管机制，并逐步过渡到现房销售。
“好房子”能够顺应居民改善居住的需求，并且是开发企业实现自我“造血”实现良性循环的一个关键部分。
《政府工作报告》提出要完善标准规范，并且推动建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”。3 月 9 日房地产主要融资方式，在全国人大民生主题会上，住建部部长倪虹称将重点从三个方面来抓好落实。
首先，要确立标准。因为标准的水平会对房屋的品质产生决定性影响。一方面组织编制了《好房子建设指南》，另一方面也在对《住宅项目规范》进行修订，其中一项重要内容就是将住宅的层高标准提升到不低于 3 米。
第二，注重科技。“好房子”与新科技能够相互促进并取得成就。一方面积极广泛地推广对民众有益且实用的新的技术、新的工艺、新的材料以及新的产品。另一方面主动大力地推动全屋实现智能化。
第三，要抓住项目。不同面积的房子有不同的好房子，不同价位的房子也有不同的好房子。要推动城市和企业加快建设“好房子”。“好房子”不但要有好的标准、好的建造，而且要有好的服务。各地首先应该把保障房建成“好房子”，同时结合城市更新，想办法把老房子改造成“好房子”。
综上可见，“好房子”的建造有以下两个方面。其一，在于优化住房的设计以及标准体系，进行空间设计的创新。推广诸如错层、复式、挑空起居室等多样化的户型设计，以此提升空间的利用率以及居住体验。根据需求设置封闭或开敞的阳台，增强住宅功能的灵活性。其二，要制定涵盖设计、材料、建造、智能化等全流程的标准体系，强化绿色低碳、适老化、无障碍等方面的性能要求。增加绿色建材与建造技术应用落地，加速住宅智能化改造。
建设“好房子”，一方面给新技术提供了广阔应用空间，另一方面给新产品提供了广阔应用空间，再者给新材料提供了广阔应用空间。同时，建设“好房子”还能释放出扩内需的巨大潜能，并且能释放出促消费的巨大潜能。
发挥房地产融资协调机制的作用，将做好保交房这件事，视为房企从“输血”转变到“造血”的另一条重要途径。
保交付高峰已经过去，然而交付问题仍在局部存在，这在 2025 年仍将是行业需要化解的问题和风险。基于 2024 年房地产融资协调机制的经验，继续发挥其作用对于房地产行业止跌回稳极为重要，能为经济社会的持续发展提供有力支撑。
当前“白名单”机制已经形成了一种良性循环，这种循环是“增量扩面-效率提升-风险隔离”。然而，需要突破“申报-审批-放款”转化率偏低这一瓶颈。未来应当重点推动省级统筹监管以及市场化处置工具的创新，以实现稳主体与防风险之间的动态平衡。
要通过多种举措来稳定就业并促进收入增长，只有稳住就业以及提高居民收入，才能够推动住房消费。《政府工作报告》明确指出：“要打出政策的‘组合拳’。提升政策在目标、工具、时机、力度、节奏等方面的匹配度。出台和实施政策应该能早的就尽早，宁可早也不要晚，要与各种不确定性争夺时间，一旦看准了就一次性给予足够的支持，以提高政策的实际效果。”加强上下之间的联动以及横向的协作，以促使政策能够从“最初的一公里”顺畅地衔接至“最后一公里”。要注重去聆听市场所发出的声音，同时协同地推进政策的实施以及预期的引导，进而塑造出积极的社会预期。
货币政策处于适度宽松状态，具备降准降息的空间，PSL 等结构性工具在发挥作用，信贷政策持续进行优化。《政府工作报告》明确指出：要实施适度宽松的货币政策，充分发挥货币政策工具在总量和结构方面的双重功能，适时进行降准降息操作，以保持流动性的充裕程度，让社会融资规模以及货币供应量的增长能够与经济增长、价格总水平的预期目标相契合。优化结构性货币政策工具，创新其方式，以更大的力度推动楼市股市健康发展……。促使社会综合融资成本降低，提高金融服务的可获得性以及便利程度。
聚焦房地产相关领域，其一，降准和降息仍存在空间，在经济增长以及降低社会综合融资成本等需求的情况下，今年年内降准降息仍有希望实现；其二，结构性货币政策工具有望持续发挥作用，定向对相关领域进行“优化增量、盘活存量”以去库存的支持。PSL 对城中村改造以及老旧危房改造提供支持，同时也对城市更新和住房设施适老化改造予以支持；特别贷款能够支持地方政府收购存量商品房以及回购闲置存量土地；另外，规模达千亿的租赁住房贷款支持计划已在多个试点城市落地，这拓宽了保障性住房再贷款的使用范围；再者，居民住房信贷政策还有优化调整的空间，能够刺激居民的购房意愿并提高其购房支付能力。去年降低了存量住房贷款利率，并且减轻了居民 1500 亿元的利息负担。在此基础上，存量贷款利率还有继续下降的空间。首付比例以及新增贷款利率也都有继续下调的可能性和必要性。
积极财政对房地产的支持体现在以下三个方面：其一，财政进行扩张，以此来支持经济的投资建设，稳定经济的增长，扩大就业的基数，并且稳定劳动者的收入预期，这种“扩张性财政+民生导向”的组合，既能够托底短期的增长，又能够为长期的住房消费升级注入动力；其二，地方专项债券用于支持土地的收储以及收购存量的商品房，这样能有效降低行业的库存风险，改善行业的发展预期；其三，完善社会保障体系，以此来提升住房消费的信心，减轻居民在生育、教育、养老等方面的负担，增强居民的消费信心，这对提升住房消费的意愿也有着积极的作用。
