文/编辑 君君
最近马光远作出的一句预言被广泛传播，内容是“2025年房价会出现分化”，即“该跌的还跌，该涨的还涨” 。
这话乍一听好似在打太极，然而仔细去琢磨，实际上它把未来楼市的情况毫无保留地展现出来了 。
作为一名房产博主，我每天都会关注政策和市场动向，现在我结合最近官媒发布的消息，和大家聊聊这分化的背后究竟隐藏着什么门道 。
先说说政策吧。
这两年楼市调控情况如同坐过山车，之前还在抑制房价上涨，之后就开始全力救市 。
去年9月国家提出“促进房地产市场止跌回稳”后，各地迅速跟风，纷纷松绑限购政策，降低利率，并发放补贴，简直想把所有储备的政策都拿出来 。
但有意思的是，政策大力实施后，有的城市房价立刻上涨了，有的地方却如同难以扶持的烂泥，怎么折腾都没有反应。
这实际上就揭示了一个事实，政策能够起到救急的作用，然而却无法解决贫困问题。房子从根本上来说依旧是商品，其长期的价格状况取决于是否有人愿意接手购买，以及接手购买者的经济实力是否雄厚 。
为何同样的一套政策，在不同城市呈现出的效果差异如此之大？其根本原因在于城市的基本面出现了分化。
以前我们常说“北上广深永远涨”，如今看来这并非毫无根据的说法。这些地方每年都有几十万外来人口涌入，即便写字楼租金高昂，仍有人争抢着租赁，商场里始终人潮涌动 。
这种位于城市核心区的房子，早已不再是普通的商品，它更像是一种优质资产。有钱人购买它，并非是为了居住，而是为了对抗通胀。
所以即便大环境极为恶劣，上海黄浦江边的豪华住宅依旧敢于标价每平米20万，并且还需要争抢才能获得 。
反观那些人口年年都在流失的三四线城市，街边有一半的店铺都关了，年轻人过年回来后发现，老家的工作机会少得可怜2025遂宁房价会跌吗，于是扭头又回到了大城市。在这样的地方，房子的数量比人的数量多，即便政策再怎么刺激2025遂宁房价会跌吗，也只是起到一个心理安慰的作用 。
说到房子比人多，最近有个数据挺有意思。
官媒报道称，当下全国商品房库存数量可供销售两年多，然而仔细观察区域分布情况，一线城市的去化周期仅为12个月，部分强二线城市的去化周期为15个月，而三四线城市的去化周期普遍超过20个月。
这就如同在菜市场当中，有的摊位前面人们排着队去抢购，而有的摊位上白菜烂在了地里，却没有人去要 。
更让人痛心的是，如今开发商变得精明起来，不敢在没有人气的地段盲目建造楼房。自去年起，现房销售比例急剧增加至26%，这表明开发商必须先将房子建好才能够售卖。
这对购房者而言是件好事，起码不用担心烂尾情况出现，不过这也在一定程度上使得供应有所减少。其结果便是，核心城市中优质房源的售卖数量越来越少，而边缘城市的房屋库存却越积越多 。
有人可能要问：不是说年轻人都不买房了吗？这话对也不对。
说是对的，原因在于确实没人愿意当冤大头，没人愿意去买远郊的期房，然后等上五年才交房；说是不对的，原因在于真正的好房子从来都不缺买家。
今年年初北京二手房成交量忽然开始回升，中介的朋友圈里到处都是“房东提价30万”的事例。认真查看成交结构，其中80%都是90平以上的改善型户型。
现在的年轻人更加现实，他们要么不买房，要是买房，就一定要买能住十年以上的房子 。
房屋的实际使用率要高，物业服务要值得信赖，最好出门就能到达地铁站和商场。成都去年出现了一个新楼盘，它主打第四代住宅，这种住宅带有“空中庭院”，其平均价格比周边楼盘贵20%，结果在开盘当天就被抢购一空。
这年头不是没需求，是烂房子根本入不了年轻人的眼。
扯了这么多，2025年到底会咋样？
我的判断有三点。其一，一线和强二线城市的好房子会慢慢涨价。其二，不要指望这类房子的价格翻倍。其三，因为政府手里还掌握着限价措施 。
第二，普通二线城市能稳住不跌就算赢，个别新区可能会阴跌。
第三，三四线除了市中心学区房，其他大概率继续躺平。
特别要注意县城，最近国家在推行“县域经济”，如果真的能够把产业发展起来，那么说不定县城能够实现逆袭，然而那些依靠拆迁支撑起来的价格，其泡沫迟早是要被挤干净的。
最后说句博主的肺腑之言：
现在的楼市，早已不是那种随便买房就能赚钱的时代了，以前闭着眼睛买房被称作投资，如今即便睁大眼睛买房，也有可能遭遇陷阱。
记住两条铁律，跟着工作机会走，跟着钱包厚的人走，北上广深的老破小比新区的精装房靠谱，至少抗跌。
还有啊，不要因为现在政策宽松就头脑发热，贷款要量力而行，不要把月供押在“将来会涨”的幻想之上。
2025年究竟是不是分化元年，我们将拭目以待。不过有一点能够确定，若依据过去二十年的经验来判断未来五年的楼市，必然会摔得鼻青脸肿。
