随着政策红利消失，房地产贷款收紧已成大势所趋； 基于住的主旋律是为了住，不是为了炒我国房地产成本管理的发展历程，房地产已经进入了低利润时代。 高周转、高杠杆的房企不断爆发，“生存”成为近期房地产行业的主旋律。
现阶段，随着外部红利的消失，房地产内部运营管理的红利正在悄然到来。 为了实现经营指标，精益运营的操作流程尤为重要。 其中，降本增效意识和精益成本控制是实现经营目标的重中之重。
针对项目的不同阶段我国房地产成本管理的发展历程，笔者对精益成本控制有以下几点认识。
1、征地前期成本控制要点
1. 地方政策前期研究分析
项目前期研究是工程造价估算的基础环节。 前期调研获得的信息是否全面、准确，对于项目定位、产品计划、预计利润等至关重要。前期调研是成本管理的起点。 前期开发部门需要充分了解当地市场，掌握项目所在地的特殊政策和规划。 需求对成本的影响使得本阶段的成本目标能够更加准确的编制，达到预控的目的。 具体来说，应注意以下几个方面：
2、深入排查地块周边现状、施工组织难点、市政接口排查、报批施工风险点
项目用地确定后，需充分了解项目周边当地项目现状、市政接口要求、报批和建设的基本程序及风险点。 如果忽视某个关键点，就会增加大量的成本。 因此，现阶段编制成本目标时，必须更加关注上述关键点，并进行预控。 具体需要掌握的事项如下：
2、设计阶段成本控制要点
1. 概念、规划和设计阶段
该阶段主要内容为：确定产品及比例、交通系统、组团布局、停车方式、公共建筑配套区域等。舞台设计优化阶段应邀请物业公司及项目部人员参与并与设计管理部门及其他相关部门共同讨论。 现阶段设计中需要注意的问题包括：公共配套设施不宜过大而不全面、组团布局规划要注重后期物业管理的长期成本、土地是否得到充分利用等。
概念、规划和设计阶段需要关注的要点如表3所示：
2、规划及初步设计阶段
方案及初步设计阶段是规划设计阶段完成后的下一阶段。 本阶段设计成果主要包括以下内容：建筑基本布局（造型、立面、平面、功能分区、节能规划）、地下室、景观软硬景观、供水、供电、消防、给排水、智能化工程解决方案。
此阶段设计的重点是建筑本身和景观方案。 同时，这两个方面的优化设计也是最困难的，成本与设计的矛盾往往在这个阶段表现出来。 因此，在涉及施工计划的成本优化工作中，造价人员必须把握以下原则：
（1）以客户需求和产品定位作为优化的基本标准。 违反上述标准的优化建议不予提出，但对超出上述标准的“多余设计”应提出优化建议；
（二）充分沟通原则。 在建筑方案内容优化时，应充分沟通，充分理解设计的意图和目的，并听取营销的市场需求分析；
（三）理性克制原则。 成本人员的“理由”来自两个方面：一是前面提到的客户需求和产品定位的结论，二是项目的盈利能力；
(4)注重设计优化原则。 与建筑、景观相比，设计优化在安装（水、电、消防、智能化）和地下室设计方面会有更大的空间，也会得到设计部门的大力支持。 这些领域的优化结果往往同样巨大。
