房地产行业在我国持续扩张，导致我国房价持续攀升。据数据揭示，2000年我国的平均房价约为2000元，然而到了2020年，这一数字已飙升至9860元。显而易见，房价的上涨速度极为迅猛，在短短二十年间，房价增长了近四倍。鉴于此，当前的平均房价已逼近万元大关。
然而，对于众多人而言，他们的收入尚未能突破万元大关，这使得他们想要购置一套房产变得极为不易。尤其是对于一线城市而言，房价已经攀升至每平方米数万元，对于一般家庭而言，在这些城市购房几乎是不可能完成的任务。即便是在小城市购置房产也并非易事，因为尽管小城市的房价并未像大城市那样高企，然而小城市居民的收入普遍较低，这就造成了收入与房价之间的显著差异，进而使得购房过程同样充满挑战。
数据显示，2020年我国的平均房价收入比已攀升至9.2，即一个普通收入家庭需连续9.2年不消费、不储蓄，方能凑齐一套普通房价住房的款项。然而，现实中家庭不可避免地会有开支，这无疑导致人们购房计划的实施时间被迫延长。家庭收入若未达到平均水平，购房之路无疑将更加艰辛。
购房对于大众来说并非易事。在这种背景下，众多家庭为购置房产，不惜耗尽家中的积蓄，承担起长达三十年的贷款负担，方才得以拥有一套住宅。显而易见，这样的贷款负担实际上是对个人未来收入的透支，进而可能导致个人生活水平的降低。人们为了购置房产，不惜投入大量资源，这也使得他们对房产的重视程度极高。同时，对于他们而言，对未来房价走势的关注也是不言而喻的。
我国楼市近年来经历了显著变迁。过去，购房多出于投资目的，不少家庭在财富积累后便倾向于购置房产作为投资。特别是在房价迅猛攀升的阶段，投资者只需将房产闲置一两年，便能轻松赚取数十万甚至上百万的纯利。对众多家庭而言，这无疑具有巨大的诱惑力，因为即便是以一个普通家庭的收入水平，即便积累十年的储蓄，所赚取的金额也远不及一套房产的价值。正因如此，人们对房地产投资表现出了极高的热情。
众多投资者的涌入，促使房地产市场的购房需求持续攀升，进而加速了房价的上涨速度。在这种背景下，对于有迫切购房需求的购房者而言，购置房产变得异常艰难。鉴于此，我国在2016年便实施了调控措施，近年来，这些政策也在持续加强，从而带来了楼市的显著变化。当前，房价相较于过去已显著趋于稳定，同时，购房者的心态亦经历了转变。如今，人们在选购住宅时，更加倾向于关注居住的舒适度。
当前房价趋于稳定，使得大众拥有了充足的时间去挑选那些居住体验更佳的住所。关于这一点，众多人迫切地想要了解未来十年房地产市场将有何种演变。毕竟，在家庭生活中，房产占据着至关重要的地位，大家也都渴望洞悉未来楼市的发展态势。针对这一问题，知名经济学家马光远提出了一个由三个比例构成的论断，分别是20%的城市、20%的房地产企业以及20%的住宅项目，这三个比例无疑是对未来房地产市场发展趋势的深刻阐释。
这三个20%的含义同样清晰易懂。首先，观察我国城市的发展，可以看到城镇化进程正不断推进。截至2020年，我国的城镇化率已攀升至63.89%。这一数据表明，我国的城镇化阶段已进入后半程，并且其发展趋势也发生了转变。以往是农村人口向小城市迁移，而现在则是小城市的人口向大城市流动。因此，城市内部的居民构成将产生变化。展望未来，众多小城镇居民将逐步迁往大都市，这导致小城镇人口大量流失。
在房地产行业中，人口规模直接影响着购房需求。一旦人口大量外流，购房需求便会持续下降。因此，未来小城市的购房需求将逐渐减少，而大城市由于人口持续涌入，购房需求将不断上升。在这种背景下，小城市的房产增值潜力将逐渐减弱，唯有那些位于大城市中的20%住宅，才具备显著的增值潜力。
在房地产行业迅猛发展的阶段，众多规模不一的房地产企业如雨后春笋般涌现。然而，这些企业中不少背负着沉重的债务负担，负债水平较高。与此同时，当前的调控政策持续加强力度，不仅实施了“三条红线”等限制措施，还推出了“限贷令”等调控手段。这两个政策分别从需求侧和供给侧对楼市资金流入进行管控，对房地产企业而言，资金流入房地产行业的限制无疑构成了沉重的打击。在资金减少的背景下，房企们将不可避免地陷入激烈的竞争，届时将可能出现大企业吞并小企业，小企业再蚕食微型企业的现象。那些品质不佳的房地产企业可能会遭遇资金链断裂的困境，进而走向破产的结局。在这种背景下，未来在房地产行业中存活的将仅有少数几家优质房企，而大部分房企将逐渐消失。鉴于此，在未来的购房选择中，仅有那20%的佼佼者房企才是明智之选。
对于20%的楼盘而言，其含义更为明了。需知，随着房地产行业多年的演变，我国住宅市场已显现出供过于求的现象。央行发布的数据表明房地产与城市经济学，我国城镇居民的住房拥有率已高达96%，其中，拥有两套房产的家庭占到了31.0%，而拥有三套及以上房产的家庭比例则为10.5%，平均每户拥有1.5套房产。当前，城市居民普遍不再面临住房短缺的问题，并且众多家庭手中握有多套房产。在这种背景下，住宅的价值自然大幅降低，因为时至今日，已不再是每个人都在渴望住房的年代了。
在这种情境下，大众普遍追求的是房屋的优质度，具体而言，便是那些中高端住宅。这一点，我想大家应该都有所体会。事实上，随着众多家庭收入水平的提升，他们往往会选择升级居住环境，寻求改善型住宅。从这个现象中房地产与城市经济学，我们可以明显看出，人们对住宅的追求早已超越了单纯的居住需求，而是持续寻求更加优越的居住条件。即便住宅供应过剩，仅有那部分占比20%的优质房产，才具备显著的增值潜力。
对此，你有何看法呢？
