三月，正值销售旺季，加之政策环境相对宽松，市场整体活力显著增强，行业持续呈现出积极向上的发展势头。在新房领域，供应速度明显加快，成交额亦有所回升，创下年内新高。而在二手房市场，成交套数大幅增加，已达到近45个月以来的最高点，市场复苏迹象十分明显。本篇内容摘自《三月上海房地产市场动态监测与综合评估报告》，对2025年3月份的上海房地产市场在土地、住宅、办公以及商业销售四个领域进行了全面回顾与总结，同时，对市场未来的走向进行了预测，旨在为社会各界人士提供了解上海房地产市场的有益参考。
1、3月共成交19幅房地产市场调研分析报告，土地成交量同比上涨
三月，上海土地交易市场共完成19宗土地交易，成交土地总面积达到85.9万平方米，较上年同期增长6.6%；同时，土地出让收入高达166.3亿元，同比增长了19.9%。本月土地市场继续保持活跃，成交规模保持稳定，与去年同期相比，成交额有所提升。特别是纯住宅用地全部溢价成交，而核心区域的土地交易更是呈现出热烈的局面。观察成交用地的性质，我们发现共有5块纯住宅用地，其占比为26%；同样，商办用地和工业用地各占26%和21%的份额。在溢价率方面，本月最高溢价率达到了40%，该地块位于浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01。
观察年初累计成交建筑面积的同比增速变化趋势，我们发现2024年1月，土地市场的成交情况在同比上延续了去年四季度以来的上升趋势。进入2月，同比的跌幅有所回升，但已进入正增长区间，这主要得益于2月份当月成交建筑面积同比的大幅增长。然而，到了4月，由于当月成交建筑面积同比出现了下降，累计成交建筑面积的同比增速也随之出现了下滑。五月份，得益于当月成交建筑面积同比的上涨，累计成交建筑面积的同比降幅有所缩小。自三季度起，各月成交建筑面积同比持续下滑，导致累计成交建筑面积的同比降幅持续扩大。到了十一月，由于当月成交建筑面积同比降幅的收窄，累计成交建筑面积的同比降幅也有所降低。今年开春，在前两个月成交的建筑面积与去年同期相比连续下滑，导致累计成交的建筑面积同比降幅也随之扩大。然而，到了三月，随着成交建筑面积同比出现增长，第一季度的累计成交建筑面积有所回升。预计在后续时间里，由于去年同期的基期值持续下降，土地市场的成交面积同比降幅也将持续扩大。
2、住宅用地成交规模继续上升，成交均价整体出现回落
三月，上海住宅用地的供应节奏有所减缓，而成交额却持续增长。自2021年5月上海首次实施集中供地政策以来，住宅用地的交易量受到了这一政策的影响，各月的成交数据呈现出显著的波动。从2024年年初至今，住宅用地的供需规模均出现了明显的下降，整体水平处于历史新低。自10月份起，住宅用地的供需关系呈现增长趋势，土地市场亦展现出积极迹象；进入11月和12月，土地交易的规模大体保持了这种积极走向。在第四季度，为了扩充土地储备，一些开发商对市场上部分优质地块的关注度有所提升，进而促进了土地市场热度的上升。然而，从整体来看，2024年住宅用地的供需规模依然保持在较低的历史水平。今年第一季度，土地供应保持了稳定的步伐，观察住宅用地的交易状况，可以看出市场对未来的预期有了显著的提升。
观察住宅用地的交易价格走势，可以发现，2024年1月份，住宅用地价格持续保持了之前的下降趋势。进入3月份，由于住宅用地的整体溢价率相对较高，这促使了价格的迅速攀升，创下了近四年来最高的记录。然而，到了4月份，住宅用地的整体质量有所降低，价格也随之出现了下降。到了5月份，价格又重新回升，达到了一个较高的水平。7月份，尽管某些地块的溢价率超过了10%，然而，由于多数地块的质量与5月相比有所下滑，导致土地价格总体呈现下降趋势。进入8月，得益于住宅用地区位的优势，土地价格再次出现上涨。到了9月，静安区曹家渡社区的地块价格显著提升，进一步推动了住宅用地价格攀升至近年来的最高点。随后，住宅用地价格逐渐回落，并逐渐趋于稳定。今年二月，受虹口区地块交易结果的影响，土地价值再次攀升至近年来的较高点。然而，进入三月，尽管多宗地块以溢价的方式完成了交易，但由于地理位置及其他因素的作用，整体土地价格出现了显著的下降趋势。
3、商办用地成交规模上升，成交价格继续企稳
观察商办用地的供需状况，自2023年起，整体市场需求和供给均显不足，尽管三季度供需有所增加，但整体水平依旧处于历史低位。进入2024年第一季度，市场供需状况基本维持了前一年的走势。到了4月份，随着青浦和松江等地多宗商办用地的供应增加，促使商办用地供应量显著扩大，进而带动了5月份市场成交量的显著提升。7月份，受青浦、浦东、宝山等地新增商办用地的带动，市场供应量显著增加，8月份，随着7月份供应的逐步消化，市场成交量呈现上涨趋势。然而，进入9月后，市场成交量整体呈现明显下降态势。到了11月，市场供应量却因浦东等地推出多宗商办用地而大幅攀升。12月份，随着11月份新增供应的逐步成交，当月商办用地成交量亦实现显著增长。今年一季度，市场供求规模整体有所下降，供求则基本平衡。
观察商办用地交易价格的变动趋势，我们可以发现，这种价格波动主要受到交易地块的构成所影响，呈现出明显的月度波动特征。在2023年的前两个月，由于成交的商办用地主要集中在郊区区域，导致价格持续下降。然而，到了3月和4月，成交价格出现了显著上升，这主要得益于成交的商办用地地理位置较为优越。从5月开始，成交价格整体呈现下降趋势，尤其是在11月房地产市场调研分析报告，价格下降尤为明显。而到了12月，成交价格又大幅上涨，达到了全年的较高水平。2024年伊始，交易价格显著下降。进入二月，交易价格回升至去年十二月的水准。四月，交易价格经历了一次大幅下跌，随后几个月内逐渐恢复。到了九月，交易价格再次攀升至当年最高点，随后逐步下降。自今年二月以来，价格波动有所稳定。预计未来，随着商业办公用地交易结构的多样化，交易价格将继续呈现出显著的波动趋势。
1、新建住宅供求规模均明显回升
三月，上海新建商品住宅的供应面积新增至46.8万平方米，较上月增长了335.0%，但与去年同期相比则下降了57.2%。同期，成交面积达到了66.0万平方米，环比增长了159.3%，同比则减少了12.1%。随着传统销售旺季的来临，市场供应速度显著提升，成交额亦随之反弹，创下了年度新高。
观察市场供需动态，2024年伊始，受制于市场供应节奏的减慢以及春节假期的影响，供需关系显著减弱。三月，随着供应速度的加快，市场热度有所回暖，然而，随后供应速度逐渐减慢，成交额也随之下降。进入六月，得益于利好政策的推动和市场供应的加速，成交额呈现出回升态势。此后市场热度普遍降低，10月份，随着楼市利好政策的逐步显现，成交量开始止跌并逐渐稳定。进入11月和12月，在供应速度加快和利好政策的作用下，成交量持续上升。今年年初，由于春节假期的因素，市场供求状况整体出现下滑。到了3月，市场供求状况明显好转。预计在接下来的时间里，随着市场供应的稳定以及行业环境整体向好，市场成交量将继续保持积极上升的趋势。
2、新建住宅成交均价环比上涨
三月，上海新建商品住宅的平均成交价格为每平方米82880元，较上月上涨了22.4%，但与去年同期相比则下降了8.3%。观察新房成交价格走势，可以发现，自2024年起，3月份由于黄浦区的中海·顺昌玖里、城投露香园以及绿城·黄浦湾等项目的集中签约，使得新房价格达到了近年来的最高点。新房价格在之后整体呈现下降趋势，但从8月开始又有所回升，尤其是9月份，翠湖天地六和庭等项目的成交活跃，使得新房价格达到了近年来的较高点。进入10月，受成交结构变化的影响，价格走势出现了波动，而今年第一季度则延续了这种波动。预计在接下来的时间里，新房的成交价格整体上仍将维持在一个相对较高的水平。
3、二手住宅成交套数达近45个月以来的新高
三月，上海二手房交易量达到了26878套，较上月增长了75.0%，与去年同期相比增长了45.4%。伴随着市场销售旺季的来临，二手房交易量显著增加，创下了近45个月以来的最高纪录，市场回暖迹象十分明显。
观察月度数据变化趋势，自2024年年初起，二手房交易量呈现下降趋势。进入3月，受传统销售旺季和市场需求释放的双重影响，成交情况有所回暖。自5月起，随着一系列利好政策的逐步显现，市场成交逐渐稳定并呈上升趋势。然而，7月份起市场成交开始持续下降。自9月末起，陆续出台的楼市利好政策使得市场成交重新启动，并进入持续上涨的态势。今年伊始，受春节假期等因素的干扰，市场交易量普遍下降，直至三月，市场交易量开始显著上升。
4、二手住宅成交均价小幅上涨
三月，上海二手房交易的平均价格达到了每平方米41377元，较上月增长了3.3%，与去年同期相比上涨了3.6%。观察月度数据的变化趋势，可以发现2022年四月由于成交结构的变动，价格有所上升。随后，价格开始下降，并保持了总体稳定。进入2024年二月，价格出现了显著的下降，但之后价格又逐步上升，并保持了相对的稳定。自11月取消了对普通住房的界定标准后，豪宅市场等相关高端改善型产品的交易活跃度显著增强，同时二手住宅的成交价格也持续攀升，达到了历史新高。进入今年1月，这一趋势持续未变，但随后两个月，整体市场出现了回落。
办公市场
1、市场成交规模继续回落，处于近年来较低水平
三月，上海商业办公领域未见新增供应量；成交面积达到了1.6万平方米，较上个月下降了21.4%，与去年同期相比更是减少了69.6%。在这一月，办公市场的供应量保持弱势，而成交规模持续下降，整体水平已降至近年来的低点。
观察供需态势，2023年11月供应量显著增加，创下了近四年的新高。进入12月，由于11月供应量的减少，成交额亦攀升至近年来的较高点。自2024年起，前两个月市场表现略显低迷，但自3月起，市场供需状况整体呈现回暖趋势，尽管如此，整体水平依旧处于历史低位。8月和10月期间，市场供应量有所增加，然而整体市场成交并未出现显著增长；进入11月，市场成交情况基本保持了之前几个月的水平。到了12月，市场供应量再次增加，但成交情况依旧没有明显改善。今年1月，市场成交出现了一定程度的回升。到了2月和3月，市场供求关系明显萎缩。考虑到去年四季度市场供应量的增加，预计在市场环境持续改善的背景下，未来一段时间内，市场成交有望保持稳定。
2、成交价格小幅上涨，达到近期的较低水平
三月，上海办公区的平均交易价格为每平方米23050元，较上月上涨了8.2%，但与去年同期相比下降了34.7%。观察历史价格走势，上海办公区的交易价格总体上呈现出波动的特点，这主要是由于交易结构所导致的。自2023年起，尤其是2月份，由于绿地外滩中心项目的高价成交，使得整体价格有所回升。然而，进入3月后，交易价格开始逐渐下降，并逐渐趋于稳定。自2024年起，2月与5月的交易价格显著上涨，随后逐渐回落，并整体呈现稳定态势；进入11月，价格明显反弹，接下来的两个月则保持相对平稳。本年度的2月和3月，交易价格普遍下降，降至近期较低点。
商业市场
1、市场供求规模均大幅上升，企稳态势明显
三月，上海商业市场新增供应面积达8.2万平方米，较上月激增3778.3%，但与去年同期相比则下降了15.3%；成交面积则为5.4万平方米，较上月增长346.3%，而同比则是上涨了49.7%。当月，商业市场的供需规模均有显著提升，供应规模更是创下了近七个月之最，成交规模也保持在较高水平。
观察市场供需态势，2023年首季度，供需总量呈现逐月增长趋势；进入二季度，供应量有所减少，但成交情况有所改善。到了三季度，供应规模有所回升。而在四季度，得益于七宝中闻商务广场、绿地海外滩中心、金龙新街酒店等项目的成交活跃，整体成交规模显著增长。自2024年起，前两个月的供应量显著减少，进入3月供应量急剧增加，随后又有所减少。6月份供应量再次攀升，尽管成交额有所减少，但整体仍维持着稳定状态。自下半年起，供应节奏普遍加快，促进了成交量的提升。今年初，1月份的市场供需状况延续了去年年底的趋势，然而到了2月，市场表现却明显下滑。3月市场供求大幅回升，呈现明显企稳态势。
2、成交价格环比大涨，延续振荡走势
三月，上海商业地产的平均交易价格为每平方米37101元，较上个月增长了11.7%，但与去年同期相比则下降了2.5%。观察历史价格走势，可以发现上海商业地产的平均交易价格呈现出一定的波动特征。去年二月，由于交易结构的变动，成交价格经历了一次小幅的下降。6月份，太平洋中环广场、晶耀名邸等项目的成交价格较高，这一因素促使整体价格攀升至近年来的较高水平，随后成交价格整体出现了下降。进入12月，百汇花园、力波商务中心等项目再次推动了整体价格的上升，使得年内价格达到了较高点。自2024年起，2月份因宝能公馆1288项目的成交价格较高，导致整体成交价格攀升至近四年的最高点，随后整体价格有所下降，并呈现出小幅的波动趋势。进入今年2月，成交价格进一步下降，达到了四年来最低点。到了3月，成交价格又有所回升，重新回到了去年11月的水平。
总结与展望
三月，政府工作报告强调要持续促进房地产市场稳定回升，涉及减少限制性政策、改造城中村及老旧危房、改善土地利用效率、激活现有资源、预防风险以及创立新型模式等多方面内容；自然资源部与财政部确立了土地储备专项债券的常规化发行制度，并针对不同区域制定了相应的项目审批和发行流程；中共中央办公厅和国务院办公厅发布的《提振消费专项行动方案》中，提出了满足住房消费需求的具体措施，如推动市场稳定、允许专项债券用于收购存量房作为保障性住房、执行税收优惠政策、调整住房公积金贷款利率和拓宽其使用范围等，旨在从多个角度推动房地产市场的健康发展。
从房地产市场分析，3月份正值传统的销售旺季，加之政策环境相对宽松，整体市场活跃度显著增强，行业持续呈现出积极向好的发展势头。在土地市场领域，上海的土地拍卖活动在3月份热度不断攀升，纯住宅用地普遍实现了溢价成交，尤其是核心地块的拍卖尤为火爆。而在新房市场，供应速度明显加快，成交额也再次上升，创下了年内新高。在二手房交易领域，成交数量显著增加，创下了近45个月之最，市场呈现出强劲的复苏迹象。
后续来看，土地市场预计将保持一定活跃度。考虑到之前土地交易的良好表现以及政策引导，未来优质地块的供给预计将有所提升，特别是核心区域的地块将继续吸引众多开发商竞相争夺，这将有助于土地价格保持在较高水平，推动土地市场的持续升温。新房市场有望保持积极的发展态势。随着市场供应的稳定，在行业整体环境向好以及政策持续扶持的背景下，成交规模有望进一步扩大。预计成交价格整体上仍将维持较高水平，但不同区域之间可能会出现差异。核心区域由于土地成本等因素，新房价格可能得到支撑；而部分远郊区域的价格走势可能相对稳定。二手房市场有望持续复苏，预计成交量和价格在波动中稳定增长，特别是改善型需求的释放可能持续提升市场热度。政府部门需持续实施精准调控措施，激活区域房地产市场活力，并增加保障性住房供应，以调整住房市场结构，满足不同居民群体的住房需求。通过不断改善房地产市场的政策环境，增强市场参与者信心，推动房地产行业进入良性循环，实现健康稳定的发展。
