一、全国市场：冷热分化显著，政策利好释放需求
一线城市“好房子”热销，二三线复苏乏力
北京、武汉等主要城市在“五一”假期，新建商品住宅的网签数量分别实现了显著增长，其中北京同比上升了114%，武汉则增长了284%。在这些城市中，高端改善型住宅项目尤为抢眼，例如北京龙湖·观萃项目在一周内售出了28套住宅，而招商序项目更是吸引了超过2000组客户前来参观。
冷门城市面临压力：诸如合肥、南京、长沙等城市，其认购面积较去年同期大幅下降超过40%，显示出市场回暖的动力明显不足。
政策端发力：公积金利率下调与降准刺激需求
2025年5月7日，央行对外发布消息，决定降低存款准备金率和贷款利率。其中，公积金贷款的利率下调了0.25个百分点。这一政策调整迅速在北京、深圳等城市得到响应。预计这一举措将释放出超过千亿的流动资金，有力地支撑了刚性需求和改善型住房需求。
中指研究院预计2025年沈阳沈北房价，随着政策效应与优质项目的陆续推出，5月份核心城市的新房销售市场有望持续回暖，然而，市场分化现象仍将占据主导地位。
二、沈阳市场：库存压力与政策创新并存
房价结构性分化，主城价值凸显
5月首周，沈阳的二手房平均价格较上个月略有上升，增幅为1.03%，达到了每平方米8894元。尽管如此，与去年同期相比，价格仍下降了5.24%。在沈河市府地区，均价为每平方米7986元，环比增长了0.19%。相对而言，沈北新区的均价为每平方米6649元，库存消化周期长达35个月。
热门区域中，和平区和浑南区的搜索热度位居前列2025年沈阳沈北房价，而位于大东区的招商龙湖东望府则以每平方米13676元的价格高居楼盘关注度排行榜首位。
。
政策工具箱持续扩容
购房条件达到历史最低水平：沈阳已解除购房限制，首次购房首付比例下调至15%，同时将公积金贷款的最高额度提高至105万元（针对多子女家庭），并且为高校毕业生提供购房契税的全额补贴。
沈阳2025年的存量房收购项目旨在收购1万套现存的商品房，将其改造为保障性住宅，着重解决新迁入市民及青年等群体的住房难题，预期此举将有助于减少库存并保持房价的稳定。
产业与人口红利驱动局部市场
浑南科技城及宝马铁西工厂等产业集中区域，其周边租金年增长幅度高达15%，这一现象吸引了众多高净值人士及外籍工程师的关注，进而显著提升了房价的稳定性。
三、政策效果与风险预警
短期刺激效果显现，长期挑战仍存
公积金利率的降低与开发商的促销活动（包括特惠房源和买贵补差）共同作用，在短时间内增强了市场信心。沈阳出台的“沈九条”新政策实施之后，改善型住房需求的比例上升到了45%。
沈阳周边地区，尤其是沈北、苏家屯等远郊区域，库存积压问题尚未得到有效解决。这些地区的库存去化周期已超过28个月，一些项目甚至采取了“零首付+补贴装修”的促销手段，这无疑加大了价格竞争的风险。
市场分化加剧，购房逻辑重构
核心资产备受青睐：位于主城区的学区房以及产业区的住宅，由于其稀缺性，价值持续攀升，例如和平湾板块的新房平均价格已超过3万元每平方米；与此同时，远离市中心的“三无”区域（即无产业、无地铁、无配套设施）正面临着类似于鹤岗那样的风险。
购房者的消费观念发生显著变化，他们不再仅仅关注价格，而是更加重视房屋的品质。对于高得房率和现房交付的项目，他们的兴趣日益浓厚。在北京，一项被称为“好房子”的政策（其中阳台不计入面积、采用挑空设计）激发了市场的竞争活力，产生了类似鲶鱼效应的效果。
四、未来展望：政策红利与城市能级共振
政策导向上，预计将有更多城市采纳存量房屋收购及公积金政策放宽等策略，着重扶持保障性住宅建设以及吸引产业人口迁入的区域。
市场趋势：
核心城市中，主要城区的改善型住房和产业区的住宅在长期趋势上呈现上涨态势，然而，我们必须对政策可能发生的变动保持警觉，比如学区房落户年限的延长，因为这可能会引起市场的波动。
低能级城市往往通过降低价格来增加销量以去库存，这可能导致部分偏远郊区的开发商退出市场，甚至出现项目无法完工的风险。
结语
2025年，我国房地产市场在政策扶持和市场自我调整的双重作用下，步履维艰地寻求着平衡点。购房者们必须摒弃“普涨”的幻想，将目光聚焦于核心资产和政策红利区域；而对于房地产企业来说，运营能力已取代开发规模，成为其生存的关键。沈阳等二线城市的复苏历程，或许能为我国楼市提供一种独特的破局范例。
（数据综合自沈阳市房产局、中指研究院、房天下等公开信息）
