中央明确提出了“房地产市场止跌回稳”的政策导向，首个月度成果便显现出来。10月份，全国范围内的新建商品住宅和存量住宅的交易量实现了显著增长，同比增长达到了3.9%。这一增长，标志着自今年2月份以来连续8个月的下降趋势首次得到了扭转。
业界普遍观点指出，当前房地产市场呈现全面回暖态势，反映出市场预期正向积极方向转变。在众多城市中，二手房交易活跃度显著提高，一线城市的新房市场更是率先出现回暖迹象。同时，一些热点城市中的优质地块重新引发了市场的热烈关注，这也显示出房地产开发企业的信心正在逐步恢复。
成交量的回升能否在年内促使房价稳定？众多接受采访的专家指出，目前，我国房地产的总体库存量依旧保持在较高水平。在第四季度，还需实施多项政策，以进一步稳固销售市场的稳定态势，促进房地产供需关系的调整，进而推动房价的稳定。
一揽子增量政策成效初显
依据住房和城乡建设部所建立的“全国房地产市场监测系统”所提供的网签信息，在10月份这一月份，我国范围内的商品住宅销售量在同比和环比两个维度上均实现了增长。
在“双增长”现象的背后，发改委投资研究所的研究员刘琳向第一财经进行了剖析，她指出，这主要得益于近一个月内实施的一系列增量政策的累积效应。
在9月26日举行的中央政治局会议上，提出了“切实执行现有政策，同时加大新增政策力度”的方针，并在五个关键领域进行了具体安排：一是增强宏观政策的逆周期调整能力；二是提升国内市场的有效需求；三是增强对企业的扶持力度；四是促进房地产市场的稳定回升；五是提振资本市场的信心。
在经济承受下行压力之际，上述五个方面的增量措施，对于激发市场主体的信心以及居民的消费信心，发挥了至关重要的职能。刘琳指出，在今年5月17日，相关部门亦出台了一系列针对楼市的扶持政策，然而，楼市复苏的势头仅持续了一个月左右。市场信心的恢复，亟需宏观政策的协同配合。
房地产市场领域，在最近的一个月里，住房和城乡建设部、财政部、自资部门、中国人民银行、金融监督管理总局等众多机构相继推出了众多有利于市场的政策措施，既对现有政策进行了优化，又确保了新增政策的顺利实施。例如，10月份实施了降息措施，使得5年期以上的贷款市场报价利率达到了历史新低；同时，降低存量房贷利率不仅有助于提高居民的可支配收入，还能减少居民提前偿还贷款的意愿，进而降低金融领域的风险。根据统计数据，这项政策能够使家庭每年的利息支出平均减少，总计约1500亿元，从而受益于约5000万户家庭。
本轮房地产市场的增量政策，其效果之迅速、之显著，远超以往的多项楼市救助措施。我个人的看法是，这主要得益于以下三个关键因素：首先，政策发布的信号极为明确；其次，政策的具体内容和实施力度均超出了人们的预期；最后，政策精准地定位在稳定房价这一核心目标上。上海交通大学住房与城乡建设研究中心的主任陈杰在接受第一财经采访时如是分析。
与此同时，各地正迅速推进“四个取消”政策（涵盖取消限购、限售、限价以及普通住宅标准），放宽了房地产市场的相关限制。根据中指研究院于11月1日发布的数据，自今年起，已有超过300个省市发布了近700项政策，政策环境已超越上一轮周期的最宽松时期。
近期深圳房价掉头向下，各地市政府的应对措施迅速且灵活，一线城市北上广深持续放宽购房、价格限制，而诸如武汉、成都、长沙等二线城市也纷纷出台了加强版政策。开发商加快了项目的推出速度，一些优质改善型项目也陆续进入市场，这些举措共同推动了市场的复苏。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬在接受第一财经采访时如是分析。
住建部的监测结果表明，在10月份，我国新建商品房的网上签约成交量较上月增长了6.7%，这一增长现象标志着自去年6月份以来连续15个月的下降趋势首次得到了扭转。与此同时，二手房的网上签约成交量同比上升了8.9%，并且这一增长态势已经持续了整整7个月。
虞晓芬指出，现阶段，购房者的兴趣更倾向于购买现房。二手房市场的成交率先出现回暖迹象，且增长幅度较大，这在预料之中。特别是10月份的新房成交数据，同比呈现止跌趋势，这一变化尤为引人注目。它反映出“保交楼”政策得到了有效推进，市场信心得到了一定程度的恢复。
依据住房和城乡建设部的统计数据，一线城市的房地产市场交易量增长显著。在10月份，新建商品房的网上签约成交量较去年同期上升了14.1%，而二手房的网上签约成交量则实现了47.3%的同比增长。
刘琳指出，除了那些一线、二线城市以及省会城市之外，我们还发现三四线城市在房地产交易方面呈现出稳定迹象，价格下跌幅度也有所缩小。与一线城市的新房市场刚需与改善需求并存的局面不同，三四线城市的新房市场则主要呈现出改善性需求的特点。
陈杰指出，此次政策的综合措施并未在各个城市均显示出相同效果，城市与城市之间、区域与区域之间的差异依然存在，且有加剧的趋势。然而，新政策在某些城市的成效显著，这为其他城市的房地产市场稳定提供了信心。
在房地产市场领域，成交量的波动常常预示着房价走势，这便是人们常说的“量先于价”。当全国房地产市场销售形势出现转折点时，我们不禁要问，房价是否也将迎来止跌回升的希望呢？
国家统计局的统计资料表明，在今年的9月份，我国70个主要城市中的商品住宅销售价格在环比上呈现稳定下降的趋势，而同比降幅则有所扩大。具体来看，一线城市的商品住宅销售价格中，新房环比下跌了0.5%，二手房环比下跌了1.2%，并且两者的降幅均比上个月有所增加。
11月，根据中指研究院最新发布的监测数据，我国百城新房价格呈现小幅上涨的趋势，且涨幅较上月有所扩大；与此同时，二手房价格在环比和同比方面均持续下降，其中100个城市的二手住宅价格环比普遍出现下跌。然而，一线城市的环比跌幅明显收窄，降至-0.17%，显示出止跌回稳的初步迹象。
房价与销售量紧密相连，本质上反映了供求关系对价格的影响。依据过往数据，成交量的稳步上升是推动房价上涨的关键因素之一。目前来看，10月份新建商品住宅的网签成交量较上月增长了6.7%，市场显现出明显的止跌回升迹象。然而，从市场拐点的出现到形成稳定的增长趋势，仍需一段时间的观察与分析。” 成都市城市建设发展研究院副院长冯波对第一财经分析说。
虞晓芬持谨慎立场。她观察到，目前除了少数一二线城市之外，众多城市正承受着不小的房地产库存压力。特别是三四线城市，其房地产市场虽有所稳定，但并不明显，且持续受到人口流失的困扰，去库存的难度较大，这些因素都限制了房价的稳定。
依据国家统计局提供的信息，到了九月底，我国市场上的住宅待售面积达到了7.32亿平方米，这一数字较去年同期增长了13.4%。
另外，根据市场同期的监测结果，三四线城市可供销售的面积出清所需时间已经超过了30个月，而二线城市的出清周期也已达到21.2个月，这两个数据均处于历史最高水平。
虞晓芬指出，在短期内，三四线城市的“量价”传导作用可能并不明显，然而深圳房价掉头向下，那些去化压力较小的城市或许会率先实现稳定。
在过去的近半个月时间里，截至2024年10月20日，相关机构监测的数据揭示，在所选取的90个城市样本中，深圳和成都两市房价率先出现小幅回升，涨幅分别为0.2%和0.32%，而其他88个城市的房价则持续呈现下降趋势。
中国社科院财经战略研究院住房大数据团队负责人邹琳华指出，目前房地产市场内外部环境尚未出现根本转变，市场所显现的正面迹象，主要得益于政策支持力度的明显增强。房价的止跌并趋于稳定并非易事，部分城市虽出现市场复苏迹象，但这一态势仍较为脆弱，唯有依靠政策的持续强力扶持与精心呵护，方能确保市场稳定。若非如此，市场随时可能再次转而下行。到了十月底，核心城市的交易量再次出现下滑，这也进一步印证了这一点。
陈杰认为，实际上，此次房地产新政的“组合措施”已经集中发力在稳定房价上，而且其中不少政策的内容和力度已经超过了市场的预期。例如，“年底前将‘白名单项目’的信贷规模扩大至4万亿元”、“通过货币化安置推动100万套城中村和危旧房改造工程”。通过运用财政、信贷、规划等多样化的政策手段，有助于市场供需关系的重新平衡。
刘琳进一步阐述，若“100万套”的货币化安置措施得以全面实施，以每套平均100平米来计算，大致能够消化约1亿平米的存量。回顾去年，我国商品房的销售额度约为9亿平米，而100万套的城中村及危旧房改造货币化安置，预计能够吸收大约10%的库存，“这种力度不容小觑”。
市场关注的另一个焦点在于，财政政策在多大程度上能够助力土地及存量房屋的收储。在10月17日的国务院新闻办发布会上，财政部部长助理宋其超透露，财政部计划联合相关部门，推行一项利用专项债券进行土地收储和收购存量商品房的新政策。冯波提出，未来还需加快步伐，确保专项债券及再贷款支持政策能够有效实施，以便及时收回并收购存量土地。
陈杰指出，本次政策传递出的信息十分清晰，旨在通过严格控制新增量来减少供应，同时，对于大规模项目和工程，需要着重进行存量优化和质量提升，以此激发需求。只有当供需关系得到有效调整，我们才能降低风险、稳定预期、增强信心。
