近期，房地产市场的种种现象引发公众热议。
国家统计局最新发布的价格资料显示，在调控措施的影响下，8月份一手房和二手房的市场热度均出现了下降趋势，其中二手房市场的热度下降尤为显著。在政策领域，出现了同时实施限价上涨和限价下跌的双重措施。观察房地产企业的表现房地产的黄金时代，债务风险问题成为了热议的焦点。面对这些现象，我们应如何全面认识和评估当前的房地产市场状况呢？围绕这一话题，新京报采访了华夏新供给经济学研究院院长贾康。
贾康认为，鉴于我国房地产市场已呈现显著差异，对于70城房价综合统计的波动不必过分关注。“我国工业化和城镇化进程仍有广阔的发展前景，对房地产业持悲观态度是没有根据的，房地产业无疑将继续作为中国经济的支柱产业。”
贾康对地方政府所颁布的调控房价上涨和下跌的指令表示了质疑，他指出，持续采用非市场化的策略来管理房地产市场，不仅无法从根本上解决问题，反而可能加剧矛盾累积。
贾康指出，近期房企债务风险尚在可控范围内，然而，政府仍需对房企风险保持高度关注，尤其是要避免房企风险蔓延至其他行业，必须严防可能引发的多米诺骨牌效应。
从长远视角出发，在追求共同富裕的大背景下，我国房地产市场需要解决哪些关键问题？贾康提出，需从两个维度着手解决当前市场存在的结构性难题：首先，务必加大低端保障性住房的供应力度，以解决那些无力购买完全产权住房人群的居住需求。其次，还需推进房地产税制的构建和完善。我们需努力推动房地产税法的尽早实施，鉴于房地产税法的制定流程可能较为复杂且耗时较长，我们或许可在拓宽房地产税试点区域上实施一些新的制度措施。以深圳、海南、浙江为例，这些地区或许可以成为房地产税扩大试点的候选地。贾康如是说。
谈市场走势：
“唱衰房地产业没有道理 房地产还会是中国经济的支柱产业”
新京报报道：依据国家统计局最新发布的8月份统计数据，我们应如何分析目前房地产市场的形势？
贾康指出，近些年，某地区房价的波动与否，已成为衡量当地政府调控成效的重要参照。这一现象也映射出管理部门与地方政府在思维上的固有模式——一旦房价上涨趋势得到有效控制，地方政府便将其视为积极落实中央房地产调控政策的体现，而管理部门也往往将其视作“房住不炒”原则的实践，并将之视为工作上的成就。房价若大幅攀升，常被视为地方政府调控不力的迹象。然而，鉴于我国房地产市场已呈现显著差异化，个人觉得无需过分关注全国70城房价的平均波动，更应关注各城市、各类别房产的具体数据。
在现实生活里，即便我们关注某个城市的房产交易价格，亦需注意到当前调控政策导致的局部市场扭曲现象，这种情况可能导致市场存在一定程度的虚高。以深圳为例，它通过实施指导价、参考价（实则是指令价）等行政措施，竭力压制房价和限制交易，然而这却可能遮掩了市场供需关系的真实状况。在达成交易的过程中，买方与卖方有时会协商一份附加协议。例如，若因行政干预导致房价被刻意降低，卖方可能会要求买方以较高价格购买屋内的艺术品、家具等物品，以此来弥补因官方降价而损失的部分价值。若非如此，卖方可能不会接受官方规定的低价出售自己的房产。这些状况并未体现在官方统计数据中，因此官方发布的数字并不能全面揭示市场的实际成交价格以及应有的交易规模。
新京报：针对我国房地产行业在接下来一段时间内的走向以及相关政策的倾向，你如何看待？
贾康指出，我国工业化与城镇化进程仍有较大发展潜力，特别是在城镇化快速推进阶段，预计还有大约20个百分点的增长空间。这是因为，在全国14亿人口中，仍有超过一半的人尚未获得城市户籍。而真实城镇化水平，即户籍人口城镇化率，仅略超过44%，这一数据反映了中国经济的一个基本现状。因此，那些看衰房地产业的看法并不合理，毕竟在相当长的一段未来历史中，房地产仍将是中国经济的重要支柱。当然，对房地产业进行必要的调整亦是当务之急。总体来看，房地产业已从辉煌的黄金时代过渡到了平稳发展的白银时代，未来还将进一步迈向更为稳健的黑铁时代。然而，最为关键的是，必须对冰火两重天格局下各城市、各地区的具体情况进行分析。
对于未来政策的走向，鉴于我国房地产市场呈现出冷热不均的现象，不能简单地进行统一判断。鉴于此，未来的政策制定很可能会继续采取因地制宜的策略。
谈限跌令与限涨令：
“一味用非市场化手段管控房地产市场治标不治本”
新京报报道，近期两个月内，不少城市相继出台了“限跌令”。与此同时，部分城市也推出了“限涨令”。面对这一“限跌令”与“限涨令”并存的局面，我们该如何解读这一现象呢？
贾康指出，近年来我国房地产市场呈现出明显的区域分化现象，已演变成冰火两重天的格局。诸如唐山、岳阳等地，被视为“冰点”区域，当地政府可能认为房价下跌是经济不景气的体现，进而担忧会动摇投资者信心，因此采取了限制房价下跌的措施。与此同时，深圳等热门城市则采取了限制房价上涨的策略。总体而言，当前我国房地产市场既不能过热也不能过冷，由市场供需自然形成的合理价格已被行政措施严重扭曲。在这样的市场环境中，若继续单纯依赖非市场化手段来调控楼市，不仅无法从根本上解决问题，反而会加剧矛盾累积。
那么，我们应当如何确保中国房地产市场的持续健康发展呢？中央提出的构建基础性制度的长效机制被视为一条可行的路径。在我看来，这一基础性制度建设涵盖了诸如土地、住房、融资以及税收等多个方面的制度，而这一系列必要的制度改革必须全力以赴，迎难而上，切实推进。
谈近期房企风险：
“房地产风险整体可控，但也需要政府高度警惕”
新京报报道，近期房地产行业中企业面临经营困境，引起了广泛关注。那么，我们该如何看待房地产企业目前所遇到的运营难题呢？究竟是什么原因导致了这些问题呢？
贾康指出，房企所面临的问题，或许与近期政府实施的某些调控政策有关。例如，在贷款用途方面，政策日益强调需进行差异化处理；它提倡对实体经济中的制造业提供更多贷款支持，并对小微企业给予更多扶持。与此同时，对于房地产行业的融资政策，政府明确划定了界限，呈现出明显的收紧态势。我必须重申，我们必须从主观角度审视这些问题——过去几年，部分房地产公司可能在扩张过程中用力过猛，战线拉得过长，部分企业甚至过度追求多元化发展。一旦资金链出现紧张，危机的苗头就可能显现。
我坚信，目前房地产企业的风险整体上是可管理的。然而，房地产业作为我国经济的支柱，其上下游产业链对经济增长起到了显著的推动作用。鉴于此，政府有必要给予房企风险以高度关注，并紧密监测其动态，遵循法治原则，在预防和解决房地产风险方面积极思考并作出相应安排。务必严格防范房地产领域风险向其他行业蔓延，对可能引发的多米诺骨牌效应保持高度警觉，特别是要密切关注首尾两张牌，确保它们不会轻易影响到后续环节，从而触发一系列连锁反应。目前观察，政府在应对和缓解房地产市场风险方面拥有多种可行的策略。然而，政府在采取行动缓解危机时，必须针对具体问题进行深入分析，采取针对性的措施，不能一概而论地用一个方案去解决所有企业的困境。此外，政府还需尽量遵循市场经济的原则，采取适当的措施，而非仅仅依赖行政手段来解决问题。
自然有人认为，适者生存是市场的根本法则，对于那些应当被淘汰的企业进行清理，本质上是一场大规模的产业重组，因此，政府无需干预来救助房地产公司。然而，依据国际上的经验教训，若轻易戳破经济泡沫，其后果将是灾难性的。若不能迅速控制这些负面影响，经济问题将不可避免地转化为社会问题，甚至政治问题。美国在处理当年次贷危机的初期阶段，未能及时采取行动救助雷曼兄弟，导致其破产，进而引发了金融海啸，这股危机最终演变成了一场全球性的金融危机。显然，这种情况并非仅仅依靠市场优胜劣汰的原则就能得到妥善解决。因此，鉴于泡沫破裂可能引发的潜在风险，政府需在恰当的时机，从整体战略的高度出发房地产的黄金时代，遏制资金链断裂所引发的危机冲击，以减轻风险程度。
谈房地产税：
深圳、海南、浙江等地无需等待房地产税立法的正式出台，即可先行纳入扩大试点范围进行实践。
新京报报道：就共同富裕这一愿景而言，它对房地产领域有何影响？在追求共同富裕的进程中，房地产行业应当承担何种职责？
贾康指出，妥善解决住房问题，确保人人有房可住，无疑是实现共同富裕的关键环节。目前，住房资源的分配极不均衡，有些人拥有数十甚至数百套房产，而另一些人连基本的居住需求都无法满足。面对这一住房结构性的难题，我们应如何有效解决呢？为有效解决住房供应的充足性问题，需确保供应的多样性，尤其是加大保障性住房的供应力度，以解决那些无力购买完全产权房人群的居住难题。同时，还需推进房地产税制的构建，使其在抑制炒房行为、降低空置率、调整收入分配和财产配置、防止收入差距过大等方面发挥积极作用。
新京报报道，众多人士主张，为了达成共同富裕的愿景，征收房地产税等政策应被优先考虑。本年五月，多个政府部门共同举办了一场关于房地产税改革试点工作的座谈会。基于您的观点，您认为房地产税的试点是否会在部分热点城市得到加速推进？
贾康指出，回顾过往文件内容，我们发现管理部门在房地产税立法上正逐步展现出更为谨慎和保守的态度。在我看来，鉴于当前的新形势，我们应当努力推动房地产税立法的早日启动。一旦立法程序启动，依据以往立法的经验，我们需遵循一审、二审、三审等规范流程。若遇到争议激烈的问题，还需进行第四轮审议。也就是说，即便开始立法程序，完成这一连串步骤也可能需要一段相当漫长的时间。在此期间，我觉得可以在拓展房地产税试点区域上尝试一些新的制度安排，这样既能满足市场差异化发展下各地有针对性的实际需求，又能为统一立法阶段增添一些本土化的实践经验，从而为立法的优化提供参考依据。深圳、海南、浙江等地区，无需等待房地产税法的长期立法过程，可直接纳入试点范畴，开展实质性的改革举措。一方面，通过市场化手段取代行政调控措施，迅速解决当前紧迫问题。另一方面，此举也为其他地区乃至全国范围内的配套改革提供了更佳的案例和经验借鉴。
为何将深圳、海南、浙江纳入房地产税试点范围的扩大？这主要是因为它们是处于创新前沿的高级别示范区。深圳肩负着打造中国特色社会主义先行示范区的重任，在此情形下，单纯依靠行政手段调控房地产市场并非长久之计，深圳必须下定决心，以经济手段替代行政手段。海南需遵循中央的指示，致力于建设全球最大规模的自由贸易港。该自贸港需实现投资流程简化、贸易自由流通以及要素的全面流动，同时，要在2025年之前完成封关运营的筹备工作，并适时启动全岛封关运营。基于这一目标，海南有必要尽快探讨运用经济策略来取代行政手段，以推动房地产市场的稳健发展，并塑造其应有的国际形象。浙江省作为中国实现共同富裕的示范区域，肩负着在2035年前实现共同富裕目标的使命，因此，它自然应当成为积极参与试点工作的地区之一，并在房地产税改革方面展开探索和实践。
新京报贝壳财经记者 侯润芳 编辑 胡萌 校对 刘军
