一
房地产广告中容易形成的违法情形及相应建议
（一）房地产项目本身、周边规划及配套设施的宣传
1、关于户型图及房屋面积
房产广告中的户型图应为生产证面积的一部分，生产证面积以外的部分不得出现在户型图上（如上层露台、下层露台、下层露台等）。地下室下层等）形成误会。 户型图等公示材料中涉及建筑面积的，应当注明“建筑面积”或者“套房建筑面积”。 放样图所指的具体账号也应在放样图上注明。 如果使用装饰丰富的图纸，必须标注为家装概念展示，仅供参考，不作为交付标准。
2. 关于新村绿地
房地产广告宣传的绿地率、绿化面积应当与规划指标一致，不得夸大、虚假宣传绿地率、绿地形态。 不得将公共绿地宣传为“私家花园”、“私家花园”欺骗购房者。
三、关于项目地点
区位是影响房产价值的重要因素，也是房产广告中重点宣传的内容。 在房地产广告中，房地产项目到参考对象（如轻轨站、学校或火车站）的距离应以实际距离来表达。 如果是“直线距离”，则应注明。 不得以项目到达参考对象的时间来表明项目所在地，如“开车20分钟”、“步行10分钟”、“15分钟生活圈”等描述。
4、关于项目周边配套情况
房地产的价值受其所附着的周边配套资源，尤其是教育资源的影响。 房地产广告应标明项目与周边交通、学校、医院等配套设施的距离。 如需公示正在建设或规划的配套设施，应注明“在建”或“规划中”。 配套设施应已获得相关政府部门的批准，但您可以在相关政府官方网站上查看相关批准文件。 对于“学区房”，房地产企业应通过合理方式在营业场所、官方网站公示项目所在学区、学区变更未来可能存在的风险以及查询学区和新招生政策的方式，从而保障购房者的知情权。 同时，还应添加相应的免责声明。
通常在宣传品上注明：
1）功效图，非交付标准。
2）温馨提示：本宣传品仅为报价邀请，其中所包含的所有内容【（包括家居装修、门窗、外墙、绿化、公共设施等）】仅供参考，并不构成要约或销售承诺，也不作为交付。本项目具体情况以政府相关部门最终审批为准。 本项目交付标准以即将签订的《上海市商品房预售/销售协议》及双方签署的相关合同文本为准。
3）开发商、销售代理公司、项目备案名称、促销名称、预售许可证号。
（二）房价宣传
《商品房销售明码标价规定》要求商品房经营者对每套商品房明码标价。 实践中，这也是房地产广告容易侵犯的一大“雷区”。 房地产广告中的房屋销售价格应当以实际销售价格为基础，一房一价，在政府有关部门批准的浮动范围内。 促销优惠时应注明具体账号，不得被含糊其辞（如“300万买崇明三房”）欺骗，销售价格不得突破注册下限价格。
（三）未取得预售许可证的项目公示
对于未取得预售许可证的项目，原则上只能进行一些简单的项目介绍和促销活动，不允许推销。 代为做广告。
（四）关于宣传内容本身的合法性
房地产广告内容中使用的照片、图片、特殊字体、引用他人的文章或句子、肖像、商标、名称等，应为本人创作或经相关权利人授权的作品。 广告不得为了展示自身优势而明示或者暗示指责、贬低竞争对手或者竞品。 房地产广告不得富含风水、占卜等封建迷信内容（如“风水宝地”），不得有违反公序良俗的低俗倾向。
（五）投资属性提升
房地产企业的广告中可以宣传片区、区域功能、配套设施的改善或者发展，不得含有增值或者投资回报的承诺，不得融资或者变相融资。 广告涉及抵押贷款服务的，应当写明提供抵押贷款的建行名称、抵押金额、期限。 房地产广告中应避免使用“投资”、“回报”、“保值”或类似词语，不得引导价格走势。
(6) 绝对项
《广告法》第九条第三款严禁在广告中使用“国家级”、“中级”、“最佳”等词语。 运营商矛盾很深。 一方面，企业合规人员谈及绝对用语已经脸色苍白，一刀切严禁“最好”、“第一”、“领先”、“顶级”等用语； 疗效显着，用音译等替代手段展现其神奇功效。
国家市场监督管理总局发布的《广告绝对条款执法手册》（以下简称《指引》）明确了《广告法》第九条第三项不适用法律的情形执行广告中所列方法的绝对条款。
首先是不适用，因为它没有商品导向。 常见的例子有“提供最真诚的服务”、“追求极致”、“顾客至上”等。
第二种不适用，因为它不具有欺骗性或指责其他经营者。 《指引》第六条规定了下列情形：
（1）仅用于同一品牌、同一公司产品的自我比较； 例如，整车企业经常根据不同的配置将同一车型的车辆分为高端车型、次高端车型和基础车型。 “它是一种自我比较，不存在排除其他同类产品的可能性，因此不被认为是严格禁止的绝对术语。
（2）仅用于宣传产品的使用方法、使用时间、保存期限等消费提示； 比如“最佳品尝期”、“冷藏后口感最佳”等。
（三）根据国家标准、行业标准、地方标准等确定的商品分类术语中存在较多绝对术语，且只能说明依据的；
（四）商品名称、规格型号、注册商标、专利中含有绝对用语，广告使用商品名称、规格型号、注册商标、专利来代称商品，以区别其他商品的； 如“绝味鸭脖”、“绝对威士忌”等。
（五）按照国家有关规定评定的奖项、称号含有大量绝对条款的； 需要说明的是，这里的奖项应当是国家有关规定批准的荣誉称号，而不是非政府组织和机构自行评定的。
（六）在限定特定时间、地域等条件的情况下，描述时间、空间顺序的客观情况或者公布产品销量、销量、市场份额等事实信息。 需要说明的是，这里的事实信息应当注明来源，且来源最好得到国家相关规定的批准和认可。
二
现行房地产广告管理法律法规
1.《中华人民共和国广告法》
《中华人民共和国广告法》不仅对禁止虚假广告等各类广告作出了一般性规定，而且对房地产广告中的具体违法行为也作出了具体规定（第二十六条）。
第八条 广告中产品的性能、功能、产地、用途、质量、成分、价格、生产者、有效期限、承诺等或者内容、提供者、形式、质量、价格、承诺等. 服务的内容是的，应该准确、清晰、明确。
广告中标明推销的商品或者服务附赠的，应当注明补充的商品或者服务的种类、规格、数量、期限、形式。
法律、行政法规规定，广告应当载明的内容应当表述清楚、明确。
第九条 广告不得有下列情形：
（一）使用或者变相使用中华人民共和国国旗、国歌、国徽、军旗、军歌、军徽的；
（二）使用或者变相使用国家机关或者国家机关工作人员的名义、形象的；
（三）使用“国家水平”、“中等水平”、“最佳”等用语；
（四）损害国家尊严、利益，或者泄露国家秘密的；
（五）妨碍社会稳定，损害公共利益的；
（六）危害人身、财产安全，窃取个人隐私的；
（七）扰乱社会公共秩序或者违反社会良好风尚的；
（八）富含色情、色情、赌博、迷信、恐怖、暴力的内容；
（9）含有民族、种族、宗教、性别歧视成分的内容；
（十）妨碍环境、自然资源、文化遗产保护的；
（十一）法律、行政法规严禁的其他情形。
第十一条 广告内容涉及的事项需要取得行政许可的，应当符合许可内容。
广告中引用数据、统计数据、调查结果、摘要、引述等内容的，应当真实、准确，并注明出处。 引用内容如有适用范围和有效期限的，应当明确说明。
第十三条 广告不得诽谤其他生产经营者的商品或者服务。
第二十六条 房地产广告中的房源信息应当真实，面积应当标注为建筑面积或者套房建筑面积，不得含有下列内容：
（一）升值或者投资回报的承诺；
（二）以项目到达特定参照物所需的时间来表示项目所在位置；
（三）违反国家价格管理规定的；
（四）对规划或者在建的交通、商业、文化教育设施等市政条件进行虚假宣传的。
第二十八条 广告以虚假或者引人误解的内容误导或者误导消费者的，构成虚假广告。
有下列情形之一的广告为虚假广告：
(1) 商品或服务不存在；
（二）商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期、销售状况、所获荣誉等信息或者内容、提供者、形式、与商品或服务相关的销售状况、获得的荣誉、承诺等信息与实际情况不符，对订购行为产生实质性影响的；
（三）使用虚构、伪造或者难以核实的科研成果、统计数据、调查结果、摘要、引述等信息作为证明材料的；
（四）虚构使用商品或者接受服务的疗效；
（五）以虚假或者引人误解的内容误导或者误导消费者的。
2.《中华人民共和国反不正当竞争法》
第八条 经营者不得对其产品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、荣誉等作出虚假或者引人误解的商业广告，误导或者误导消费者。
经营者不得以组织虚假交易等方式帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传。
第十一条 经营者不得编造、传播虚假信息、欺骗性信息，损害竞争对手的商业信誉、产品声誉。
3.《房地产广告发布规定》
《房地产广告条例》是国家市场监督管理总局颁布的一项行政法规，对房地产广告的一些违法行为进行了详细规定，也为房地产企业提供了极具参考性的合规指引。
第四条 房地产广告的房源信息应当真实，面积应当注明建筑面积或者套房建筑面积，不得含有下列内容：
（一）升值或者投资回报的承诺；
（二）以项目到达特定参照物所需的时间来表示项目所在位置；
（三）违反国家价格管理规定的；
（四）对规划或者在建的交通、商业、文化教育设施等市政条件进行虚假宣传的。
第五条 有下列情形之一的，不得发布房地产广告：
（一）在未依法取得国有农用地使用权的农用地上开发建设的；
（二）在国家未征用的集体农用地上进行建设的；
（三）司法、行政机关依法作出判决，决定查封或者以其他方式限制房地产权；
（四）预售房地产，但未取得项目预售许可证的；
（五）权属有争议的；
（六）违反国家有关规定进行建设的；
（七）不符合工程质量标准，验收不合格的；
（八）法律、行政法规严禁的其他情形。
第六条 发布房地产广告，应当具备或者提供下列真实、合法、有效的相应证明文件：
（一）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明；
（二）房地产主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；
（三）自然资源主管部门出具的项目耕地使用权证明；
（四）工程竣工预审合格证明；
（五）发布房地产项目预售、销售广告的，应当有当地政府建设部门颁发的预售、销售许可证； 转租、项目销售广告应当有相应的产权证书；
（六）中介机构发布代理的房地产项目广告时，应当提供住户委托证明；
（七）其他证明广告内容真实性的证明文件。
第七条 房地产预售、销售广告必须载明下列事项：
（一）开发企业名称；
（二）中介服务机构代理销售的，注明该机构的名称；
（三）预售或者销售许可证号。
广告仅介绍房地产项目名称的，可以不载明上述事项。
第八条 房地产广告不得富含风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况的说明和夸大不得违背社会良好风尚。
第九条 房地产广告涉及所有权、使用权的，其全部或者使用的基本单位应当是完整的、具有实际意义的生产、生活空间。
第十条 房地产广告标明价格的，应当明确表述为实际销售价格，并明确标明价格的有效期限。
第十一条 房地产广告中的项目位置示意图应当准确、清晰、比例恰当。
第十二条 房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等市政条件，属于规划或者建设的，应当在广告中标明。
第十三条 房地产广告涉及内部结构、装修的，应当真实、准确。
第十四条 房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。
第十五条 房地产广告中使用建筑设计效果图、模型照片的，应当在广告中注明。
第十六条 房地产广告中不得出现融资或者变相融资。
第十七条 房地产广告涉及抵押服务的，应当标明提供抵押的建设银行名称、抵押金额、抵押期限。
第十八条 房地产广告不得对广告主为居住者办理户籍、就业、教育等事项作出承诺。
第十九条 房地产广告涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定； 涉及尚未实现的物业管理内容的，应当在广告中注明。
第二十条 房地产广告中涉及房地产价格评估的，应当标明评估单位、评估人、评估时间； 使用其他数据、统计资料、摘要、引用的，应当真实、准确，并注明出处。
4.《互联网广告管理办法》
《互联网广告管理办法》将于2023年3月24日由国家市场监督管理总局发布，自2023年5月1日起施行。《互联网广告管理办法》进一步加强了对互联网广告活动的监管，包括将时下流行的“种草”营销活动、互联网直播活动纳入互联网广告监管范围，细化弹窗广告、插屏广告等互联网广告。 广告行为准则。 房地产企业通过网站、互联网应用等网络媒体直接或者间接宣传商品或者服务时，应当遵守《互联网广告管理办法》的规定。
第九条 互联网广告应当具有可识别性，使消费者能够清楚识别其为广告。
对于通过竞价排名的商品或服务，广告主应明确标注“广告”，以区别于自然搜索结果。
除法律、行政法规严格禁止发布广告或者变相发布广告的情形外，广告发布者以知识介绍、经验分享、消费者评价等方式推销商品或者服务，附加购物链接等订单形式时，应明确标注“广告”。
第十条 以弹窗方式发布互联网广告时，广告主、广告发布者应当明确标明关闭标志，确保一键关闭，不得出现下列情况：
（1）只有在标志未关闭或定时器超时时才会关闭广告；
（二）关闭标志虚假、无法清晰识别或者无法定位等，为关闭广告设置障碍的；
(3) 需要点击两次以上才能关闭广告；
（四）在浏览同一页面、同一文档过程中，关闭后仍继续弹出广告，影响用户正常使用互联网的；
(5)其他影响一键关机的行为。
启动互联网应用时展示、发布的闪屏广告，适用前款规定。
第十一条 不得采用下列方式欺骗、引导用户点击、浏览广告：
(1) 虚假的系统或软件更新、错误报告、清理、通知等；
（二）播放、开始、暂停、停止、返回等虚假标志；
（三）虚假奖励承诺；
（四）其他误导或者引导用户点击、浏览广告的形式。
第十九条 商品销售者或者服务提供者通过网络直播推销商品或者服务，构成商业广告，依法承担广告主的责任和义务。
直播间经营者接受委托提供广告设计、制作、代理、发布服务的房地产宣传广告请示，应当依法承担广告经营者、广告发布者的责任和义务。
直播营销人员接受委托提供广告设计、制作、代理、发布服务的，应当依法承担广告经营者、广告发布者的责任和义务。
直播营销人员以自己的名义或者形象推荐或者证明商品、服务的，构成广告代言，应当依法承担广告代言人的责任和义务。
5.《广告绝对条款执法手册》
2023年3月20日，国家市场监管总局发布《广告绝对用语执法手册》的公告（2023年第6号）。 这些认识提供了有益的参考和指导。
5、有下列情形之一的，广告中使用绝对用语的，不指商品经营者推销的商品，不适用广告法关于绝对用语的规定：
（一）仅表达商品经营者的服务心态或者经营理念、企业文化、主观愿望；
（二）仅表达商品经营者的目标追求；
（三）绝对用语所指向的内容与广告中宣传的产品的性能、质量没有直接关系，不会欺骗消费者的其他情形。
六、有下列情形之一的，广告中使用的绝对用语是指商品经营者推销的商品，但不具有欺骗消费者或者指责其他经营者的客观后果的，不适用《广告法》绝对条款的规定：
（1）仅用于同一品牌、同一企业的产品自我比较；
（2）仅用于宣传产品的使用方法、使用时间、保存期限等消费提醒；
（三）根据国家标准、行业标准、地方标准等确定的商品分类术语中存在较多绝对术语，且只能说明依据的；
（四）商品名称、规格型号、注册商标、专利中含有绝对用语，广告使用商品名称、规格型号、注册商标、专利来代称商品，以区别其他商品的；
（五）按照国家有关规定评定的奖项、称号含有绝对条款的；
（六）在限定特定时间、地域等条件的情况下房地产宣传广告请示，描述时间、空间顺序的客观情况或者公布产品销量、销量、市场份额等事实信息。
奚正辉
广州锦天城律师事务所高级律师、第十届上海律师大会代表、原天津市闵行法律服务商会副秘书长、上海市律师商会房地产业务研究委员会常务委员、房地产专家顾问上海南汇新区最高检察院房地产建设项目特邀中级人民法院司法调解员、华东政法大学法律顾问、校外导师、校友会理事、龙湖集团法律顾问、法律顾问万科地产等
奚律师拥有高级律师职称、北京市房地产专业执业律师、全国律协青年律师领军人才培训班、北京市闵行区十大杰出青年律师等荣誉称号。
奚律师擅长房地产、建设工程、企业顾问、争议解决法律服务。
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