中国房地产报记者陈诗雄博鳌报道
今天下午，博鳌亚洲论坛2016年年会“房地产：从‘黄金十年’到‘银色十年’论坛”在海南博鳌举行。 进入21世纪以来，房地产投资成为我国经济增长的主要引擎之一。 正是房地产投资和出口需求的大幅增加，帮助中国走出了1997年开始的通货紧缩。有人认为，中国当前的经济困难是由于房地产投资增速大幅下滑导致的。制造业普遍产能过剩，进而导致PPI负增长、GDP增速持续下滑。 那么，黄金十年，房地产的优缺点； 未来十年，房地产在中国经济中的重新定位……在这场75分钟的高端房地产辩论“盛宴”中，看看专家和房地产大咖怎么说？
关于“房地产十年”的3个问题
秦硕（中国商业文明研究中心秦硕时刻发起人）：房地产是每年博鳌论坛上特别热闹的话题。 今年，是一个大背景。 从去年下半年特别是第四季度开始，以北京、上海、深圳为代表。 一线城市的增幅尤其明显。 今天上午，上海政府出台了房地产调控的具体政策。 比如，拥有一套房子，想购买第二套房子，如果是普通商品房，首付不能超过50%。 如果是非普通商品房，就是豪宅，首付不能低于70%。 %。 此外，上海的社保必须缴纳五年，这已经是全国最严格的城市了。 我们可以看到地价、房价的暴涨给社会带来的压力，也可以看到政府的反馈。 这是讨论的总体背景。
今天我们要讨论三个问题。 一是请嘉宾谈谈中国房地产的现状，包括总量问题、供给问题、人口问题等。
二是当前我国房地产发展还存在一些问题。 这些问题的根本原因是什么？ 因为如果不找出根本原因，我们就很难解决。
三是着眼未来健康稳定发展。 我们提出了一些很好的建议，因为房地产与国计民生高度相关。
我看了一下数据。 2015年房地产投资超过9万亿，接近4000亿。 这是整个国家非常重要的投资类型。 去年房地产论坛，我国房地产销售额128495万元。 ，相当于每人不到一平方米。 所以这个行业的动向和趋势与我国的经济有很大的相关性。
三四线房地产市场下滑，需求疲软。
孟晓苏（中国房地产开发集团有限公司董事长）：目前房地产业也存在这样的问题。 这是一个冰与火的世界。 一方面，三四线城市存在大量库存。 2月份库存达到7.39亿平方米，较年初再次增加。 超过2000万平方米的库存主要集中在三四线。 另一方面，则是在前线。 现在前线已经发生了变化。 广州被去掉了，叫北京、上海、深圳。 广州为何被删除？ 因为谁升得快，谁就是最前线。 深圳成为最前线，上海成为第二前线，与北京并称为“三一线”，增幅令人瞠目结舌。
如果房产能从三四线搬到北方上海、深圳，那不就解决了吗？ 像空调一样，直接运到这里就可以了。 既然得不到，那就是冰与火的世界。 为什么会出现这种情况？ 有结构性问题、需求问题、供给问题。 我想告诉大家的是，这三个问题都存在。
需求端的问题在于，三四线楼市经历多年下滑，需求不旺盛。 供给侧问题主要发生在一线。 在限购城市，各种严厉措施不仅抑制了需求，也抑制了生产。
中国绝大多数房地产城市处于三四线城市。 如果开发公司明白这一点，就会提出“逃离北上广，投资三四线”的口号。 现在有问题吗？ 三四线投资过多，一线投资不足，是监管的问题。 在其他地方，销售改善良好，企业库存过剩，住宅物业被抢购。
当前楼市形势“供大于求”，库存过多
包玉军（国务院参事室特邀研究员、全国私营企业联合会会长）：情况是怎样的？ 一般来说，供给大于需求，去库存，库存过剩。
陈志武（耶鲁大学金融学教授）：其实很多政策对现在的情况做出了很大的贡献。 一是大系统方面，因为我们都知道一二线城市，特别是北京这样的地方。 整个中国社会太多的资源都集中了，大家都想搬到那里去买房。
过去三四年，总体来说，在县一级，无论城镇化农民进城的数量，数量都很高。 但县域人口总体增长基本为负。 部分农民从农村取得了县城城镇户口。 但该县更多居民搬迁了。 区域城市不增不减，基本就是有多少人流出，有多少人流入。省会城市净增长很多。 当然，除非北京、上海等地严格控制人口流入，否则一线城市的人口净增长将是最大的。
说到买房，大家都认为北京、上海的房子不会跌。 但作为一名经济学专业的学生，我并不相信这种说法。 归根结底还是一线城市的选择最靠谱。 所以如果你回头看一下，你会发现，随着资金外流的控制越来越加强，深圳、北京、上海的房地产交易量和价格越涨越明显。两者之间存在很强的因果关系。
建议房地产市场两条轨道协调发展
贾康（财政部财政科学研究所原所长、中国新供给侧经济研究所所长）：我认为，在房地产市场中，市场在发挥决定性作用的同时，一定要再加上政府发挥主导引导作用的保障轨道。 特殊情况下的有效供给。 也就是说，我认为房地产市场需要在两个轨道上协调，一个是市场轨道，一个是安全轨道。
这两个轨道的配合非常复杂，机制的匹配怎样才能成为合理的供给管理。 很简单房地产论坛，中国在过去几年中吸取了很多经济教训。 我们认为，首先必须支持政府的作用。 我们要给低收入人群提供我们现在讲的福利，要稳定低收入成员，让他们有地方住。
这条保障轨道如何建设？ 政府可以通过具体政策支持，引导民间资本和社会资金共同开展。 例如，保障性住房的建设可以与一般商品房的建设打包在一起。 这就是这样一种方法。 总结供给侧需求和供给体制改革经验。
北京钓鱼台七号开发商表示，每平方米售价为30万元。 这是北京最高端的住宅。 但仔细想想，这能解决什么问题呢？ 房价从30万一平米跌到15万一平米，和老百姓有什么关系吗？ 如果降到15万，老百姓还是买不起的。
如果未来政府利用全社会的力量来引导和提供保障轨道，剩下的市场轨道应该更加开放，接受市场竞争。
中国所有的房地产开发商都赶上了好时光
张晓梅（山水文源集团执行董事兼集团首席执行官）：这次在博鳌听到最多的词就是巨变。 作为企业，我们必须承认这样一个事实：在国家发展的洪流中，企业也是个体。 过去十年，中国所有的房地产开发商都赶上了一个好时代。 在这个时代的进程中，大家会发现，就像工业生产一样，只要我们在一块土地上盖起房子，就能产生巨大的利润。 。
也因此，不少房地产开发商在过去获得了巨大的利益。 但在这些利益的背后，我们必须承认这些公司的管理、经营、财务运作都变得非常薄弱。 因为那样的话，只要盖了房子，就有利润。 我们相信，未来十年中国确实会遇到很多挑战。 对于房地产企业来说，这场革命就像当时的欧洲工业革命。 互联网、VR技术、机器人的发展，很多变化让人们在消费上占据了主导地位。
我们不得不承认，作为一名开发者，其实我们的血液里充满了热血。 我们希望国家好，在发展的过程中，房地产开发商在发展过程中发挥着重要的作用。 新时代，我们会看到很多房地产企业发生巨大的变化。
“中国市场应该需要去杠杆。”
Steven A. WECHSLE（全国房地产投资信托协会主席）：关于中国一二线城市的房地产问题，我想说的是，我们在美国也看到了同样的情况状态。 金融危机之后，很有意思的是，房地产市场的表现之一就是一线城市，他们的表现无论是恢复速度、恢复程度都要快于二三线城市。和恢复规模。 更重要的是，现在二三线城市正在慢慢复苏。 从商业和居住来看，一线城市的房地产复苏情况远好于美国其他城市。 就像今天中国的房地产市场一样，所以从某种程度上来说，它是一个全球性的表现，在全球很多城市都是这样。 大城市很有吸引力。 他们对房产有要求，而且这个城市的土地非常大。 所以这个需求是一个普遍的东西，不管有没有泡沫。
中国的经验其实在美国也有。 我们目前的房地产投资基金和信托基金已经达到2万亿元。 过去一段时间，在80、90年代，从商业角度来看，最近，从商业角度来看，房地产的数量增加了很多，最近我们看到自住房产的增加。
房地产危机主要来自于杠杆过高，包括来自房地产泡沫，包括太多的房子建在错误的地方。 在20世纪80年代和90年代，我们看到美国设立了信托基金。 主要目的是房地产市场去杠杆，就是降低房地产市场的杠杆率，减少借贷，降低负债率。
因此，如果我们学习美国的经验，中国市场应该需要去杠杆。 就房地产市场而言，上次危机期间建造的房屋过多，债务过重。 政府干预房地产市场。 并不像我今天听到的一些观点，就是政府实际上是在帮助推动一些需求。 我认为中国可以借鉴美国过去两次经济衰退的经验。 （本文有删节）
