新丰地产大数据分析师徐起凡：借助“新丰房地产大数据信息系统”（CRIDAS），房铺网根据“2017年GDP”排名，从338个地级以上城市中筛选出代表企业省内水平。 中国40个典型城市（4个一线城市、17个二线城市、19个三线城市）：截至2018年2月，40个城市商品房库存总量为3.81亿平方米，减去40个城市商品房库存量。过去 12 个月的城市。 商品房销售量2.98亿平方米，可以得出40个城市商品房去库存周期在15个月左右（北京刚刚上线）。
根据新丰地产40城库存大数据测算，全省新建商品住宅准确库存面积约为20亿平方米（减去全省新建商品住宅年销售量14.48亿平方米，而全省新建商品住宅库存消耗周期为17个月），可容纳50-6000万人口（2016年全省城镇居民人均住房面积36.6平方米），约占中国大陆总人口13.9亿的4%（2017年底数据）。
全省可售商品房存量（包括新房）约为30亿平方米，销售周期低于商品房——30亿平方米/全省年销售商品房16.94亿平方米=21个月。
2018年全省住房需求预估：
①. 全国总需求：全省每年登记新人1100万对（婚房刚需），叠加年轻人的独立筑巢、改善需求、投资需求。 全省每年购房需求至少1500万套、12亿平方米右：新丰地产大数据。 历年全省新建商品住宅成交走势）。
②. 国务院《关于进一步推进新型城镇化的若干意见》：推动1亿非居民人口落户城市，2016年约160万人落户城市。 2017年落户城市133万人，2018年预计有130万人——1300*36.6=4.8亿平方米的“潜在需求”（计入全省总需求）。
③、国务院总理李克强5日在政府工作报告中表示，启动新的五年棚改计划（1500万套），2018年复工580万套。商品房库存量较大，市场住房资源充足，货币化安置比例将进一步提高。 2018年，全省棚改货币化比例将达到50%以上，预计消化商品房库存200-3亿平方米（计入全省总需求）。
具体观察40个城市新建商品房库存消耗周期，我们发现，在带星号的17个热点城市中，有14个城市库存消耗周期≤一年（供大于求）：北京、南通、湛江、北海、杭州、南昌、宁波、襄阳、惠州、徐州、东莞、烟台、佛山、深圳； 去库存周期1-1.5年（供需平衡）的12个城市：西安、兰州、青岛、福州、贵阳、汕头、重庆、沉阳、湘潭、泉州、济南、温州。 纵观40个城市长兴楼市库存2018，库存枯竭周期供给不足的城市占比35%，供需平衡的城市占比30%。 三者合计为65%。 走道。
工信部、国土资源部：各地要根据商品房库存消化周期，及时调整住宅用地供应规模、结构和时机。 消化周期超过3年的，停止供地； 1.5-3年长兴楼市库存2018，减少土地供应； 0.5-1年，减少土地供应； 0.5年以内，除了大幅减少土地供应外，还促进土地供应节奏。
大部分一二线城市供需平衡。 对于常住人口持续下降的强势二线城市来说，虽然部分库存不是问题，但不少热点城市的楼市仍处于“常年上升通道”。 三线城市呈现分化趋势，有的供需平衡，有的供小于求。 高库存主要集中在四线城市，尤其是库存较高且难以化解的城市地区。 主要原因是“人口城镇化率落后于住房城镇化率”。 这些城市拥有大量耕地和住房供应，人口净流入远高于一二线城市，甚至常年呈负值。
为此，我们根据房地产市场分化的现实，按照工信部“分类调控、因城施策”的总体指导思想，提炼出四个关键词：控制、调节、稳定和保护”：
一线城市“控”：高端人才、高净值人群持续净流入，房地产需求旺盛，新增耕地供应减少，城市综合承载压力加大。 ..等“虹吸效应”引发的供需矛盾 “一线城市房地产市场居高不下，特别是2015年元旦后，房价下跌过快。对此，政府积极采取措施和措施：一、落实严格的五限新政；二、增加耕地供应拉动楼市并向社会公布稳定预期；五、各种违法违规行为；五、主动发声，引导舆论。
二线城市“调整”：一线城市迫于资源紧张等现实压力，严控人口（返乡购房），三四线城市吸引力不足外国大学生（虹吸效应）。 在这样的情况下，二线城市将通过“承前启后、竞逐人才”获得更大的发展空间。 因此，对于这些商品房去化周期以“供大于求”为特征的热点中心城市来说，房价不能走得太远，影响金融稳定和人才流动。 根据房地产大数据信息系统，密切观察“供需形势、价格走势”，做到心中有“数”，前瞻性调整优化耕地供给。
三线城市“稳”：三线城市需要“分类政策、分类监管”。 对于去库存周期过长的城市，要严格控制耕地供应； 对于去库存周期公平的城市，要进一步优化供给结构，降低刚性需求和新装修住房的比例。
四线城市有“保”：房地产库存紧缺最严重的四线城市要加紧“去库存”。 棚户区改造，降低货币化认购比例。 四线城市缺乏良好的教育、医疗、交通等公共资源，也缺乏足够的产业支撑，对人口的吸引力有限。 比如商务人士的出行需要便利的交通，比如大大小小的机场。 大多数四线城市没有机场，尽管有小型机场或支线机场，这可能不利于商务人士的出行。 对于企业而言，不会随意将研发、营销、设计等部门放在四线城市。 正是因为产业的吸引力决定了企业的进入和人口的输出，决定了城市房地产去库存的能力。 因此，四线城市需要打造牢固共生的产业集群，创造良好的自然环境和人居环境。 吸引人们安居乐业，从而达到“房地产去库存”的目的。 （来源：新风房铺网）
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