今天读的书是《黄奇帆复旦经济课分析与思考》房地产发展——未来十年我国房地产业发展的结构性趋势以及房地产企业经营和地方政府调控的变化方法
未来十年的发展趋势是指总体的、内部的趋势、长期的、长期的、根本的、基本的趋势。 是指供给侧的结构性趋势，体现在房地产的六个方面以及与供给侧和基本面相关的一些发展、趋势和判断
首先，未来十年左右，中国房地产市场规模每年都会出现较大幅度的新房销售量下降。 这个变化是从前几年的高峰到拐点，而且是总量减少的趋势。
过去20年中国房地产行业成交总量翻了两番，主要有四大原因。
一是城镇化
二是旧城拆除重建
三是拆除旧房改造。
四、人均住房面积有所增加
上述四个因素将在未来十年内逐渐淡出。
一、城镇化率增速放缓
二是旧城改造总量减少。
三是人均住房面积基本没有增加。
四、住房质量有所提升
第二，总量萎缩后，我国房地产建设的热点和重点领域在哪里？ 它将集中在三个热点地区。
一是中心城市
第二个是大都市区
第三个热点是城市群
所谓“一、二、三、四”，是指省会城市往往占有全省土地面积的10%以下，一般为5%-10%； 但其人口一般占全省总人口的20%； 其GDP可能达到全省GDP总量的30%； 服务业，无论是学校、医院、文化等政府主导型公共服务业，还是金融、商业、旅游等市场化服务业，一般占全省GDP总量的30%左右。 金额的40%
第三，大家都很关心房价的判断。 未来十年左右，房价将趋于稳定，不会大幅上涨，也不会大幅下跌。 房价平均增速将低于或等于GDP增速。
近二三十年来房价上涨的原因
第一个原因是商品的供求关系。 如果供应超过需求，价格就会上涨； 如果供应超过需求，价格就会下跌。
房价上涨的第二个原因当然与货币有关。 通货膨胀是一种货币现象。 从2004年到2005年，中国M2连续十几年呈两位数增长，增幅超过百分之十。 有的年份甚至增长了20%以上。
第三个原因是，一个国家的房地产价格还受到外部影响，汇率，交易购买力，当然还有国际经济危机的影响。
房地产供需方面，虽然仍会出现局部供给大于需求的情况，但总体来看，供给超过需求的时代已经结束，进入了总量过剩的阶段。从局部来看，供给仍会超过需求。部分发展热点地区需求有所回升，但总体来看房地产行业发展趋势，导致房价上涨的供需关系和房价上涨动力有所下降。
从通胀来看房地产行业发展趋势，我国M2已经达到190万亿元。 未来十年M2会再次翻两番吗？不可能。 近两年，国家实现去杠杆、金融稳定，M2增速大致等于GDP增速加物价指数。 前几年GDP增速都在6.0%多一点，物价指数加两个点，所以2017年、2018年M2在8.0%左右，2019年1-6月是8.5%。是这样的
第四，未来十年左右，我国房地产开发企业数量将减少三分之二以上。
五、房地产开发商整体负债率将大幅下降
未来十年左右，在新常态、新时代的房地产格局下，房地产企业高负债状况将发生根本性改变。
一、土地租赁债务
二、售前规格
三是商业模式转型
六、房地产企业商业模式将发生变化
未来，我国房地产开发商租赁和长期持有的比例将逐步提高。
我们现在讲的房地产开发商的标准融资渠道一般有16条。 这16种类型的定义非常明确。
首先，要有自己的资金。
其次，要有银行贷款。
三是预售房款。 老百姓办理按揭贷款所缴纳的预售房款也是贷款的一种。
第四，施工单位预付款。合同里写了，开发商巧妙地利用了。
强行让建设单位的资金为自己服务，这是不合理的。
第五，房地产信托。
六是可以上市融资。
第七，房地产商品证券化。
八是共同发展。 让合作单位一起把钱转给你。
第九，开发商贴息贷款，相当于卖房信贷。
第十，售后回租。
十一、境外融资。
第十二、融资租赁。
第十三，私募股权。
第十四，债券融资。
第十五，房地产开发商不采用企业融资，而是采用项目融资，以项目作为担保。
融资有保障。
第十六，夹层融资。 夹层融资既包括股权融资，也包括债务融资。用股票市场术语来说
这是债转股，里面有抽屉协议。
作为房地产开发商，面对未来十年的房地产发展趋势，应该用什么样的操作方法来纠正过去大规模开发、高杠杆举债的行为？至少有五点：
首先，房地产开发商必须改变四面出击、盲目扩张的发展策略。
二是不要轻易修建三五百万平方米甚至千万平方米的大型建筑。
三是总体上不要负债累累，不要拖欠工程款，特别是不要借高息贷款。
第四，不做产能过剩、库存大的事情。
五、不要因为踩到了西瓜皮而滑入违法的深渊，不要向邻居乞讨，不要因以次充好而造成安全事故。
我认为有六件事和六项控制原则。 只要政府做得好、到位，房地产行业就能控制好。
一是合理管理房地产投资占城镇固定投资的比重。
第二个原则是房地产开发商买地时不能负债，不能背着银行出租土地。
第三个原则是控制政府出让土地的价格
第四个原则是控制购房家庭的房贷杠杆。
第五个原则是，任何地方建房时，都要控制“三”的总量。 一是商品房。 第二个是写字楼。第三个是店铺面积
六是推进住房双轨制建设。
