从2021年下半年开始，我们很多人都耳熟能详，不少房企债务违约，股票腰斩或跌至脚踝，破产或濒临倒闭。破产。 长长的名单里有蓝光、索尼、阳光城、奥园、富力、金科、世茂、远洋集团……当然，最重要的还是昔日民营地产行业的三大巨头：恒大和融创。 、碧桂园，他们背负着巨额债务，最终让全民还债。
回想2017-18年，这些房地产公司的业绩暴涨。 那是一个非常繁荣的时代。 龙头企业的老板轮番成为首富，股东们也赚得盆满钵满。 没过几年，他们就倒在了地上。
辩证法告诉我们，事物不可能永远朝一个方向发展。 迟早会遭遇对方的否定。 萧条的唯一原因是繁荣； 任何一个阶段都不可能长期存在并达到某个临界点。 然后就会演化到下一个阶段——人类阶级社会的历史隐藏在循环规律的背后。 即使是国家这么大的国家也未必能逃脱历史周期，更何况是房地产企业。
一旦你知道你从哪里来，你就会知道你要去哪里。 让我们先回顾一下98年到18年的周期，甚至康德拉季耶夫周期的谷底，然后才知道下一步该何去何从。
房地产是周期之母
不管你愿不愿意承认，只要用了资本，就不可避免地要面对资本的负面影响，那就是必须面对一个又一个的经济周期。 提出“库兹涅茨周期”理论的经济学家库兹涅茨认为，现代经济体系是一种持续的、不可逆转的变化，即一种“长期运动”。
而房地产是“长期运动”之母（不是咒骂）。 从逻辑上讲，资本主义长周期（康德拉季耶夫周期）的根本原因是技术革命驱动的新一轮扩散浪潮，带动了工厂的发展。 伴随着设备的更新，除了作为技术革命的主导产业之外，现实世界增长的核心载体就是房地产周期（也称库兹涅茨周期）。
尼古拉·康德拉季耶夫
库兹涅茨
为什么说它是康普利的核心运营商？ 这可以与政治经济学联系起来。 在所谓的上升期，将剩余价值投资于以基础设施和房地产为代表的固定资产是一种常见的修复方式——连接工厂、住宅、交通网络，不断延伸城市和农业。 人口不断转移，商品消费流行，资本得以再生产。
房地产的最初本质是制造业。 其产业链和供应链很长，覆盖上游的水泥、钢铁、玻璃、化工、木材、工程机械等共500个行业，以及地板、瓷砖、涂料、门窗、卫浴、装饰等。下游为家电、家居。 比如，我国东部沿海一些知名制造业城市，多年来产业结构与房地产密切相关。 能出手的制造企业基本都涉及房地产上下游。
这些制造业的产能随着住房需求而暴涨，一片繁荣。 反过来，他们也会吸引大量资金投向房地产。 然而，房地产是一个周期较长的行业。 开发商从购买土地到开发再到投资所有新房地产。 项目竣工并进入销售市场还需要十年时间。 这时候就经常使用虚拟资本。 当这个过程完成时，市场供应可能已经过剩，过度投资是普遍现象。
经济波动风险和建成环境资本过度积累问题将变得尖锐。 资本往往会继续占领世界各地新的空间和人口市场，以缓解自身的过度积累危机。 这样，危机就会加深并扩大到全球格局中。
主流经济框架（新古典、新自由主义）很难解释周期性变化引起的世界结构变化。 相反，人们发现周期性运动和传递与沃勒斯坦的世界体系理论非常一致（参见我们之前的相关文章《美国工厂》）。 在世界体系中，房地产周期将从中心国家到中心附属国家，再到半外围追赶国家，再到外围资源国家。 在我们生活的时代，从20世纪90年代初开始，中央国家——美国就启动了资本主义。 20世纪90年代末，第二轮房地产长期周期蔓延到中国作为追赶国家。
沃勒斯坦
中国于1998年启动房地产货币化改革，引入商品房概念。 这是一个周期和恢复期的开始。 正如我们之前提到的，房地产周期与其他周期一样。 这波房地产投资+城镇化大跃进，催生了一个产能周期（朱格拉周期），持续了七八年。 在此期间，出口规模增大（当时美国进入房地产繁荣期，是从当时美国网络股市泡沫危机转向），制造业投资扩大，设备升级加速，这就是加入世贸组织后所谓的“黄金时代”。
直到2007年泡沫彻底破灭，次贷危机席卷全球。 为了应对这场资本主义危机，中国于2008年启动了全国性的住房改革，并掀起了大规模的基础设施投资热潮。 通过消耗世界60%的铜矿以及世界一半的铁矿石和水泥，它节省了大宗商品价格。 它使许多边缘资源国家摆脱了经济崩溃。 在国内，此举试图建立东部沿海工业区与内地之间的交通网络，并修建通往西南山区的高速公路。 也加强了南北消费市场的联系，房地产周期进入繁荣期。
房价方面，自2008年以来一直快速上涨，2013年达到小高峰。全年新开工房屋建筑面积累计值于2013年底达到峰值，达到景气顶峰，但逐渐回落2014-2015年，也就是这个时候，我国的房地产周期进入了衰退期。
14年后，资本出现盈余，新增GDP大部分是固定资本。 其结果是，增长率下降。 从这一年开始，土木工程师、冶金工程师、机械工程师的生活逐渐变得困难起来。 2014年，随着中国经济持续下滑，增速放缓，大宗商品价格下跌，巴西、智利、厄瓜多尔等众多边际资源国经济也陷入混乱。
回顾过去房地产行业杂志，2008-13年是房地产最热的五年，但为什么2015-16年人们却感觉房价还在大幅上涨，房地产开发商依然红火，让人心痒痒？ 当时房价增长的加速，与大规模去库存政策和棚户区改造货币化有关，直接创造了二三四线城市大量的购房需求。 这两套操作带动了二三四线城市的普遍上涨，影响也传导到了广大国人身上。 ，给人们一种房价永远上涨的错觉。 但事实上，从2016年开始，房地产领域就出现了大量的投机者。 与此同时，金融机构大规模收购不良资产并全面进入市场。 也正是在房地产周期衰退期，金融机构主要关注居民的六大钱包和债务能力。
这时，“去杠杆”也被谋划了。 对于房地产等资本密集型企业来说，去杠杆=萧条。 到2017年底宣布去杠杆即将结束时，中小房企几乎已经清算了资产。 2017年底，我们实际上进入了房地产周期的衰退期。
当循环结束时
根据库兹涅茨周期定律房地产行业杂志，首先是租金上涨，导致房价上涨，贷款意愿增加。 信贷反过来又刺激了新建房屋数量的增加，进而吸收了闲置土地。 经济热度与人们的情绪相互作用。 消费者往往高估自己的还款能力，急于贷款买车。 由于房价上涨和风险偏好增强，开发商不再满足于建造少数优质楼盘，开始多元化发展多种业态。 更多一线房企进入二三线城市囤积大量土地。 碧桂园和绿地正在这些城市迅速扩张。 各种新城区拔地而起，“高周转”就是这样实现的。
在此期间，房价上涨，城市人口也增加，因此雇主和管理者建立了乐观的人口预测。 工业生产的产能正在努力跟上需求的增长，新的产能已经建成。 这里必须要说的是，既然我们明白一切都有周期，如果在固定资产蓬勃发展、高速增长的时候启动财政锚定和分配改革，那么未来的增长预期可能会在很大程度上抵消转型中的波动——但现实问题是，很少有经济体能够在商业周期中未雨绸缪。
当房价过高，超出大家的承受能力时，房子就会达到顶峰（2013年或2014年），需求就会减少，购买力就会下降，导致房子卖不出去。 此时，政策相应出台了去库存、货棚货币化安置，这本身就可以为房地产行业打开一条逃生通道，但遗憾的是，仍有不少资本想要炒作，并利用这条逃生通道作为避难所。阶段。
也就是说，16年后，头部房企将继续利用杠杆拿地建房，维持虚假繁荣。 按照之前的库兹涅茨周期，经济衰退期间会加杠杆，当超过十万亿的债务资金堆积起来，在没有监管的情况下走向萧条的泡沫绝不是温和地走进良夜。 它将从国有银行开始，最终给社会带来系统性金融风险。
但此后楼市一直保持强劲，并没有像许多典型资本主义经济体那样经历完整的库兹涅茨周期（对比加息背景下的香港、韩国和东南亚国家楼市）。 很大原因就在于2019年中央出台的“三条红线”。此时的危机就像一场“无痛堕胎”、人为控制下的“衰退”。
周期确实下来了。 不少房地产开发商贷款被严格控制在红线以下，后续资金疲软，走向低迷。 建材、装饰、白色家电、五金交电、交通物流、机械制造、钢铁木材、配套房地产铝合金等均低迷。
当然，这并不是重复“房地产是压舱石，大而不能倒”的陈词滥调。 真正的问题往往存在于周期的早期阶段。 在繁荣时期，资本积累导致资产和收入不平等的扩大。 随着房地产市场的衰退和房价的上涨，富人可以通过投资房地产获得更多的收入（我国收入基尼系数的峰值出现在房地产进入繁荣期的2008年和2009年），因此在经济周期的高峰阶段，分配不均现象非常显着。 后来人们看到了房地产和上下游的生死存亡，看到了发财的机会，却很难看到财富分配格局与房地产周期的盛衰高度相关。
周期是不可避免的现实。 在繁荣时期，我们往往会回避所面临的问题，但在萧条时期，资本最终会被危机消灭。 当下，我们正在经历一场“百年未有之大变局”，即一个康波周期的底部（互联网等新技术红利消失），加上全球霸权更替我们没有时间沉浸在快速增长的逝去的记忆中，但应该努力摆脱这种看似“不可避免”的历史循环。
