7月24日召开的政治局会议指出，要有效防范和化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，及时调整优化房地产开发房地产政策，落实因城施策，用好政策工具箱，更好满足居民刚性、改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
看到这个说法，一些人的第一反应是，其中没有提到“房子是用来住的，不是用来炒的”。 众所周知，我国房地产市场供需关系的重大变化，很大程度上是“房子是用来住的、不是用来炒的”政策的产物。 既定政策深入贯彻落实，深入人心。 还需要经常提起吗？ 显然不需要。 当前的问题是正确认识房地产市场正在发生和将要发生的重大变化，及时调整和优化房地产政策，主要针对不同城市的具体政策。 不排除部分城市取消限购、限贷，充分满足居民的刚性、改善性需求。 住房需求的同时带动了家居及相关产品的消费，使房地产业为我国经济质量的有效提升和数量的合理增长做出了积极贡献。
房地产市场供求关系的主要变化主要有：
首先，因为“房子是用来住的，不是用来炒的”，房地产不再像过去那样具有投资价值，房地产市场的大部分投资需求已经不复存在。 过去很长一段时间，在巨大的居住需求和投资需求的共同推动下，房地产市场一直处于快速增长状态。 为遏制房地产市场过热，保障城镇居民住房需求，中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”房地产调控总原则，各级地方政府也出台限购、限贷、限售等政策措施。 与此同时，政府加大了房地产市场监管力度，对一些违规开发商进行了整顿。 随着时间的推移，房地产增速明显放缓，投资回报率明显下降。 在房地产快速发展的背景下，开发商为了快速获取利润不断增加供应，导致市场供需失衡。 与此同时，企业不断借钱买地，导致杠杆率和经营风险不断加大。 部分房企资金链断裂，直接导致最终“交接”过程困难重重。 这些因素的综合影响使投资者远离房地产市场。
其次，城镇居民特别是年轻人的购房意愿发生结构性变化，租房需求不断上升。 越来越多的年轻人希望有更多的选择自由，而不是像父辈那样追求所谓的“房子梦”。 近期针对北京青少年租房问题的调查显示，在北京五年内保持租房状态的青少年比例最高，为32.04%，其次是在北京购买商品房的青少年房地产经济管理，占比为23.94%。 调查结果还显示，37.68%的青年租赁住房群体表示接受终身租赁。 而且，传统的普通住房已经不能满足他们的需求，更加豪华或者改造成本更低的租赁项目越来越受到年轻人的青睐。 这些结果表明，越来越多的年轻人更喜欢租房而不是买房，这使他们能够更灵活地应对职业和生活的变化。
第三房地产经济管理，城镇化速度正在放缓，80%左右的城镇化水平可能达不到。 数据显示，2022年，我国城镇化率为65.22%，仅比上年末提高0.50个百分点，提升幅度明显低于往年。 可能的原因是乡村振兴战略已经开始显现成效。 农村留住了原计划流入城市的人口，吸引了农民工返乡发展。 乡村振兴战略的实施，促进城乡功能互补，增强农村经济活力。 从近期各省市公布的人口数据来看，一线城市和天津均出现人口负增长。 其中，2022年上海人口将减少13.5万人。二线城市中，被称为“新一线”的城市，人口增速基本出现断崖式下滑。 城镇化速度放缓，客观上会减少人口流动性，从而拉平住房需求增长曲线。 人口净流出导致房地产供需关系发生变化，将对房价产生较大影响，尤其是一二线城市。
四是生育率持续下降，人口出现负增长。 根据《2022年国民经济和社会发展统计公报》，2022年末全国人口约为14.12亿，比上年末减少85万人，出生率为6.77‰，死亡率7.37‰。 这意味着中国人口自1962年以来增长61年来首次出现负增长。 此外，我国生育率连续五年下降。 根据联合国发布的《2022年世界人口展望》，2022年，中国生育率仅为1.175%。 生育率下降将带来家庭规模和住房需求的根本变化。 过去，中国家庭普遍规模较大，需要较大的住房空间。 如今，随着家庭规模的缩小和家庭结构的变化，人们更加注重舒适度和品质，对房屋的需求更加注重个性化和多样化，而不是单纯追求购房面积的大小。
针对房地产市场供求关系的上述变化，中共中央政治局会议提出“加大保障性住房建设和供应，积极推动住房供给侧结构性改革”。城中村改造和‘休闲应急’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。” 具体要求。 在商品房总体过剩的背景下，各类保障性住房供应仍存在缺口，应及时加快建设、增加供应。 随着我国城市建设发展从增量时代向存量时代转变，城市更新正在成为各个不同规模城市房地产市场的主业，城中村改造就是其形式之一。 深耕城建现有业务将是房地产行业未来发展的重点。 同时，为适应房地产市场的上述供需变化，房地产企业应提供更加多元化、个性化的产品，满足不同消费群体的需求。 房地产企业也需要进行结构调整和业务创新，寻找新的增长点，在更广阔的范围内谋求产业转型发展。
（作者为上海交通大学安泰经济与管理学院教授、上海交通大学深圳产业研究院研究员）
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