前言：
上一篇文章讲了邓家窑地处朝通交界处的一些优缺点。 本文就来梳理一下邓家窑和顺义新晃地区如何选择。
如果房价不是用来炒的，北京各个地区暴涨或者跳涨的可能性几乎为零，我们认为顺义的房价处于愚蠢的状态。
顺义楼市价格在北京城区中一直处于较低水平。 每盘实际成交均价在3.6万-5.5万之间，主打新项目均价在3.8万-4.6万之间。
因此，我们根据邓家窑62000/㎡的指导价以及不同的产品进行了多方面的比较。 希望大家能够指正。
朝阳街区很不一样
1、通州被封锁
通州的各个板块其实是相互分开的。
纵观通州主要板块，连通性并不强。 每个人都有自己的客户群和痛点。 交通不互联，配套设施分散。 尤其是副中心配套设施建成后，与老城区的配套设施完全不相适应。 两个系统。
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在副中心和老城区之外，所有配套设施都需要“借用”，比如朝阳、亦庄、顺义等。
2.顺义振顺
顺义的南北分得很清楚。
南有朝阳东西城，北有顺义。 其中只有麻浦相对独立，其他基本都是相连的，而且机场周边大多都比较发达。
顺义可以与其他所有相连区（朝阳、通州、昌平）分开，形成自己的体系顺义新城 房价，实现区内流通顺义新城 房价，配套设施、产业、交通。 你所看到的就是你得到的。
3. 双重限制以上
除了通州购房的双重限制挡住了大部分购房群体之外，通州作为城市副中心，在规划审批方面也更加严格（如挑挑、阳台、设备平台等） .），而且通州与顺义在城市界面上也存在较大差距。
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除了副中心本身外，其他靠近老城区和环球影城的区域更像是城乡结合部。 与整个顺义机场南部地区相比，差距巨大。
通州副中心以外地区工业严重缺乏。
顺义拥有物流、生产、研发等各类产业。
房地产市场摩擦
1、购房目标差异巨大
顺义对工作和生活都非常重视，从《》一文中可以看出。 顺义是通州副中心全面形成之前唯一能够实现生活、经济和配套设施真正内循环的区域。 距离市区不远，房价也不高。
通州人大部分是通州的通州人，这一点从《通州》一文中就可以看出。 通州双限后，房价陷入停滞，房地产的流动性受到压制。 虽然通州这几年的规划发展还不错，但是通州区太大了，所以我们说通州的板块是分的。
在顺义可以享受生活，而通州更像是一座沉睡的城市。 此外，顺义的房价更有优势，这也解释了为何两地购房群体差异巨大。
2、供给水平差异较大
通州的新房基本是：80%是刚需，20%是刚装修，基本没有新建别墅，更没有纯粹大规模装修的房子。
顺义新房：50%为刚需，20%为新装修，25%为纯装修，5%左右为别墅产品。 顺义的房价较低，产品质量较好，产品种类较齐全。
可见，两个地区的新房供应水平差异很大，导致客户群体和圈子差异很大。
3、楼市心态逐步转变
通州楼市的主旋律是“逃”+刚需进。 房子是用来住的，不是用来炒的+双重限制+严格的规划审批，让通州楼市越来越“难”。 房价停滞不前，市场行情不景气，房地产的流动性持续受到压制。
顺义楼市的主旋律是宜居+改善升级。 各种改良产品不断更新升级，一路击败怪物。 已经到了3.0时代。 通州邓家窑仍在制作7090片场。 高还是低一目了然……
PK
1.邓家窑PK仁和
邓家窑位于通州区知子书院地段，距朝阳几百米。 不远处有朝阳路、京通高速、知子学院地铁站（6号线）；
不远处有永顺公园、温榆河、邓家窑公园、五里桥公园。 不过，还有燃气火力发电厂、卫生填埋场、垃圾焚烧厂。 无商业、工业、医疗等配套设施。 3.1公里处有大型商业区。 主体：龙湖长营天街购物中心；
新住房项目包括：
万科东屋（65平米和75平米两居室，85平米和95平米三居室，120平米四居室）。
北京城建·国誉超华（户型面积包括46㎡、49㎡、53㎡、56㎡、59㎡、65㎡、78㎡、88㎡、93㎡、118㎡）。
两个项目指导价均为6.5万/㎡，单位面积不超过120㎡。 主要适合有刚性需求的客户。
仁和位于顺义首都机场东南部。 您可以沿顺平路至东六环。 土地组织得井井有条。 有地铁顺义站（15号线）。 未来规划有20号线（R4线）。 30分钟可达望京。 紧邻机场高速、机场二高速、六环路、京平高速。
不仅能辐射首都机场相关产业，还能很好地辐射朝阳东北望京以及太阳宫、金盏、东坝等板块。
直行500米有顺义公园，整体市政设施有待完善。 区内商业规模较小，缺乏大型商业楼宇，但各种配套设施一应俱全；
新住房项目包括：
价格在38500-44000/㎡之间，面积在44㎡到266㎡之间。 适合刚需、新装修、纯改善的客户；
但总体来说，刚需的话还是买仁和比较好，只是因为仁和的价格优势。 这是一个直观的例子：
邓家窑卖6万，人和卖4万。 两者之间存在50%的价格差异。 也就是说，你在邓家窑买100平米，就可以在仁和买150平米。 如果自己住的房子不炒，就可以买大房子。 就买大的吧！
2.邓家窑PK顺义古城
顺义老城区位于燕京桥以北，便利街以南，仁和之上。 是顺义最早开发、成熟的地区，已基本饱和。 有地铁顺义站（15号线）、同顺路、顺白路、东六环。 地面交通完善，大部分主干道呈南北、东西走向。
新住房项目包括：
指导价46000/㎡，面积92㎡至187㎡，适合纯提升客户群体；
虽然新房项目不多，但可以考虑购买二手房。 毕竟老城区已经成熟，拥有最丰富的商业、医疗、教育资源。 而且老城区还有轨道交通。 这是刚性需求中的刚性需求，房价相对较高。 与新建住房项目相比，它仍然具有优势。
3、邓家窑PK后沙峪
后沙雨的作者很健谈，从之前的文章《》就可以看出。
后沙峪毗邻景深路和机场北线高速公路。 从火沙路可上京承高速公路。 拥有顺义唯一的后沙峪地铁站。 可以实现包括产业集群和宜居区在内的15分钟生活圈。 成熟区域，有实体商业消费群体，配套齐全。 发展早、业态多、规模大、生活交通便利、居住属性高。
新住房项目包括：
指导价42600-60000/㎡左右，面积88㎡-290㎡。 大多数产品的最小面积段接近100平方米。 客户群体圈子比较纯净，比较适合纯粹改良型的客户群体。
例如，建发观云的面积最低为130平方米，邓家窑的面积最高为137平方米。 整个社区的质量肯定是不一样的。 后沙峪是一个同质化的社区，而邓家窑则是一个混合形象，有大公寓。 很少，有很多小公寓，
以建发观云每平方米6万元计算，邓家窑贵了几千元。 而且建发观云即将开业，肯定会有一些折扣。 需要大户型的客户可以直接去后沙峪出售纯装修。 足够的。
而且建发观云有挑檐（相当于阳台），与凸窗完全不同。 飘窗只能用来晾浴室的衣服，而且没有照明。
中建普院能建阳台，邓家窑为何不能建？ 为什么不整理一下产品，买一台带烘干机的洗衣机呢？ 年轻人的衣服不需要晒吗？ 晒衣服是基本需求！
终于：
虽然邓家窑不是很受欢迎，但我们认为邓家窑还不错。 主要是这两个开发商太傻了，做出来的玩意既不好也不低，所以不建议购买。
不是说邓家窑不好，而是相对于顺义来说，如果不在通州打工，或者朝阳路或者朝阳北路（四环外），那么最好选择顺义。 按照总价计算，顺义可以获得更宜居的环境、更舒适的产品、由小变大的家。
而且，通州的两个项目除了飘窗破损什么都没有。 顺义有阳台、挑挑、凸窗、阁楼、设备平台。 交通也很方便，也是含氧量较高的宜居区。 ，配套设施及商业齐全； 邓家窑没有任何产业配套，只能依靠其他地方。 所以两者是竞争的，我们强烈推荐顺义。
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