2022年，我国住房销售市场将面临重大冲击，销售持续低迷，这也将减轻住房去库存的压力。 2022年是去库存最困难的一年，去库存的压力让相关城市和民营企业感到困惑。 全面了解2022年住宅库存的现状、压力及演变趋势，有助于我们客观分析住宅库存面临的问题及相关特征。 同时，基于这样的工作，也有助于我们更加客观地认识2023年的去库存工作。 2023年要把去库存工作作为重中之重，这关系到2023年提信心、防风险、促房地产变革的一系列工作。
库存规模
1、百城库存：连续49个月环比下降。 2022年底，全省100个城市新建商品住宅库存总量为53058万平方米，比2021年底数据下降1.3%。全省100个城市住宅库存量连续49个月环比下降，表明各地去库存工作遇到较大阻力。 2022年，住宅库存将普遍呈现逐月回升的趋势，这与2022年住宅销售持续低迷有关。这种情况的背后，也表明各家民企在去库存方面陷入了深度困境。
2、供需关系：供大于求的压力持续不减。 2022年，全省100个城市新建商品住宅供应量33077万平方米，成交量32402万平方米，呈现“供小于求”的局面。 从月度数据来看，即使在11月、12月，供给不足的情况也没有缓解，甚至有所恶化，可见供给不足的压力依然有增无减。 另外，2022年供给小于需求，主要原因不是供给端，而是需求端，即需求端过于低迷，持续未能改善。
3、城市结构：烂尾楼风波或影响二线城市开工。 到2022年底，100个城市一、二、三、四线新建商品房库存总量分别为3360套、26572套、23126万平方米沈阳楼市去库存新政，较2021年末增长7.4%，——分别为0.1%和2.0%。 从城市结构来看，一线城市库存反弹趋势较为显着，这与一线城市受疫情冲击、年底促销等激励因素有关。 二线城市库存的罕见上涨，或许说明二线城市的房地产供应一方面受到了烂尾楼风波的冲击，另一方面也说明二线城市的房地产供应受到了烂尾楼风波的影响。 部分有现货。 对于三四线城市来说，购房需求减少，客观上给去库存带来压力。
4、城市排名：近70%的城市库存环比回升。 截至2022年底，100个城市中，68个城市库存环比正下降，其余32个城市环比增加。 整体来看，2022年全省100个城市中库存高的城市数量较多，占比70%左右。 这也要求此类城市在2023年继续做好住房消费拉动工作，积极有效化解库存压力。
库存与销售比率
1、百城存销比：去化难度的经验超过统计数据。 据统计，2022年底全省100个城市新建商品住宅存销比，即存销周期为18.9个月，这也意味着市场已消化这。 建立库存需要 18.9 个月，即超过 1.5 年。 据此可以得出，2022年将是去库存压力较大的一年，可以简单分析为“卖房有多难”。 观察2010年以来的历史数据，全省100个城市的房价经历了三个去库存最困难的时期，即出现了三个去库存周期的最低点： 1）2012年2月，存销比为22.8 2）2014年7月，存销比为20.9个月； 3）2022年6月，库存销量比为20.2个月。 从这个阶段的定义可以看出，2022年实际上是近八年来去库存压力最大的阶段。 但从现实角度看，不少民企感觉2022年将是近10年来去库存压力最大的一年。 我们也注意到，2022年去淘汰周期突然大幅飙升，到年底仍然有所回落。
2、城市结构：三四线城市面临的分解压力最大。 截至2022年末，100个城市中一、二、三、四线城市新建商品住宅存销比分别为12.4个月、18.0个月和21.9个月。 一般来说，一线城市净化周期相对较好，二线城市处于中等水平，三四线城市最大。 三类城市的销售周期均超过一年，表明销售压力很大。 事实上，三类城市之间存在差异。 其中，下半年一线城市去库存压力有所缓解，与北京等部分城市成交市场下滑有关； 二线、三线城市的情况也没有好转。 其中，二线城市的烂尾楼危机对销售端影响较大，影响去库存。 速度。
3、城市排名：总体来看，全省100个城市中，去库存周期超过24个月或五年的城市有39个。 这类城市需要充分利用新房限购政策，加快去库存。 尤其是“大力促进住房消费”必须成为2023年房地产工作的重中之重。
推论和趋势
1、2022年去库存情况总结：信心不足问题暴露。 2022年住宅去库存工作将遭遇较大影响和压力。 虽然这些压力在统计上比2011年和2014年要小，但从实际经验来看沈阳楼市去库存新政，2022年是历史上卖房和去库存最困难的一年。 今年以来，房屋销售数据大幅上涨，购房预期明显过于消极。 尽管一系列购房新政策出台，但对交易市场的提振却弱于预期，进一步制约了去库存的进度。 库存枯竭的压力和问题与COVID-19疫情的影响和更加复杂的经济形势有关。 这也与购房者收入预期和购买力的降低有关。 而且，2022年房地产开发领域的烂尾楼危机，也极大影响了购房者的入市信心和意愿。 购房需求降至冰点，去库存压力对房地产市场和民营企业稳定发展产生影响。 2、2023年去库存形势有望在新政自我培育期间持续改善。 自2021年9月央行房地产金融工作座谈会以来，全省房地产新政不断完善，新政自我培育期已达16个月。 当前房地产市场复苏的条件和基础日益坚实。 特别是2022年四季度各项政策频出，包括金融十六条、三箭新政等，为房地产市场健康发展创造了良好条件，有利于进一步推动房地产市场健康发展。去库存工作。 2023年1月，全省各地在促进经济好转会议上明确要大力促进住房消费。 结合本市政策，实施差异化的住房贷款新政，积极支持刚性住房和改善性住房需求。 总体来看，2023年全省各地都将促进住房消费纳入经济刺激总体框架，充分展现了房地产消费对各地区经济发展的重要作用。 随着住房建设保障等一系列工作的持续推进，拉动住房消费的动力将逐步增强。 这些都为2023年去库存创造了更好的条件，全省重点城市去库存率有望提升。
