4月27日下午，柳州市房地产商会举办“桂林市房地产企业营业税改征增值税新政策解析与实操”讲座，剖析“营改增”柳州市主要民营企业“增值税”政策及时引导房地产企业。 公司尽早调整业务和管理模式，适应新税制的要求，赢得了业界的一致好评。 那么，什么是“营改增”呢？ “营改增”政策对房价有何影响？
什么是“营业税改增值税”？
所谓“营业税改增值税”，顾名思义，就是将原来征收营业税的税目改为征收增值税。 不再对企业总收入征税，而仅对产品或服务的增值部分征税。
营业税按营业总收入征收，增值税按增加值征收。 目前，建筑业营业税按3%征收，房地产业营业税按5%征收。 自5月1日起，这两个行业不再征收营业税，统一征收11%的增值税。
由于营改增后建筑业、房地产业的增值税税率与营业税税率相比发生了较大变化房地产营改增影响，这两个行业将受到较大影响。
“营改增”政策对房地产有何影响？
虽然“营改增”改革相当复杂，但对于购房者来说，最关心的是其对房价的影响，尤其是对楼市的影响。
这样一来，“营业税改增值税”税率下税率的大幅上涨，是否会减少民营企业缴纳的税款呢？ 民企是否会转嫁成本、改善楼市？
虽然，从目前公布的规定来看，“营改增”改革对楼市影响不大。 “营改增”后，建筑业、房地产业税率分别由3%、5%提高到11%。 乍一看，似乎要高很多。 但民营企业只要控制得当，就可以获得下游企业的销项税扣除。 ，税收只能减，不能增。
例如，目前建筑业的营业税税率为3%。 开征增值税前为11%。 税率有所提高，但后者对所有收入征税。 前者可以抵扣建筑材料、工程机械等的销项税额，所以虽然税率提高了，但由于税额大幅缩水，税额征收也会相应增加。
据悉，条例还为民营企业设置了缓冲期。 一些房地产企业可以选择继续缴纳5%的营业税，直到三年后改为征收增值税，这样才能有充足的计划来应对“营业税改增值税”。
4月26日，明确了营业税改征增值税后房产税等税种的计算依据，规定计算税费的交易价格不包含增值税。 如果房产转租，征收房产税的租金收入不包含增值税。 农村土地增值税纳税人出售房地产取得的收入为不含增值税的收入。 《中华人民共和国农地增值税暂行细则》等规定的农地增值税缴纳项目涉及的增值税销项税额，允许从进项税额中估算抵扣的，不计入付款项目，不得从进项税额中抵扣。 如果预计扣除额，可以记录在付款项目中。 个人出售房屋的个人所得税应纳税所得额不包含增值税。 购买房屋时支付的价款中包含的增值税，计入房产原值。 估算销售收入时的应纳税额不包括本次销售所征收的增值税。 个人转租房屋应纳税的个人所得税不包含增值税，转租房屋所得预计应纳税额不包含本次转租所征收的增值税。 个人出租房屋的，在估算租金收入时，应当缴纳向转租人缴纳的租金和增值税。 免征增值税的房产，在确定计税依据时，其交易价格、租金收入、房地产转让收入等不予扣除增值税。 税务机关在计算征收上述税款时，其应税价格或者应税收入中不包含增值税。
总体来说，营业税改增值税后，所有企业新建房产的增值税将纳入扣除，这将对房价产生积极影响。 具体来说，将产生以下五个方面的影响：
1、土地出让成本可以从销售中扣除，有助于民营企业减少税收，相应企业的盈利能力也会因税收的增加而增加，为处于困境的房地产企业提供缓冲期改变;
2、营业税改征增值税将企业新增房产的增值税纳入抵扣范围，这对所有企业来说其实都是利空。 尤其是当企业改善办公条件、购买写字楼时，购买写字楼的成本就会增加。 同时，由于企业新建房产的增值税纳入抵扣范围，也将刺激企业购买写字楼改善办公条件，使写字楼库存得到有效化解。减少；
3、营业税改增值税将公司新建房产的增值税纳入抵扣范围。 房地产特别是房地产项目的大规模交易成本将会上升，导致农地和项目的竞价，加速房地产行业的整合；
4、企业作为逐利主体，必然会在基本面较好的城市投资购房，这将推高一线城市的房价。 对于二三线城市，如南宁，有利于库存；
5、随着企业加入购房大军，更多有能力、有动力的企业将投资房地产物业管理，优质住宅房产抢购热潮将正式爆发！
“营改增”后二手房交易税小幅下调
值得一提的是，“营业税改增值税”政策实施后，二手房购销税略有降低。
目前，二手房交易“营改增”基本相当于将新的营业税政策转为增值税。 过去，二手房的营业税是5%。 5月1日后改为增值税，税率仍为5%。 如果房产价格为100亿元，那么营业税为100万×5%=5亿元； 5月1日后，如果房产仍有100亿元，则增值税为100÷(1+5%)×5%=47600元，少缴税款2400元。 相当于原营业税税负5%，营业税改征增值税后税负为4.76%。 以前100万元是含税价格，现在按不含税价格征收增值税，征税方式也不一样。 因此，个人营业税改征增值税后，二手房交易税费并没有减少，反而略有增加。
据悉房地产营改增影响，条例规定：“个人出售购买不满2年的房屋的，按照5%的房产税税率全额缴纳增值税；个人出售房屋的，按照5%的税率全额缴纳增值税；购买满2年（含）以上的，免征增值税，缴纳增值税。 也就是说，一套售价100万元的二手房，如果出售不满三年，则需缴纳5万元增值税，三年后则无需缴纳增值税。
