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首先看看全国
历史总是出人意料地重演。
去库存的号角十年前就吹响，2016年达到高潮。
如今，受疫情等多重因素影响，“去杠杆”浪潮下房地产市场下行压力进一步加剧。
CRIC数据统计显示，2022年1-5月全国100个典型城市商品住宅成交面积约1.16亿平方米，同比下降51%，较2020年、2019年同期分别下降24%、38%。
受此影响，多数城市去库存压力大幅上升，房地产市场再度进入高库存时代。
CRIC数据显示，2022年5月百城商品房库存量达6.07亿平方米，同比增长5%，沈阳、大连等弱二线城市销售周期已超过3年。
截至6月12日，175个城市已出台299条调控措施支持上半年楼市，不少城市去库存压力迫在眉睫，如郑州19个城市重启“房票安置”，核心就是去库存。
在2022年上半年超过200个城市出台楼市新举措的背景下，棚改高峰时期诞生的“房票”再次回到公众视野。
6月20日，郑州市公布《郑州市棚户区改造项目住房券安置实施办法（试行）》，成为今年全国首个就住房券出台系统性文件的省会城市。
早在2005年左右，棚改刚刚展开时，作为安置房凭证的住房券就被发明出来。起初，其应用并不广泛，但2015年左右，随着棚改货币化浪潮的兴起，既能满足安置需求，又能消化住房存量的住房券制度开始被各地效仿，并因此被外界视为楼市去库存的利器。
但大规模棚改时代已经结束，房地产市场整体供需关系已经发生变化，总体来看，本次房票政策影响比较有限，不会像上次“去库存”那样发挥太大作用，但仍不失为一种加快解决存量老旧房屋拆迁安置等问题的方式。
从棚户区改造起步，消失在退潮中
住房券几乎是伴随着棚户区改造的发展而产生的。自2005年辽宁开始棚户区改造以来，一些地区就尝试向拆迁户发放“住房券”，用于购买新房。最初，棚户区改造多为实物安置，后来实行货币安置，主要是因为实物安置是定点安置，老百姓无法选择房子的质量和位置。但货币安置一段时间后，房价上涨过快的问题就显现出来了，往往拆迁时给的安置费发下来，原来选的房子已经买不起了。住房券可以弥补这两个缺点：既扩大了居民买房的选择范围，又省去了等待的时间，避免了价格波动带来的损失。
地方政府利用住房券，不仅大大加快了棚改征房进度，也实现了房地产市场去库存，但随着2018年棚改的退潮，住房券已经成为历史。
回到现实世界，不同的事情
2022年，房票重回市场，但背景不同。去年下半年以来，房地产市场呈现明显下行趋势，国家统计局监测的70个大中城市中，2021年10月二手房价下跌的城市有64个，11月一手房价下跌的城市有59个，房价下跌的城市数量创七年来新高。今年上半年结束前，已有200多个城市出台房地产市场宽松政策，包括限购、限贷、限售、预售监管、购房补贴等。
正是在这样的背景下，郑州再度推出“房券”。事实上，这是3月份以来，郑州第三次出台刺激房地产市场的重大政策。3月1日，郑州出台“郑19条措施”，6月15日，又发布《关于印发郑州市稳经济促增长政策措施的通知》，不断释放激活房地产市场的政策信号。
从库存来看，近期推出房券政策的城市，大部分去库存压力较大。上海易居房地产研究院发布的《全国百城住宅库存报告》显示，2022年1月，郑州库存量达840万平方米，为近十年来第二高点，仅次于2012年6月的845万平方米。长三角部分二三线城市楼市库存3.7亿平米，也是2020年新冠疫情后这轮土地、楼市上涨的主力军。以绍兴为例，目前房价1.88万元/平方米，甚至高于郑州的1.31万元/平方米。2020年初，绍兴拍卖的地王楼面价超过2万元/平方米。
此时，一些地方已经恢复了住房券政策，但效果会相对有限。经过上一轮旧城改造，各地棚户区数量已经大幅减少，而老旧小区改造不是拆迁，而是以修缮为主，因此数量有限。在解决拆迁安置需求方面，住房券还能发挥一定的作用，比如在一些城市存量老旧房屋拆迁安置、城镇化带来的城郊住房拆迁安置等方面。
人口、户籍、人才政策的调整有助于稳定房地产市场。目前，一二线城市人口流动仍存在一定门槛，一线城市人口限制严格楼市库存3.7亿平米，二线城市虽然应按要求放宽，但隐形壁垒仍然存在。对于这部分非户籍常住人口，至少可以允许他们在城市非中心区域落户。比如广州在2020年底就出台了“差别化落户”政策，28岁及以下具有大专、中专学历的人员，只要有一年社保，就可以在广州非中心城区的七个行政区落户。
此外，要加快推进新市民保障性安居工程，与去库存、解决房企困难结合起来，对目前市场存量，特别是经营困难、流动性困难的房企已建房，政府可以低价收购或者鼓励部分企业收购兼并，改建为公租房或者共有产权房，以可负担的价格出售给符合条件的新市民。
返回凭祥市场：
《此数据截至5月31日》
目前，全国各地纷纷出台住房券、人才补贴、人才落户、拆迁安置等各项政策，但房地产市场尚未出现明显回暖迹象。目前，萍乡市《关于促进中心城区房地产市场平稳健康发展的若干措施》已由市政府常务委员会审议通过，将于6月1日起正式实施。
经过市场调研发现，目前萍乡市区房地产库存量约167万平方米，这个数字远低于一二线城市，但对于五线城市来说，还是很大的压力。
目前库存152.71万平方米+新入市14.9万平方米=167.61万平方米。
按照目前每月300台的销售速度计算，每年的销量仅有3600台，占地约45万平方米。
根据今年目前的销售情况，销售周期为：167.61/45*12=44.6个月（3.7年）
根据2021年的销售情况，销售周期为：167.61/91.82*12=21.9个月（1.8年）。这个销售周期是不合理的。按照行业标准，
正常的销售周期8-12个月是一个好的周期，如果超过18个月，市场比例就会失衡，如果超过22个月还没有出现大的利好变化，那就受损严重了。
你怎么看待这件事？
