介绍
1. 格局：北方城市中，仅北京进入前10，江浙地区城市平均排名进入前50
2. 分化：一二线城市规模指标优势明显，仅东南沿海少数三线城市跻身前列
3、规模：去库存目标下，重点城市土地交易规模普遍小于住房交易规模。
◎文/CRIC研究中心
清单解读
2024年以来，房地产政策主基调延续宽松，居民信贷政策迎来“史诗级”利好，首付比例下调、房贷下限取消等。企业融资方面，房地产融资协调机制加速推进，白名单项目获批近万亿元融资额度。需求端，央行推出再贷款工具支持地方国资收储存量商品房，各地推进“以旧换新”住房，也大幅促进了部分新建商品房项目的成交。但从成交指标走势来看，由于2023年上半年基数较高，2024年全国新房成交同比降幅将再度扩大至20%以上，2023年触底表现较好的重点一二线城市平均降幅高达30%。 在当前艰难的市场环境下，行业稳定筑底需要优良的政府环境支撑，特别是地方政府对房地产市场的合理调控，及时出台有力的调控政策，对优化房地产行业发展环境尤为关键。从企业投资角度，对利润率、市场竞争的考虑也应更加审慎。
为适应行业发展变化的需要，克而瑞研究中心在前期研究的基础上，将“城市房地产发展前景排行榜”进一步升级为“城市房地产营商环境排行榜”。在延续此前指标体系的测量思路的基础上，将城市样本扩大至297个地级以上城市，进一步增加城市政府环境、盈利空间、市场竞争等指标维度，综合评估各城市房地产项目的盈利风险与投资机会。运用因子分析、相关分析、回归分析、AHP层次分析、德尔菲法等多种数学工具，对城市房地产营商环境与房地产发展前景进行量化研究，分析不同城市层级的前景来源，总结排名靠前城市的指标特征。
对比两份榜单中城市的排名，营商环境和市场发展前景两个城市的排名具有较高的相关性，这意味着总体营商环境较好的城市，在市场发展前景相关技术指标上的表现也更佳。例如，在营商环境前10名城市和发展前景前10名城市榜单中，有6个城市的排名完全相同。也有一些城市存在差异，如深圳（营商第3名、前景第7名）住房需求基数大，营商环境指标表现优异，但其在房屋库存、成交等指标上的表现不如排名相近的其他城市，城市房地产发展前景排名明显低于营商环境。相反，西安（营商第12名、前景第8名）的房地产发展指标好于经济发展和营商环境，发展前景排名靠前。
第 01 部分
格局：北京是前十名中唯一的北方城市
江浙地区城市平均排名进入前50
营商环境榜单测评结果显示，前十城市大多位于我国秦岭—淮河分界线以南，北京是唯一一个北方城市。在加入政府环境、利润率等指标后，南方一二线城市在更为宽松的营商环境下，展现出更明显的发展优势。
具体来看，前六名城市为杭州、成都四个一线城市，其中上海凭借行业交易规模、供需关系指标的优势超越北京排名第一；深圳虽然库存量、一二级市场规模指标表现较为一般，但凭借优秀的经济基本面、外来人口增速，依然位列第三，长期需求支撑评价遥遥领先；而杭州、成都则凭借较好的行业调控能力、相对较低的行业投资风险，超越广州，分列第四、第五位。
从TOP50城市分布来看，江苏、浙江两省分布最为密集。作为长三角发展核心，苏浙沪三省形成了“南京—苏南—上海—杭州—宁波—温州”的“3”字形发达城市群走廊，尤其是南京—上海一带的长江流域。得益于发达民营经济的支撑，居民收入水平在全国处于领先地位，吸引了大量外来人口。两岸城市几乎全部跻身TOP50，排名相对靠后的镇江也位列第51位。但需要指出的是，由于沪宁沿线城市房地产市场启动较早，前期投资相对饱和，目前大部分城市面临较为严峻的抛售压力，供需指标警示。 例如南京近年来楼市销售率持续走低，新建商品房市场交易规模也一再下滑，房地产营商环境评价仅为第14位，明显低于城市本身的经济发展水平。
此外，苏北、浙西南其他地级市也均在全国百强之列。从地级市平均排名来看，浙江、江苏分列第39、45位，是全国仅有的两个平均排名在50名以内的省份。至于福建、山东、广东等经济强省，由于省内经济发展不平衡，平均排名都在80名之后。如福建沿海的泉州、福州、厦门排名相对较高，均在前30名，但漳州、三明、龙岩、南平等城市均在100名之后。
2024年上半年，在行业资金面承压、土地投入持续萎缩的情况下，部分城市土地市场依然维持较高热度，且多为营商环境评价相对较好的城市，如苏州、合肥、成都、长沙、上海、厦门、杭州等TOP10城市，平均溢价率依然维持在5%以上。在2024年新房成交持续下行的整体环境下，市场表现出较强的发展韧性。
从资源集中度来看，房地产商业环境排名前50的城市，拥有全国34.6%的常住人口，贡献了51%的GDP，人均GDP是全国平均水平的1.5倍。房地产指标表现较好，2023年商品房成交金额接近8亿元，达到全国的67%，而土地成交金额仅占全国的30%，同期土地成交金额仅为商品房成交金额的32%。2023年上半年市场去库存机会把握较好，加速去库存，排名前50的城市新房成交规模与2022年基本持平； 成都、天津、杭州等少数城市在2023年新房成交规模实现同比反弹。正是因为2023年上半年基数较高，加之行业规模尚在探底，2024年上半年TOP50城市土地及新房成交规模必然迎来普遍下滑，平均跌幅在30%左右。但考虑到TOP50在去库存方面的决心和执行力更强，对于土地和新房销量仍能保持较好人气水平的优质板块，土地市场投资机会仍值得关注。
第 2 部分
分化：一二线城市规模指标优势明显
东南沿海仅有少数三线城市跻身前列
从各级城市综合排名来看，一二线城市需求指标较好，行业调控较为宽松，在行业十分关注的供需关系、利润率等指标上也表现较好。而三四线城市，除长三角、珠三角少数城市具备一定产业发展优势，吸引大量移民外，多数城市受经济发展、需求基本面疲软等因素制约，行业供需关系重塑难度较大。
从短期市场走势来看，2024年上半年一线城市新房成交规模下降约40%，北广深窄幅销售周期也达到20个月以上，仅上海仍维持一年左右的健康水平，土地拍卖平均溢价率也较2023年同期大幅下降，但北京、上海优质稀缺地块仍能获得较高的土地拍卖热情，如北京东城区金鱼塘地块，以罕见的25%高溢价成交。一线城市凭借国内独特的经济、人口首位优势，即便在市场剧烈波动的考验下，仍以庞大的流动人口、大量高收入就业岗位提供坚实的需求侧支撑，长期较低的人均住房面积也代表着一线城市住房改善需求的巨额积压，共同构成了一线城市房地产坚实而乐观的长期发展前景。
二线城市平均排名31位，除少数房地产供需紧张的省会城市或西北省份外，大部分排名都在全国前50名以内，华东地区二线城市全部进入前30名。从近期房地产行业发展趋势来看，目前排名第12位的西安更值得关注。2024年上半年新房销售率仍能维持在40%左右，在地方政府“以旧换新”等政策引导下，仍能频频迎来开盘抢购。2024年上半年新房成交量同比仅下降10%左右，市场稳定性优于杭州、成都、厦门等城市。 作为西北地区当之无愧的教育和经济发展中心，西安若能在居民收入、城市经济等方面保持较快的发展势头，平衡好主城区与郊区县区的发展关系，明年营商环境排名有望跻身前十。至于南京、郑州等新房销售率较低、消化周期较长的城市，若地方调控未能如预期见效，住房成交、库存压力等指标将进一步恶化，其评价排名明年可能进一步下滑。
三线城市方面，部分东南沿海城市表现相对较好，无锡、绍兴、温州、泉州、嘉兴、珠海跻身前30名。其中，无锡表现相对较好，位列第16位，位居三线城市前列。该市发展优势主要在于民营经济发达，聚集了大量高收入群体，加之苏南强县强市的发展模式也为地级市内的人口迁移提供了更多可能，优质的改善型产品依然能取得不错的销售成绩。不过从销售指标来看，虽然无锡31个月的消化周期优于大部分三四线城市，但相比一二线城市平均水平仍有较大差距。在北方三四线城市中，廊坊排名最高，位列第35位。 廊坊凭借靠近首都的区位优势，承接了部分产业发展和住房需求的溢出效应，在需求规模、支付能力、人口发展等指标上表现相对较好。
第 03 部分
规模：去库存目标下
重点城市土地交易规模普遍小于住房交易规模
受制于新房成交速度快速下滑，2022年以来各城市售房压力快速上升，到2024年中，三四线城市平均销售周期已达3年以上，甚至前50名城市平均消化周期也在快速上升，沈阳、大连、昆明等城市均达2年以上。
面对高库存压力，近年来大部分城市土地成交量普遍小于房屋成交量，行业持续处于去库存阶段。从房屋及土地成交面积规模来看，典型城市可分为四类：
第一类是规模较大的城市，一二手房成交量依然在1000万方以上，住宅用地成交量也在500万方以上。其中成都、西安、上海、杭州等都是近年来需求端表现较为亮眼的城市，土地市场也维持着较高的热度。比如上海在2024年中旬解除土地限价后，此后的首轮土地拍卖便迎来了21%的高溢价率。行业高供需量之下，即便城市去库存面临一定困难，部分板块仍能维持较好表现。比如南京近三年新房成交规模持续下滑，消化周期已达两年以上，多数项目去化率不足10%，但新崛起的雨花核心区周边项目销售表现依然不俗，得益于产业发展支撑以及板块内项目价格营销，依然维持着较好的流转率。 目前板块消化周期也维持在10个月以内的健康水平。
第二类是典型的土地供应偏紧城市，这些城市的住房成交规模仍维持在1000万平方米以上，但土地供应规模已收窄至500万平方米以下。典型有沈阳、佛山、青岛等，在地方主管部门更坚决的土地供应收紧政策下，其新建住宅市场也有望更快恢复供需平衡。如青岛2024年中旬的窄幅消化周期仅为一年半，是极少数消化周期未增加、同比持平的城市，苏州、佛山也好于同省同级别的南京、惠州。
第三类是低规模城市，一二手房成交量在1000万平方米以下，土地成交量在500万平方米以下。其中，少数城市库存规模在近一年内缓慢提升。其中，湖州、无锡、绍兴三地目前窄幅消化周期已超过30个月，市场库存压力较大。金华市区虽然消化周期仍维持在20个月以内，但考虑到高达7个月的建销比，金华长期库存压力依然较大。
第四类是库存高、房源低、土地成交量高的典型城市，即扬州、常州。但从土地供应计划和政府表态看，两地地方政府均明显放缓土地供应节奏。如扬州2024年规划商业用地供应量仅为2023年土地成交量的四成；而常州则在2024年6月表示，原则上不再新增普通商品住宅用地供应，不再新增安置房用地供应，商品房采取征收安置方式购买。
第 4 部分
各城市房地产投资前景分析
1）一线城市：常住人口恢复正增长，高收入支撑需求韧性保持最佳
2020年以来常住人口增速明显放缓的四个一线城市，在2023年都将恢复正增长，尤其是深圳，2023年末全市常住人口1779.01万人，比上年末增加12.83万人，增幅居四个一线城市之首；其次是上海，2023年也将一改近年来常住人口下降的趋势，2023年常住人口将增至2487.45万人；与2022年末（2475.89万人）相比，增加了11.56万人。这一数字也是“十三五”提出长期人口控制目标以来，增幅首次超过10万人。 无独有偶，2023年末，北京全市常住人口为2185.8万人，较上年末增加1.5万人，这也是北京人口“六连降”后首次增加。2023年末，广州常住人口在2022年减少7.7万人的基础上，增加至1882.7万人，较2022年增加9.29万人。由此可见，一线城市的人口吸引力依然强劲。
受落户门槛降低影响，一线城市户籍人口增幅明显。具体数据显示，2020年至2023年，四市户籍人口均呈逐年上升趋势。其中，落户门槛最低的深圳增幅最为明显，2021年、2022年、2023年分别增加42.3万人、27.1万人、22.7万人，累计增幅逾92万人，位列四大一线城市之首；其次是广州，2020年至2023年累计增加户籍人口71.5万人。上海位列第三，增加户籍人口近39万人，北京增幅最少，约12.4万人。 从户籍人口增幅来看2024年全国房价排名，学历门槛要求越低，户籍人口增幅越大；且随着政策落实的推进，户籍人口增幅呈现略微下降的趋势。不过，相较于之前落户门槛放宽，近年来一线城市户籍人口增幅明显提升。
2023年，一线四城市新房平均销售率达43%，远高于二三线城市。其中北京、上海表现最佳，开盘销售率均超过60%。值得注意的是，虽然整体销售相对较好，但城市内部差异较大。以上海为例，6月共有32个项目开盘，共计7497套，整体销售率为50%。销售率大于70%的项目有13个，占比41%。整体销售有所回升，但郊区和区域内两级分化仍然明显。
综上所述，一线城市的市场需求规模和市场抗风险能力仍是其他不同层级城市难以企及的，市场韧性十足。另一方面，从2024年上半年土地拍卖情况来看，一线城市北京、上海均进入成交金额前三名榜单，分别位列第一、第三，其中北京成交金额达86000亿元，占据榜首。从土地拍卖热度来看，上海土地拍卖热度依然位居全国前列，2024年上半年平均溢价率达7%，可见市场热情高涨。不仅如此，在上海刚刚完成的取消10%溢价上限后的首场土地拍卖中，杨浦平凉、长白两地竞拍轮次分别高达60轮和79轮，两地溢价率均超过15%（分别为21%和17%）。 土地市场热度明显回升，房企对一线城市优质地块依然信心十足，因此一线城市的投资前景在全国各级别城市中依然位居首位。
2）二线城市：常住人口增速回升，厦门、合肥等城市仍有较大增长空间
由于二线城市城镇化率已达高位，未来增长空间有限，城市研究也需要更加关注常住人口总量的短期变化。近年来，热门一二线城市的“人才战”策略不断发生变化，长三角、珠三角多地放宽落户政策，淡化学历要求，偏向“技能型人才”，如杭州、南京将落户门槛降至大专，杭州甚至出台“买房即可申请落户”的新规，落户门槛明显降低，“人才竞争”逐渐演变为“人口竞争”。
在落户门槛放宽、产业回暖的双重支撑下，不少经济实力雄厚的城市常住人口出现回升。二线城市中，合肥2023年新增人口数量位居全国第一，达21.9万人，超过郑州、杭州、成都等城市。不仅是合肥，经济实力雄厚的二线城市常住人口还在不同程度增加，典型如郑州、杭州、成都、深圳、上海等，常住人口增量均超过10万人，人口集聚现象比较突出。
在生育率下降、老龄化加速的背景下，全国人口已连续两年出现负增长。2023年末，全国人口140967万人，比上年末减少208万人。受限于总量，近期，多数城市将面临人口增长放缓或下降的现实。如我国人口第一大城市重庆，常住人口规模明显萎缩，2023年常住人口降至3191.43万人，减少21.9万人。 这一数字与2023年人口增量第一城市合肥的增幅如出一辙。2022年常住人口增量第一城市长沙，2023年末常住人口总量1051.31万人，较2022年增加9.3万人，增量在二线城市中降至全国第六位。
目前，我国全体居民人均住房面积已超过41平方米，人均住房套数达到1.2套，从总量上看，住房并不短缺。但城镇地区人均住房面积仍在40平方米以下，与欧美发达国家相比仍有较大发展空间。其中2024年全国房价排名，二线城市人均住房面积仅为41平方米，多数城市仍有提升空间。
从29个典型二线城市情况看，2023年城镇人均住房面积超过41平方米的城市将达到16个。其中，西安、长沙、郑州、重庆等中西部城市尤为突出，人均住房面积均超过45平方米，未来进一步上升空间相对较小。相比之下，东南沿海、东北、西北等城市人均住房面积相对较低，大多在45平方米以下。尤其是房价相对较高的厦门，人均住房面积仅为31平方米，在二线城市中排名垫底，提升潜力较大。
综上所述，得益于区域经济的发展，大部分二线城市在区域流动人口聚集方面具有明显优势，这也为大部分二线城市提供了充足的住房需求。综合房价收入比和人均住房面积两个指标来看，合肥、厦门等城市人均住房面积不足40平方米，房价收入比不足10年，未来需求提升的发展空间最为可观。从2024年的市场表现来看，虽然这些城市同比表现一般，但横向比较，其新开盘项目的销售速度依然不错，商品房销售周期保持在比较健康的区间。
3）三四线城市：长三角经济表现较好，淮安、南通等城市房地产成交较为活跃
2024年上半年，全国300个城市商业用地成交金额仅为8454亿元，同比下降36%。此外，受新房市场下行传导影响，三四线城市成交金额占比快速下降，2024年上半年仅占44%，较2023年下降8个百分点。三四线城市土地市场萎缩更为明显，土地拍卖热度也进一步下降。2024年上半年平均溢价率为3.7%，为三线城市中最低。
三四线城市中，长三角地区城市表现相对较好，经济总量排名前十的城市中，长三角几乎占了一半，无锡、南通、常州等城市2023年GDP将突破万亿元；其次，徐州、温州、绍兴、扬州、盐城、嘉兴、泰州、台州、金华、镇江、淮安等11个城市GDP将突破5000亿元。
就经济增长而言，这41个城市中有35个超过了国家的增长率（5.2％），并且有7个城市的增长率超过7％，全部来自江苏和江民省，即利亚扬甘，惠山，中国，shaoxing，huai'an，huai'an，suqian，lishui and they the the the the the the the the the theways and they theway of they yian they yian。 ％是扬特兹河三角洲的唯一城市，Zhoushan的经济增长率为8.2％，而Shuai'An和Suqian则以第三名，经济发展速度增长了，这是相对较高的经济速度，而这一速度为7.8％。这使经济增长率成为城市的最前沿。
Compared with first- and second-tier cities, the most obvious feature of third- and fourth-tier cities is that the per capita housing area in most cities has reached a high level, resulting in a slow growth period for improvement demand. For example, third-tier cities such as Xuzhou, Nantong, Dongguan, and Zhongshan, where the per capita housing area has reached a high level of more than 50 square meters, will have significantly limited room for growth in improvement demand. The pace of improvement in their residents' housing will be significantly slower than that of the previous decade. According to the historical development data of per capita housing area in 3,000 counties and cities in my country, when the per capita housing area is less than 45 square meters, the annual per capita housing area growth can still reach more than 1 square meter/year, but when it reaches more than 50 square meters, the annual increase in demand for improvement housing will drop rapidly to 0.6 square meters/year. 对于这些城市，房地产项目的未来发展应更加关注城市内部的区域差异，重点关注城市人口较高的核心区域和行业，并且人均住房区仍然有发展的空间，尤其是对于Quanzhou，尤其是对于人均住房区域超过60平方米。
幸运的是，除了珍珠河三角洲的一些城市，例如佛山（Foshan），东圭恩（Dongguan）和胡苏（Huizhou），典型的第三层城市的平均城市化率仍然约为70％，并且仍然有未来的“农村 - 城堡”居民迁移的居民，尤其是在县级城市和城市居民中的发展群体的发展群体，这些居民与新的企业开发。进一步推动相关住房需求的发展。
附录：索引系统和修订说明
1.城市房地产商业环境指标系统
2.修订说明：适应行业不断变化的需求，并添加指标，例如政府事务环境和利润率
自2012年以来，CRIC研究中心发布的“城市房地产发展前景”连续12年发布。
In the early period of 2012-2015, the list included two dimensions: "development prospects" and "development risks". Since the industry entered a period of rapid development in 2015, the "high turnover" model has become popular. In a market environment where both volume and price are rising, the long-term expected benefits brought by scale expansion far exceed the short-term profit risks of individual projects. In order to meet the needs of industry development, since 2016, the city ranking has been streamlined to a single ranking of "real estate development prospects". After 2020, in response to the accelerated pace of industry development, for key cities with more comprehensive and timely data disclosure, the indicator model has further expanded the number of original indicators and updated the yearbook data to the latest published bulletin data.
由于近年来该行业已经进入了规模调整，因此，由于这个原因，对“确定性”的利润的评估再次成为城市研究的首要任务。
添加了政府事务环境的新维度，重点是反映主管部门的监管能力和治理状况。考虑到二手住房市场与前几年相比，考虑到各种城市的大量住房需求，考虑到各种城市的大量住房需求，考虑到了企业之间的竞争。包括城市整个行业的商业环境评估指标。
珍妮的布局
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精选
目录
2024年中国城市房地产商业环境排名评估
- - 评估城市房地产的发展前景
1.列表发布
1.就房地产商业环境而言，中国的前50个城市
2.房地产投资前景的50个城市
（ii）索引系统和修订说明
1.城市房地产商业环境指标系统
2.修订说明：适应行业不断变化的需求，并添加指标，例如政府事务环境和利润率
3.典型新指标的解释
（iii）清单的解释
1.模式：在北部城市中，北京排名前10，江苏和江苏省的城市平均排名是前50名
2.差异化：第一和二线城市在规模指标上具有显着优势，在东南沿海地区只有少数第三阶层城市排名最高
3.节奏：维持快速发展的节奏越来越有价值。
4.供应：减少土地供应以促进供求余额，地方当局积极减少2024年土地供应计划
5.规模：在毁灭性的目标下，主要城市的土地交易通常比住房交易小
6.需求：行业规模已进入一段调整期，人口集中将继续支持核心城市需求的发展
（iv）分析各个城市的房地产投资前景
1.一线城市：永久性人口已经恢复了正增长，并且需求弹性仍然是最好的，而高收入支持则是最好的
2.二线城市：永久性人口的增长率反弹，Xiamen和Hefei等城市仍然有巨大的增长空间
3.第三和第四层城市：长江三角洲经济的表现良好，以及诸如Huai'an和Nantong等城市的房地产交易相对活跃。
（笔记）
1.城市分类和数据来源描述
2.数据处理和计算
研究中心主题卡计划
系统的房地产企业情报定制计划
预测趋势和风险警告提供参考
10个类别和50多个选定的主题
量身定制的专业服务
商业咨询：021-60867863
