今年7月，中共中央政治局召开会议，对我国当前房地产市场作出最新定位——我国房地产市场供求关系发生重大变化。在政治局会议召开前几天，央行相关人士也公开表示“我国房地产市场供求关系发生了深刻变化”。那么，高层对房地产作出这样的表态，意味着什么呢？
过去20年，我国房价持续飙升，住房市场供给不足是房价上涨的基础。这种需求既包括自住性住房需求，也包括各种投资、投机性需求。然而近年来，国内楼市已经出现拐点，房子越来越卖不出去，房价开始下跌。正是在这样的背景下，高层领导做出了房地产供求关系发生重大变化的判断。
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这一判断至少包含两层含义房价与供求关系，第一，这是最高层首次确认我国房地产市场告别供应大于需求局面，楼市进入供需平衡甚至供大于求的新阶段，房价继续像过去那样大幅上涨的可能性不大。第二层含义是，房地产供求关系发生重大变化后，过去楼市过热时期出台的一些调控、抑制政策或将逐步放松，房地产市场将迎来新一轮刺激。
2003年，我国出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，正式将房地产确定为我国经济的支柱产业。我国房地产发展模式也由以经济适用房为主的新加坡模式，转向市场化模式。以此为起点，中国房地产开始了蓬勃快速的征程，至今已整整20年。
从供给方面来看。近20年来，我国房地产投资机器高速运转，大量房屋快速建成，我国住房供给迅速由短缺转为过剩。上世纪90年代，我国人均住房面积仅为8平方米左右。根据国家统计局的数据，截至2020年，我国人均住房面积已达到41.76平方米。
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央行在2019年做过调查，我国城镇家庭住房自有率为96.0%，其中58.4%的家庭拥有一套住房，31.0%的家庭拥有两套住房，10.5%的家庭拥有三套及以上住房，平均每个家庭拥有1.5套住房。相比之下，美国的住房自有率为63.7%房价与供求关系，我国当时的住房自有率比美国高出30多个百分点。从任何角度看，我国的住房供给都已经非常充足。
从需求角度看。近20年来，我国住房需求的快速增长主要由我国快速的城镇化支撑。上世纪90年代，我国城镇化率不到30%，经过20多年的轰轰烈烈的城镇化，我国城镇化率已经超过65%。城镇化的快速发展为房地产市场贡献了巨大的需求。然而，随着城镇化进入后半段甚至尾声，由此带来的需求明显放缓。
除了正常的居住需求外，我国房地产很大一部分来自于投资需求。由于房价上涨带来的巨大财富效应，不少人把房产作为最重要的资产配置，除了居住，还希望尽可能拥有一套或多套投资房。根据央行数据，我国平均每个家庭拥有1.5套房子，可见投资房占比之高。
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但随着近年来房价的下跌，住房的财富效应越来越弱，尤其是在我国，租金回报率非常低，一线城市的回报率才1%出头，甚至无法覆盖房贷成本。房产作为投资资产的回报率越来越低。因此在这样的背景下，很多人已经不再把房产作为资产配置的首选，房地产市场的投资需求也开始明显萎缩。
从房地产市场总体看，供给继续增加，需求减少，我国房地产市场供求关系发生重大变化在情理之中。
当住房不再供不应求甚至过剩的时候，供需关系的影响很快就会在市场上体现出来。房子从供不应求到卖不出去，再到销量大幅下滑。2022年，我国商品房销售面积同比下降24.3%，商品房销量下降26.7%。价格也开始明显下跌，尤其是最近，强势的一线房市甚至开始领跌。
在此背景下，高层最新定调：我国房地产市场供求关系发生重大变化，不仅是对房地产市场的重要总结，也意味着楼市刺激政策将进入新阶段。
自去年下半年以来，我国针对房地产市场推出了一系列史诗级的救市措施，但效果并不明显。随着我国房地产供需关系从高层发力的最新基调，意味着未来我国房地产刺激政策或将不断升级，一些过去对房地产市场的限制性政策或将逐步放松。
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管理层近期其实也做出过类似表态。7月14日，央行称，“考虑到我国房地产市场供求关系发生深刻变化，过去在市场长期过热时期出台的政策还有边际优化空间。”7月24日，中共中央政治局表示，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，及时调整优化房地产政策。”
政治局会议之后，住建部迅速作出反应，要求各地落实降低首付、“认房不贷”等政策。其中最引人关注的就是“认房不贷”，这是过去为抑制投资房而出台的重要限制性措施。认房不贷之后，意味着政策层面对二套房的限制开始慢慢放松。这或许只是开始，过去房地产调控期间出台的很多限制性政策或将慢慢解除。比如，市场最关注的一线城市限购政策是否会解除。
不过，即便解除限购，也不代表房价会再次上涨，最多只能起到短期的刺激作用。在楼市供求关系发生重大变化后，放松限购并不会改变楼市的长期趋势。就像当年放宽人口政策允许二胎时，很多人原本预期会出现人口大爆发，但当年出生人数只是小幅回升，随后必然持续下降，直至人口负增长。
