2023年，党中央首次提出房地产市场供需关系发生重大变化。我们认为，房地产库存既与供给有关，也与交易有关，是衡量供需变化的最好指标，也是反映房价指标的重要因素。深入分析库存、库存周转周期等数据，对于我们深入理解供需重大变化，找准市场瓶颈和突破口，推动城市和房企去库存，将起到积极作用。
本报告系统分析了全国100个城市的库存规模、供需关系、去库存周期等指标，涵盖了14年的数据和趋势分析，特别是从2023年全年的角度进行了深入分析。我们相信，2023年，在各级政府领导的支持下，各城市会主动作为，用足用好各项政策，积极开展去库存工作。同时，2023年各地去库存工作也面临很多新情况、新问题，在2024年的相关工作中，更需要妥善解决，真正推动去库存工作高质量发展。
一
库存规模
1.百城库存：连续11个月同比下降
纵观2023年，全国百城库存规模整体呈现下降趋势，年初库存规模53058万平方米，年末50518万平方米，以此计算，百城住宅库存规模同比下降4.8%。观察全年月度数据，全国百城库存规模已连续11个月呈现同比下降，结束了此前连续50年的同比正增长。这表明高库存压力有所减轻或一定程度缓解。
高库存压力得到一定缓解，原因有二。1）2023年是全国全面去库存的关键一年，特别是下半年，各地积极响应党中央、国务院精神，积极调整优化房地产政策，积极推动合理住房消费需求释放。从实际观察，包括：主动降价的房地产项目、以旧换新项目、教育、交通配套好的项目、总价可控的房子等，去库存形势良好。2）房地产供给侧萎缩，导致房源供应或启动市场能力受到制约。供给侧指标方面，全国房地产开发投资额指标连续两年同比下降，房地产新开工面积连续四年下降，全国重点监测的30个城市土地购置面积连续三年下降。这些数据均表明当前房地产市场供给端正在萎缩，这将导致库存指标难以出现明显上升。
从2023年全国100个城市的库存数据来看，成果是积极的，方向是正确的。当然，从推动高质量去库存的角度，我们需要对去库存工作有更清晰的思路。1）在方向上，2024年的重点是“去库存”，而不是“补库存”。各地的销售工作、按揭工作、土地采购工作等，都要立足于这个最基本的市场状况。2）要适当关注结构性住房短缺问题，围绕“好房子”的标准开展去库存相关工作，包括放宽限价政策、响应低碳要求和数字化要求、确保项目建设资金到位等。
2. 供需关系：扭转了过去五年供应过剩的常态
根据年度数据，2023年全国百城新建商品住宅供应面积29112万平方米，成交面积31652万平方米，供需比为1:1.1。数据显示，百城整体供应小于需求，改变了过去五年即2018-2022年“供应大于需求”的常态，具有非常好的信号意义。这也说明2023年的去库存工作取得了积极的成效。当然需要注意的是，观察全国百城的供需数据，与2021年及往年相比九江房价走势2024，均出现了明显萎缩，这是未来需要关注的重点内容。
3. 城市分类：三四线城市高库存压力略有下降
2023年初，全国百城新建商品住宅库存面积按一线、二线、三线、四线城市划分分别为3360万平方米、26572万平方米、23126万平方米，到2023年末，该指标分别为3568万平方米、24575万平方米、22375万平方米，以此推算，三类城市库存同比增速分别为6.2%、-7.5%、-3.2%。
数据显示，一线城市库存普遍保持同比正增长，这与一线城市土地购置及新房市场平稳、房源供应充足有关。尤其是2023年下半年一线城市各项利好政策出台，房源供应频率明显增加。与此同时，二线城市和三四线城市库存数据出现下滑。近两年，二线城市受到烂尾楼事件影响，新房开发和房源供应均受到影响。至于三四线城市，在2018年下半年棚改货币化效应消退后，整体库存呈现“缓升后回落”的趋势。数据显示，目前三四线城市库存已连续10个月同比下降，意味着高库存压力有所缓解。我们建议以积极的角度解读该数据，这表明三四线城市的库存问题与2014年的情况有所不同。
4. 城市排名：部分重点城市住房供应能力保持充足
对2023年全国100个城市库存规模同比增速进行排序，选取2023年12月数据进行分析。数据显示，2023年新房库存规模增速较大的城市有：赣州、深圳、上海、马鞍山、南通、岳阳、韶关、湛江、合肥、南昌。这类城市库存规模的增加与新房供应量的增加有关，不能简单理解为新房极难出售。尤其进入2023年下半年，在地方认房不贷、房贷政策“双减”等政策影响下，各地房企开盘意愿和积极性明显提升，包括深圳、上海等城市也存在类似情况，这反过来说明部分重点城市新房供应节奏正常有序。
此外，蚌埠、肇庆、清远、长春、镇江、郑州、兰州、青岛、中山、沈阳等城市的库存均有所下降。下降的原因有很多复杂的原因，但也可以看出，近两年部分城市新房供应量确实有所下降，从而会造成新房库存的下降。因此，不能简单把库存规模的下降等同于这类城市的消化情况非常好，要根据不同城市的实际情况进行分析。
二
销售周期
1. 库存与销售比：目前高于合理值至少持续8个月
观察2023年各月去库存周期，总体呈现“U”型走势，即先减小后增大。具体数据显示，2023年年初去库存周期或库存销售比为18.9个月，年末为22.4个月。这说明2023年新房销售数据虽然企稳向好，但绝对数据仍然偏低，导致去库存的推动力较弱。本报告定义的去库存周期合理值为12-14个月，也就是说2023年年末的去库存周期明显偏高，即比合理值至少高出8个月。通俗地说，就是过去某市卖房速度是14个月，现在卖房速度明显放缓，变成22个月了。当然，一切都会出现转机，去库存周期或存销比将在2024年迎来真正的转折点。
我们要特别关注去库存周期指数或库销比指数所反映的问题。这里我们给出三点风险或原因提示，以帮助我们更好地理解去库存形势，更好地把握新的供需关系。1）从有监测数据的2010年开始，历史最高的去库存周期出现在2012年2月，值为22.8个月。这表明2023年12月的去库存周期处于历史第二高水平。2）去库存周期高的原因不是库存规模大，主要是销量处于历史低位。3）从“市场—政策”的互动关系看，与2011-2012年、2014年库存高企的年份相比，出现了新的变化。以往在利好政策出台时，库销比指数一般呈现“前高后低”的走势。 2023年呈现“高位难压”的新局面，预示政策消化时间将更长。
2. 城市分类：问题的严重性其实在于一线城市
2023年初，百城中一、二、三、四线城市新建商品住宅存销比分别为12.4、18.0、21.9个月，到年末该指标分别为16.7、19.2、29.5个月。从这个数据可以看出，三类城市的存销比都是增加的，其中：一线城市增加4.3个月，二线城市增加1.2个月，三、四线城市增加7.7个月。横向比较，三、四线城市销售压力增加最为明显。同时，新的情况是，二、三、四线城市此前处于较高区间，目前一线城市也加入了这个区间。所以从这个角度来说，目前最大的问题不是在三四线城市，而是在一线城市。
我们对比了2010年以来的城市数据，以观察历史走势，更好地评估三类城市当前面临的压力。1）城市间整体格局没有发生重大的本质变化，从去库存速度上看，总体上从快到慢依次是一线城市、二线城市、三四线城市，这反映出去库存的逻辑和动机没有改变，即人口等指标好的城市去库存速度相对较快。2）从城市分类上看，2023年12月一线城市去库存周期水平为历史第二高，其历史高点在2014年9月，相关值为17.2个月；二线城市该指标同样为历史第二高，其历史高点在2012年2月，相关值为22.1个月；三四线城市指标更是创历史新高，超过了2012年2月份25.9个月的水平。综合来看，当前三类城市去库存压力都是14年来比较大的。
3. 城市排名：仅15个城市销售情况相对较好
本节对2023年12月全国100个城市新建商品住宅库销比进行排序，以衡量2023年的销售周期及销售状况，结果如下。
去库存周期相对较高的10个城市为：韶关、晋江、舟山、洛阳、西宁、江阴、哈尔滨、泉州、景德镇、嘉善。这些城市中，部分是过去热度较高的典型三四线城市，目前市场明显降温。需要注意的是，部分城市去库存周期异常高，可能与新房网签备案数据未及时录入有关。哈尔滨出现在本次排名中，近期哈尔滨“哈市”热事件持续提升公众对其好感度，对城市经济健康发展和楼市发展有积极作用。去库存周期相对较好的10个城市，即去库存周期在14个月以内，其中去库存周期相对较低的10个城市为：合肥、贵阳、南昌、珠海、上海、济南、杭州、三亚、中山、成都。这些城市基本面好，楼市从实际反馈来看也比较健康，一个很重要的逻辑是，人口多或者年轻人多的城市，楼市会更强劲，去库存指标也会更健康。
三
结论趋势
1. 市场总结：既要看到成绩九江房价走势2024，也要看到不足
总结2023年全国100个城市的库存规模和去库存周期数据，我们认为既要看到相关成绩，更要看到相应的不足，只有这样才能客观认识当前库存背后的供需关系，为更好地规划相关工作提供坚实的基础。
从成效看，2023年，各地区积极落实去库存各项政策，包括放宽限购限售、落实认房不贷政策、降低房贷首付比例和利率、给予购房补贴、契税补贴等。这其中也不乏创新，包括实施“以旧换新”政策。这说明，各地区基于对供需关系重大变化的总体判断，积极优化调整购房政策，给予系统性、持续性的政策支持。这些政策大大降低了购房成本和入市门槛，有力地支持了各地区去库存工作。各地反馈也显示，在2023年的去库存工作中，不少购房者享受到了实实在在的实惠，更好地实现了买房、换房、搬新家的美好愿望。
当然，相关城市的库存也反映出一些新情况、新问题。1）从供需新情况看，主要包括：住房需求规模进入相对低位，房价波动导致部分购房者观望情绪上升，各地去库存存在结构性差异，即冷热不均。另外，去库存压力也传导至房企，导致部分房企资金压力略有增加。2）从各地反馈的情况看，各项政策的放松确实带来了积极作用，但市场热度局部性、难以维持。我们认为，这样的问题恰恰说明去库存问题应该放在宏观框架下看待，即需要综合视角。
2. 市场走势：去库存环境或将优化
2024年去库存工作将面临新变化、新机遇，这里我们从房地产开发商或供给侧、购房者或需求侧两个角度进行分析，以更好地明确优化去库存环境的方向。
房地产企业应积极观察、捕捉有利点，在新的一年更好地开展去库存工作。1）随着交房保障工作的进一步落实，各地对房屋的建设、预售、交付等都将有更加全面的保障，这对于保障购房者权益有积极作用，也有利于增强购房者入市信心，有利于去库存工作的顺利开展。2）从降低成本、保障房企流动性安全的角度考虑，各地或将进一步降低预售门槛，即提前预售节点，这也有利于增加房源供给，提高市场交易的活跃度。3）各地对“好房”的提及明显增多，也意味着好房将更快入市，这对于优化新建商品房库存结构和质量，吸引购房者积极入市，更好地去库存都有积极作用。
无论从需求还是购房角度，2024年去库存也会迎来不少新的机会。1）2023年，各地尤其是重点城市的二手房成交情况良好，这样的二手房卖出去之后，必然会有换房的需求，这对各地房企积极营销去库存是有帮助的。2）各类利好政策增多，消化需要时间，2024年是2023年政策充分消化的关键期，政策效应的释放自然会带动去库存效率的提升。3）在经历了2023年房价全面深度调整之后，我们认为2024年买房的性价比已经明显提升。由于各项价格优惠、折扣力度都非常到位，购房成本进一步降低，加之房价本身也面临企稳向好趋势，购房者入市信心会明显增强，对房企以及各城市去库存都会产生积极作用。
笔记
1.100个城市分为一线、二线、三线、四线城市，具体如下：
4个一线城市：北京、上海、广州、深圳。 32个二线城市：哈尔滨、长春、沉阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。 64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大昌、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、马鞍山、 、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要注意的是，燕郊虽然是建制镇，但考虑到其规模较大，也纳入了三四线城市范围。
2、本报告中定义：住宅存量是指已经取得预售许可，但尚未出售的住宅项目，包括期房和现房。
3、本报告中定义：库存周转周期，即库销比=月末新建商品住宅库存面积/近半年新建商品住宅平均成交面积。
