如果说2010年之前全国房地产市场经历了一轮价格整体上涨的牛市，那么2011年之后只能说是结构性的牛市，这是因为随着流动人口增速的下降，受资本影响，房价开始上涨。
2011年以后房价更多的体现为一种货币现象。2009年以来，中国经济增长导致广义货币M2规模超常增长，超过美国、日本成为世界第一。与此同时，M2/GDP比值也大幅上升，由2008年的1.58倍上升到1.9倍左右，如今已经超过2倍。也就是说，中国经济越来越依赖投资拉动（货币为伴），整个经济的杠杆率也大幅上升。货币对房价的影响可以从三个方面来解释：第一，居民收入水平；第二，货币政策的松紧程度；第三，社会资金的集中和流动。这三个方面是相互联系、相互影响的。
从居民收入水平的角度解释房价的差异还是有一定的说服力的，比如上海、深圳、北京房价高的原因在于这三地的人均可支配收入位居全国前三名；浙江的人均可支配收入高于江苏、广东，虽然GDP远低于后者，这可以解释为什么浙江整体房价高于江苏、广东。
一个典型案例就是温州，2011年以前，温州的房价和杭州不相上下，杭州的房价仅次于北京、深圳、上海。2000-2010年的10年间，温州常住人口增长了20%，远低于一线城市的人口增长率。而且当时温州的人均GDP也低于浙江省的平均水平，那么温州的房价为什么会涨这么多呢？我认为人均GNP是一个重要的解释变量，因为温州商人不仅遍布全国，在欧洲也有一定的规模，这就使得温州人的实际收入水平远高于人均GDP。所以温州民间资金的总规模也是非常可观的，温州炒房团一度闻名全国。
但2011年以后，温州房价大幅下跌，原因是宏观经济下行背景下温州企业负债率高、负债成本高，只能通过卖房解决流动性问题。地方政府通过大量供应土地弥补财政资金不足，进一步扭转了温州房地产市场的供求关系。另一个案例是鄂尔多斯，房价在2011年达到顶峰后也开始回落。一个单纯依靠煤价上涨发展起来的城市，必然会因煤价下跌而没落。
不过，房价的涨跌也与央行的货币政策息息相关。例如，2011年，不仅很多地区的房价下跌，而且钢材、煤炭、有色金属等一些大宗商品的价格也出现下行趋势。这应该与央行采取的紧缩货币政策有关——2011年有三次加息、六次上调存款准备金率。此外，央行还提高了首付比例。可见，房价的下行趋势与货币政策的紧缩有明显的因果关系。
回顾2010年至2015年五年间官方一年期存款利率和法定准备金率的变化，可以看出货币政策总体上是偏宽松的，比如2010年一年期利率为2.75%，准备金率为18.5%，到2015年年底利率降至1.5%，准备金率降至17%。其中2015年降息、降准共5次，因此房价表现比2014年好很多。据某研究机构统计，期间（2010年年底至2015年11月），一线城市房价累计上涨45.53%，涨幅明显，相比之下，二线城市涨幅仅为10.73%。同期，三四线城市房价同比涨幅继续回落，一线城市中，深圳新建商品住宅价格上涨77.2%，涨幅位居全国最高。
但2000-2010年这10年也是房价涨幅最大的10年，全国平均房价上涨了约4倍，存款利率从2.25%上升到2.75%，而存款准备金率则从8%大幅上升到18.5%。但从货币政策大方向来看，过去10年仍是紧缩政策，但持续的货币政策紧缩未能阻止房价的飙升，因此2000-2011年的房价走势主要体现在人口现象而非货币现象上。
关于社会资金集中和流向对房价的影响，我们可以以北京、上海、深圳为例。如果单纯从人均可支配收入来看，这三个城市居民平均收入只比中国最穷省份高1倍多一点，但为何平均房价水平却高出7、8倍呢？这源于社会资金和财富向一线城市集中。因为大城市集中的教育、医疗、文化等公共服务优势，以及投资信息和财富增值机会，在其他地方很难获得温州炒房团为 广东房价，不仅吸引国内资本流入，也吸引国际资本。
观察2015年各地区房价走势，我们发现7月份以后，大部分城市房价出现下跌。这是否和股市大跌有关？但北京、上海房价仍在稳步上涨，而深圳则继续攀升。这该如何解释？因为这三个城市是中国的金融中心，2015年A股交易量超过全球股票交易量的三分之一，给金融行业带来了丰富的收益，如资产管理、财富管理、自营业务、经纪业务等。例如2015年上半年金融业对增量GDP的贡献超过30%，给三个城市金融服务业相关从业人员带来了可观的收入增长。
二线稳定是关键：
未来如何避免房价大幅下跌
大家熟悉弗里德曼的名言“通货膨胀是一种货币现象”。其实，任何偏离基本面的资产价格都可能成为货币现象。2015年上半年，A股经历了一轮没有业绩支撑的暴涨，就是一种货币现象。全球部分大宗商品价格的大幅下跌，是经济脱离实体经济、走向虚拟经济的表现。资金向金融领域流动，也是一种货币现象。
中国房地产市场火爆了16年，但也经历了从全面繁荣到局部繁荣、从人口驱动到资本驱动、从大涨到小涨再到涨跌并举的转变，未来必然会出现滞胀、普遍下滑的过程。世界上没有只涨不跌的房市，关键是什么时候开始跌。过去这么多年，所有关于房价普遍下滑的预测都是误判。所谓的空置率、房价收入比或房价租金比、人均住房面积、住房市场总值占GDP比重等，都不能作为判断房价何时见顶的有效依据。但随着时间的推移，房价普遍下滑的概率也在增大。由于房价已经成为一种货币现象，而货币的流动性远高于人口的流动性，货币走的时候很难控制。
对房价有利的因素有：一是居民房贷余额占住房市场总价值比重仅为10%左右，相当于美国现行指数的四分之一，即居民不存在卖房压力；二是近年来地方政府通过借新还旧的方式减轻了债务偿还压力；三是一线城市仍在实施限购政策。
对房企不利的因素是部分开发商的流动性压力，因为房地产开发贷款占银行贷款余额的10%以上，资金链出现问题会危及银行。另一个不利因素是持房群体的一致行为，就像去年6月的股灾一样，容易出现踩踏事件。在人口老龄化背景下，投资者更倾向于持有金融资产。另外，我国投资性购房占比过大，在房价租售比较低的背景下，大家都在追求差价收益，这和股市的投资行为类似，唯一的区别就是投资周期的长短。
目前国内房地产行业最大的压力是库存过剩，主要集中在二三四线城市，因此未来房地产投资出现负增长的概率很大。关键是如何去库存，同时避免房价大跌，因为房价大跌基本就相当于金融危机。如果单纯为了去库存而鼓励农民工贷款买房，其实就是用一个问题掩盖另一个问题。
根据国家统计局的数据，我国城镇农民工自购住房的比例只占农民工总数的1%，这也说明目前的房价水平并不为中低收入群体所接受。三四线城市房价为何不断下跌？抛开供需因素，就业机会、公共服务能否满足人们的需求才是关键。如果没有就业机会，你怎么还买房欠下的债？或者公共服务匮乏，居住环境不好，人们还是不愿意买房。
因此，我们更应该顺应市场发展趋势。中国一线城市的产业集中度还不够温州炒房团为 广东房价，三四线城市产业优胜劣汰的过程也远没有结束。如果一味地采取政府补贴、银行贷款等措施鼓励农民工到未来可能成为鬼城的地方买房，还不如把这些钱用于提高全社会的福利水平、均等化公共服务。否则，让市场在资源配置中起决定性作用就成了一句空话。我认为，中国二线城市可能还有更大的空间吸引人口流入，人口的集中度会因为公共服务的改善而提高。当然，这不能一概而论，政策需要按照市场原则来配套。
在PPI连续四年接近负增长的情况下，当务之急不应该是供给侧，而是需求侧，因为前者是一个长期缓慢的过程，而后者则是规避风险的当务之急。刺激需求，不能让农民工加杠杆来拉动需求，而应该扩大政府民生支出，提高中低收入群体的收入和福利水平，缩小贫富差距，也就是政府要加杠杆，让政府出钱买房，作为低收入群体的廉租房。如果可能的话，想办法让富人加杠杆，增加在国内的投资，而不是让他们投资到海外。
