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房地产泡沫区域分化，如何“去库存”？
2016年上半年，房地产行业表现亮眼，在“资产荒”、信贷加大的大环境下，长期以来一直是投资者眼中优质投资标的房地产行业开启了新一轮的涨价潮。
面对这样的上涨，人们对房地产逐渐迎来拐点的预期不断增强，房地产是否已成为“泡沫”的争论也受到了全社会的广泛关注。
此轮房价暴涨是否是资产泡沫的外在表现？不同地区又有何特点？基于房价收入比和库存销比两个指标，有助于识别不同级别城市房地产资产的真实状况，找到改善去库存的路径。
第一，需求侧房价收入比随着城市等级不同呈现差异化特征。
一线城市房价收入比较高，北京、上海都在25左右，而今年房价收入比明显上升的深圳则达到了37。
二线城市平均房价收入比为9.63，整体正常但分化明显，房价较高的城市集中在东部沿海和长江中下游地区，涨幅较大的南京、合肥、厦门等地房价收入比明显高于其他地区，其中厦门高达23.1。
三线城市（乌鲁木齐、贵阳、海口、兰州、银川、西宁、呼和浩特）房价收入比普遍较低，区域分化不明显，平均值为7.3，海口排名第一，为10.7。
其次，供给侧的库销比在二线城市及西部大部分三线城市不容乐观。
截至7月，全国房地产存销比已降至1.5以下的正常水平，同比下降0.48。其中，一线城市库存依然紧张，北上广深四市平均存销比在8.7左右。
二线城市整体库存处于相对合理水平，平均存销比为11.4。但区域分化依然明显，以杭州、合肥为首的长江中下游城市存销比为6~7个月，南京库存仅为2个月。东北、西北地区库存明显偏高，沈阳、哈尔滨、长春等地库存超过15个月，西安存销比高达19个月。
三线城市问题最为严重，平均库存与销售比为21个月，乌鲁木齐高达27个月。
一线城市供需失衡仍然是房价高企的主要原因。
但一线城市增加供给的难度很大，短期内不现实，房价的变化更多是靠政策，对于现有的手段，政府应该转移重点，寻求新的调控方式。
一线城市城镇化起步较早，住房改善需求巨大。以城区为例，近60%的居民住房存在改善性需求，这些房屋的改善性可以分担相当一部分压力。重庆作为近年来房价增长最快的直辖市，房价波动并不大，主要得益于重庆市政府大力建设廉租房、共享住房。
值得期待的是，北京、上海、广州、深圳等地能否打破当前局面，学习借鉴“重庆模式”，以地方政府为主导长春楼市库存，大力开展廉租住房、共享住房建设。
对于本轮房价上涨势头较强的一些二线城市，要注意防范市场投机行为。
对于库存较少的城市，政府要及时监测市场动向，出台相关政策，同时有效抑制炒卖行为，抑制房价过快上涨。
同时，在当前房价上涨重心向二线城市转移的背景下，一些滞胀城市值得关注。以东北地区为例，沈阳、哈尔滨等主要城市房价今年以来均出现小幅回落。随着国家1.6万亿元振兴东北政策的出台，滞胀城市是否会发生变化，以及此前积压的库存能否在变化后支撑增长预期，都是下一阶段需要关注的问题。同时，消费者要理性看待二线城市房价上涨，对于增长过快的地区，要遵循客观规律，避免“羊群效应”，杜绝投机行为。
三线城市供给过剩的局面依然严重，所以对三线城市房地产行业的考验是最严峻的。
虽然目前“去库存”取得了一定进展，但参照欧美、日本等国家城镇化进程，随着更多二线城市基础设施不断完善，更多人口将涌向一、二线城市等较为发达的地区，这对于需求本就疲软的三线城市来说将“雪上加霜”。
对于三线城市来说长春楼市库存，面临的压力不仅政府，相关企业、消费者也都很大，政府作为城市的运营者和公共服务的提供者，应该进一步减少商品房的开发建设，加大公共服务设施的建设。
此外，要优先发展实体经济，优化产业结构，不断降低房地产对地方经济发展的带动作用；对于房地产开发商来说，除了降利抛售物业，还要积极为下一阶段的发展进行多元化布局。
综合来看，房地产市场结构性问题日益凸显，主要集中在三线城市。
一线城市较低的库存率可以抵消高房价的风险，市场发生系统性风险的可能性较低。
二线城市今年表现不错，从区位上看，一线城市的增长已经达到饱和，受挤出效应影响，增长最快的二线城市都集中在一线城市周边，居住环境和基础设施都较好。但部分二线城市市场投机氛围浓厚，南京就屡屡出现有人凑钱炒房的现象。这种投机行为严重影响了当地房地产的正常运行，为下一步的运行埋下了隐患。
由于前期开发过度，三线城市去库存压力仍然很大，今年以来三线城市房价均有不同程度的回落，间接说明在当前经济下行的压力下，一些之前虚高的指标正在逐步回归真实价值。
