城市房地产管理法
（2019年8月27日第三次修订）
第一章总则
第一条 为了加强城市房地产管理，维护房地产市场秩序，保护房地产权利人的合法权益，促进房地产业健康发展，制定本法。
第二条 取得中华人民共和国城市规划区国有农用地范围内的农用地（以下简称国有农用地）使用权进行房地产开发，从事房地产开发。房地产开发、房地产交易和实施房地产管理，应当遵守本法。 本法所称房屋，是指农田房屋等建筑物、构筑物。 本法所称房地产开发，是指在依照本法规定取得国有农用地使用权的农用地上建设基础设施和房屋的行为。 本法所称房地产交易，包括房地产买卖、房地产抵押和房屋租赁。
第三条 国家依法实行国有农用地有偿限用制度。 此外，国家在本法范围内分配国有农地使用权。
第四条 国家根据社会经济发展水平，支持和发展公民住宅建设，逐步改善公民居住条件。
第五条 房地产权利人应当遵守法律、行政法规，依法纳税。 房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第六条 国家出于公共利益的需要，可以征收国有农用地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，保护被征收人的合法权益; 健康）状况。 具体办法由国务院规定。
第七条 国务院建设主管部门和国务院土地管理部门按照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理好本市房地产工作。省。 市级以上地方人民政府房地产管理部门、土地管理部门的机构设置和职权，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
第二章 房地产开发用地
第一节 耕地使用权出让
第八条 耕地使用权流转，是指国家在一定期限内将国有耕地使用权（以下简称耕地使用权）转让给耕地使用者，使用者农地向国家支付农地使用权流转费用。 金的行为。
第九条 城市规划区内的集体所有耕地，应当依法征用转为国有耕地，国有耕地使用权可以有偿流转，但法律另有规定的除外。
第十条 农用地使用权流转，必须符合农用地总体利用规划、城市规划和年度建设用地利用计划。
第十一条 市级以上地方人民政府出让农用地使用权进行房地产开发的，必须按照国务院下达的控制指标编制出让土地使用权总面积年度计划。市级以上人民政府报国务院或者市人民政府批准。
第十二条 农用地使用权流转，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。 拟出让的每块土地、用途、期限等情况，由市、县人民政府农用地管理部门会同城市规划、建设、房地产管理等部门制定方案，报市、县人民政府农用地管理部门有批准权的人民政府按照国务院规定批准。 后由市、县人民政府农用地管理部门具体实施。 直辖市人民政府的县级人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。
第十三条 农用地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方承包的方式。 商业、旅游、娱乐、豪宅用地，有条件的，必须采取拍卖或招标方式； 没有条件的，不能采用拍卖、招标的方式，可以采用双方订立合同的方式。 双方以承包方式出让农地使用权的出让金，不得高于按照国家规定确定的最优价格。
第十四条 农地使用权流转的最长期限由国务院规定。
第十五条 转让农用地使用权，应当签订书面出让协议。 农用地使用权出让协议由市、县人民政府农用地管理部门与农用地使用者签订。
第十六条 耕地使用者必须按照出让协议缴纳耕地使用权出让金； 未按照出让协议约定缴纳耕地使用权出让金的，农地管理部门有权解除协议，并可以要求违约赔偿。
第十七条 耕地使用者按照出让协议缴纳耕地使用权出让金的，市、县人民政府耕地管理部门必须按照出让协议提供被出让的耕地； 对于耕地，耕地使用者有权解除合同，耕地管理部门退还耕地使用权出让金，耕地使用者也可以要求违约赔偿。
第十八条 耕地使用者需要改变耕地使用权出让协议约定的耕地用途的，必须征得出让方和城市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，并签订土地使用权转让合同。修改耕地使用权流转协议。 或重新签订耕地使用权出让协议，并相应调整耕地使用权出让金。
第十九条 耕地使用权出让金应当全部上缴财政，纳入预算，用于城市基础设施建设和耕地开发。 耕地使用权出让金流转使用的具体办法由国务院规定。
第二十条 农用地使用者依法取得的农用地使用权，在出让协议约定的使用期限届满前，国家不得收回； 耕地使用者根据耕地实际使用年限和耕地开发实际情况给予相应补偿。
第二十一条 农用地丧失的，农用地使用权暂停。
第二十二条 耕地使用权出让协议约定的使用期限届满，耕地使用者需要继续使用耕地的，应当最迟在期满前一年申请续期，需要收回的除外符合社会公共利益的耕地。 如果是一块农田，应该批准。 同意续期的，重新签订耕地使用权出让协议，并按照规定缴纳耕地使用权出让金。 耕地使用权流转协议约定的使用期限届满，耕地使用者不申请续期或者申请续期未依照前款规定批准的，收回耕地使用权由国家免费提供。
第二节 耕地使用权分配
第二十三条 划拨耕地使用权，是指经市级以上人民政府依法批准，耕地使用者收取补偿费、安置费用和其他费用后，将耕地移交给耕地使用者使用，或者无偿转让耕地使用权。 交付给农业用地用户的行为。 依照本法规定以划拨方式取得农用地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用年限的限制。
第二十四条 下列建设用地确需使用农用地使用权的，可以由市级以上人民政府依法划拨： （一）国家机关用地、军事用地； （二）城市基础设施和公益性用地 （三）能源、交通、水利等国家扶持项目用地； （四）法律、行政法规规定使用的其他土地。
第三章房地产开发
第二十五条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，实行综合规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第二十六条 以出让方式取得耕地使用权进行房地产开发的最新房地产管理法，必须按照耕地使用权出让协议约定的耕地用途和开工建设开发期限进行耕地开发。 超过出让协议约定的开工日期满一年仍未开工建设、开发的，可以征收相当于耕地使用权出让金20%以下的耕地闲置费； 满二年未动工的，可以无偿收回农用地使用权； 因不可抗力或政府或政府有关部门的行为导致开工建设符合合同约定，或为开工建设进行必要的前期工作的除外。
第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家有关标准和规范。 房地产开发项目竣工验收合格后方可交付使用。
第二十八条 依法取得的农地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定作价注资，合资、合作开发经营房地产。
第二十九条 国家鼓励和支持房地产开发企业通过税收等营利措施开发建设村民住宅。
第三十条 房地产开发企业是以营利为目的从事房地产开发、经营的企业。 设立房地产开发企业，应当具备下列条件： （一）有自己的名称和组织机构； （二）有固定的营业场所； （三）有符合国务院规定的注册资本； (四)具有足够的专业技能。 (五)法律、行政法规规定的其他条件。 筹建房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。 对符合本法规定条件的，由工商行政管理部门登记发给营业执照； 对不符合本法规定条件的，不予登记。 拟设立有限责任公司或者股份有限公司从事房地产开发、经营的，还应当执行公司法的有关规定。 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起1个月内，向登记机关所在地的市级以上地方人民政府规定的部门备案。
第三十一条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。 房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资数额应当与项目规模相适应，并按照耕地使用权出让协议的约定，按期投入资金用于项目建设。建造。
第四章 房地产交易
第 1 节通常说明
第三十二条 房地产出卖或者抵押的，房屋的所有权和该房屋占用范围内的耕地使用权同时出卖并抵押。
第三十三条 各类房屋的基准地价、标地价和重置价应当定期确定并公布。 具体办法由国务院规定。
第三十四条国家实行房地产价格评估制度。 房地产价格评估应当遵循公平、公正、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋重置价为依据，参照以当地市场价格为准。
第三十五条国家实行房地产交易价格申报制度。 房地产权利人出售房地产，应当如实向市级以上地方人民政府规定的部门报告成交价格，不得隐瞒或者虚假申报。
第三十六条 出售或者抵押房地产的，当事人应当依照本法第五章的规定办理所有权登记。
第二节 房地产买卖
第三十七条 买卖房地产，是指房地产权利人以买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。
第三十八条 下列房地产不得出售： （一）以出让方式取得农用地使用权，不符合本法第三十九条规定条件的； （三）依法收回农用地使用权； (4) 未经其他共有人书面同意而共有的房地产； （五）权属有争议的； （六）未依法登记、颁发产权证书的； （七）法律、行政法规规定严禁销售的其他情形。
第三十九条 以出让方式取得耕地使用权的，出让房地产应当具备下列条件： （一）按照出让协议支付了全部耕地使用权出让金，已取得耕地使用权证； （二）按照出让协议投资开发，属于房屋建设项目的，应当完成开发投资支出的25%以上； 如果属于开发大面积的农业用地、工业用地或者其他建设用地的情况，就会产生。 出售房产时房屋已经建成的，还应当持有房产证。
第四十条 以划拨方式取得农用地使用权的，出售房地产的，应当按照国务院规定报有批准权的人民政府批准。 有批准权的人民政府批准出售的，由受让方代为办理耕地使用权出让手续，并按照规定收取耕地使用权出让金。国家相关规定。 以划拨方式取得耕地使用权的，在出售房地产报审时，有批准权的人民政府决定不办理耕地使用权流转手续的根据国务院规定，出卖人应当按照国务院规定转让出售房地产所得的利润。 耕地收益上缴国家或以其他方式处理。
第四十一条 买卖房地产，应当签订书面买卖协议，协议应当载明耕地使用权的取得方式。
第四十二条 房地产变卖时，耕地使用权出让协议约定的权利和义务迅速转移。
第四十三条 以出让方式取得耕地使用权的，出售房地产后，耕地使用权的使用年限与原耕地使用权出让协议约定的使用年限一致除以农田原使用者已经使用的期限。 的剩余时间。
第四十四条 以出让方式取得耕地使用权的，房地产出让后，受让人改变原耕地使用权出让协议约定的耕地用途的，原出让方和市、县人民政府必须取得城市规划。 经行政主管部门批准，订立耕地使用权出让合同变更合同或者重新签订耕地使用权出让合同的，相应调整耕地使用权出让金。
第四十五条 商品房预售应当具备下列条件： （一）已缴纳全部耕地使用权出让金，取得耕地使用权证； （二）持有建设工程规划许可证； （三）提供预售商品房概算，用于开发建设的资金已达到项目建设总投资的25%以上，并已确定建设进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房地产管理部门申请预售登记，取得商品房预售许可证。 预售商品房的，应当按照国家有关规定，将预售协议报市级以上人民政府房地产管理部门、农用地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项必须用于相关项目建设。
第四十六条 商品房预售的，商品房预购人订购的未竣工预售商品房的转售问题，由国务院规定。
第三节 房地产抵押
第四十七条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转让占有的形式，为抵押权人履行债权提供担保的行为。 债权人不履行债权时，抵押权人有权依法从抵押房地产的拍卖价款中优先受偿。
第四十八条 依法取得的房屋所有权及其占用范围内的耕地使用权可以抵押。 以出让方式取得的农用地使用权，可以设定抵押权。
第四十九条 以房地产抵押的，应当附有耕地使用权证和房屋所有权证。
第五十条 房地产抵押，抵押人与抵押权人应当签订书面抵押协议。
第五十一条 以房地产抵押取得的耕地使用权，以划拨方式取得。 房地产依法拍卖后，应当从拍卖所得价款中征收相当于应缴纳的耕地使用权出让金的数额。 之后，抵押权人可以先付款。
第五十二条 房地产抵押协议签订后，在农地上新增的房屋不属于抵押物。 抵押的房地产需要拍卖时，依法可以将新增的农田房屋与抵押财产一并拍卖，但抵押权人不得就拍卖新增房屋的价款优先受偿。
第四节房屋租赁
第五十三条 房屋租赁，是指房屋所有人作为转租人将其房屋转租给承租人使用，承租人向转租人支付租金的行为。
第五十四条 房屋租赁，转出租人与承租人应当签订书面租赁协议，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修理责任等条款以及双方的其他权利和义务，并到房地产管理部门登记。
第五十五条 住宅房屋的租赁，执行国家和房屋所在地的城市人民政府规定的新的租赁政策。 因生产经营而租赁房屋的，租金及其他租赁条件由双方协商确定。
第五十六条 房主以营利为目的，将在以划拨方式取得使用权的国有农用地上建造的房屋转租的，租金中包含的农地收益，应当上缴国家。 . 具体办法由国务院规定。
第五节 中介服务机构
第五十七条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第五十八条 房地产中介服务机构应当具备下列条件： （一）有自己的名称和组织机构； （二）有固定的服务场所； （三）有必要的财产和资金； （四）具备（五）法律、行政法规规定的其他条件。 筹建房地产中介服务机构，应当在开业前向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。
第五十九条 国家实行房地产价格评估师资格认证制度。
第五章 不动产权属登记管理
第六十条 国家对耕地使用权和房屋所有权实行登记发证制度。
第六十一条 以出让、划拨方式取得耕地使用权的，应当向市级以上地方人民政府耕地管理部门申请登记，经所在地的市级以上地方人民政府耕地管理部门审核后市级以上人民政府，由本级人民政府颁发耕地使用权证。 在依法取得的房地产开发土地上建房的，应当持农地使用权证向市级以上地方人民政府房地产管理部门申请登记，并由市级以上地方人民政府房地产管理部门申请登记。房屋所有权证由市级以上地方人民政府核发。 房地产变卖、变更时，应当向市级以上地方人民政府房地产管理部门申请办理房地产变更登记，并向同级人民政府农地管理部门申请凭变更后的房屋所有权证办理农地使用权变更登记。 同级人民政府耕地管理部门应当进行检查，同级人民政府应当更换或者变更耕地使用权证书。 法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
第六十二条 房地产抵押的最新房地产管理法，应当向市级以上地方人民政府规定的部门申请抵押登记。 因处分抵押房地产取得农用地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。
第六十三条 经省、自治区、直辖市人民政府确定，市级以上地方人民政府设有一个房地产管理部门和耕地管理部门的，可以制定和颁发统一的不动产权证。 根据第六十一条的规定，房屋的权属和房屋占用范围内耕地使用权的确认和变更，应当载入房地产权证。
