事件
7月份中央政治局关于房地产方面的表态超出预期，提振了市场信心。具体来说，他们认识到需要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，并要求“及时调整”。优化房地产政策”，并没有提及“房子是用来住的，不是用来炒的”。
我们对此解释如下：
1、如何认识房地产市场的“新形势”？
房地产行业是典型的周期性行业。 2008年以来，我国经历了三次完整的房地产周期，每次持续三年左右。我们现在经历的房地产低迷是从2021年开始的。与过去三个明显的周期相比，一个突出的区别是政策宽松对房地产市场的提振缓慢。从历史规律来看，从政策松动到楼市见底，即从“政策底”到“市场底”，大约需要3-10个月的时间。本次房地产低迷的“政策底部”将出现在2021年四季度。截至今年7月，房地产政策宽松周期已持续一年半多，房地产市场仍处于低谷期触底阶段。核心原因在于，与此前的房地产下行周期相比，本次下行周期房地产市场供需关系发生了深刻变化，面临着诸多前所未有的压力及其叠加效应。
（一）房地产低迷和疫情影响共同导致居民收入增速大幅下滑、资产增速大幅放缓，导致居民在无力偿债的担忧下主动“缩表” ，加杠杆购房的意愿和能力有所下降。这是本次下行周期居民购房需求对房贷降息敏感度降低的主要原因——当前房贷实际利率仍高于居民收入实际增速和资产增值率。
（二）近20年来，我国房地产市场的快速增长很大程度上得益于人口红利的释放和城镇化的快速推进。随着2022年我国人口自然增长率下降并转为负值、人口老龄化趋势加剧、城镇化率边际增幅放缓，房地产市场中长期需求增长放缓已成为常态。是大势所趋，正在逐步影响居民对房价走势的预期。在房地产市场前期的上涨阶段，居民已经积累了房价上涨的预期。 “房子是用来住的，不是用来炒的”提出以来，居民对房价中长期走势的预期逐渐回归理性，有效防止了房地产市场过热。但在当前房地产周期低迷的情况下，房价持续下跌，居民对房价上涨的理性预期回归的过程将演变为对房价中长期走势的悲观预期。近期效应，不利于短期刺激政策效果的释放。
（3）在因城施策引导下房地产行业政策题，当前政策重点向非热门二三四线城市倾斜。但与有效库存较低的一二线城市相比房地产行业政策题，库存压力较大、销售周期较长的三四线城市楼市从“政策底”到“市场底”需要更长的时间。尤其是2015年至2017年的棚户区改造货币化透支了三四线城市的购房需求且政策退出后，对于那些没有产业支撑、继续发展的三四线城市来说，房地产市场面临人口净流出的较长时期。供给和需求模式随着时间的推移而调整。这也意味着，与前几轮房地产周期相比，本次下行周期三四线城市房地产市场的复苏需要更大的政策支持和更长的时间。
（四）供给侧民营房企大规模雷阵雨，是本次房地产市场下行周期长于预期的另一个重要原因。一方面，这导致居民对于购买期房十分谨慎，而期房占新房销售的80%以上，从而减缓了房地产销售的复苏。另一方面，在一个“高杠杆、高周转”模式难以维持的国家，在这种情况下，房地产销售与新开工同时变化的规律就会被打破。未来销售端复苏向供给端传导可能存在较长时间滞后。如果供给和需求不能同时恢复，就会影响销售端的恢复。连续性。
2、后续房地产政策将如何调整优化？
会议没有提到“房子是用来住的、不是用来炒的”，而是强调要“及时调整优化房地产政策，落实因城施策，用好政策工具箱，更好满足居民刚性需求”。改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”这意味着过去市场长期过热阶段出台的政策还有边际优化空间，下半年房地产扶持政策将较二季度进一步加大力度。总体目标是引导房地产业尽快实现软着陆。这对于下半年稳增长、防风险具有重要意义。后续房地产政策将如何优化调整？对此，我们有以下几点思考：
（一）与房地产市场下行趋势的深度和供需双方的多重压力相比，本轮房地产政策的宽松力度仍显不足。特别是房地产需求侧政策需要进一步宽松。以房地产调控政策的核心焦点——房贷利率为例。考虑到目前居民收入增速较低，要实现房地产销售端的趋势性复苏，房贷利率还需要更大幅度的下降。这是为了改善这种情况。这是提振市场预期、稳定居民资产负债表、进而带动销售回升的最有效手段。这意味着后续5年期LPR报价仍有必要继续下调——即使下半年政策利率不再下调，5年期LPR报价也可能会个别下调。此外，现有抵押贷款利率还有适度降低的空间。
（2）本轮房地产政策宽松周期已至，三四线城市房地产宽松政策已基本耗尽。除了进一步降低房贷利率外，政策进一步放松的空间较小，政策效果也较为有限。背后，三四线城市购房需求透支，房地产市场库存积压较为严重。因此，从政策空间和需求潜力来看，一线城市和热门二线城市房地产政策放松的有效空间更大。近日，住建部部长倪虹在商务座谈会上表示，要继续巩固房地产市场稳定回升势头，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实降低首套房首付比例、贷款利率、换购改善性住房税费减免、“认房免认购”等个人住房贷款等政策措施为了贷款”。对于住建部提出的政策调整方向，有三点引起市场关注，分别是首付减少、税收减免和贷款认定。
1、从首付比例来看，部分非热门二线城市和大部分三四线城市实施了20%的首付比例政策。但一线城市和部分热门二线城市的首付比例仍然较高。必须有向下调整的空间。还需要注意的是，住建部所指的是“首次购房”的首付比例。因此，降低首付比例主要可以激活热门城市的即时住房需求。我们判断，未来一二线城市首次购房首付比例和房贷利率有望进一步降低（部分城市首套房贷款利率仍明显高于5.5%）年LPR报价，涨幅还有相当大的压缩空间）。此外，北京、上海等城市普通住宅认定标准也需要及时调整。但北京、上海等一线城市的房地产调控政策全面放松的可能性不大。预计房地产市场将从部分郊区开始放松。
2、在减税方面，事实上，2022年9月，财政部就发布了《关于支持居民换购住房个人所得税政策的公告》。公告称，自2022年10月1日至2023年12月31日，纳税人出售自有住房，并在出售现有住房后1年内在市场上回购住房的，须按规定缴纳个人所得税。出售他们目前的房屋。将提供退税优惠。此次住建部再次强调购买改善型住房免税、减税，预计后续相关支持政策还将持续出台；而如果年底前房地产市场尚未进入复苏趋势，上述购房退税政策到期后也有望继续延长。 。
3、认房不贷方面，去年以来，郑州、杭州、南京、天津等20多个城市优化调整了“认房认贷”政策”，目前仍严格执行“认房认贷”政策。 “房贷”政策主要适用于一线城市和部分重点二线城市。这些城市也存在后续政策优化和调整的空间。
总体来看，后续房地产需求侧政策将进一步放宽贷款限购限制，优化住房贷款认购政策，加大公积金购房支持力度，调整普通住房认定标准，降低交易税费，加快“同时，后续房地产需求侧政策放松的主力很可能会从低线城市转向一二线城市。可见，北京、上海、深圳、广州等一线城市住建委近期均表示，将结合当地房地产市场实际情况，密切关注。落实工作，更好满足居民刚性住房和改善性住房需求，预计近期还将有更多住房政策细则出台。由于一线城市房地产政策的松动将对市场产生较强的信号效应，需密切关注。
我们认为，房地产政策松动的主要重点已转向一二线城市，不仅因为在因城施策的原则下，三四线城市及部分城市的房地产政策非热门二线城市以往政策相对宽松，后续政策进一步放松空间有限；更何况，此前的政策放松对于三四线城市楼市的提振作用并不明显。但一二线核心城市房地产需求端政策的适度放松，让热点城市率先升温，高能城市房地产市场的回暖带动了市场预期。然后将改善传导至低能耗城市，达到支撑低能耗城市房地产市场的目的。这可能比直接刺激低能耗城市房地产市场的需求更有效。
（三）从供给端看，下半年货币政策将进一步加大对房地产行业的支持力度。在延续保教楼专项贷款和保教楼贷款支持计划的基础上，我们不排除三季度增加额度甚至推出新的定向支持工具的可能性。同时，“三支箭”等支持房地产企业合理融资需求的政策将在实践层面继续落实。当前的重点是加大政策落实力度。但相关政策对房地产企业的支持力度仍然较小，后续政策效果可能仍会受到金融机构对房地产市场预期不高、风险偏好较低的制约。
另外值得注意的是，会议提出“加大保障性住房建设和供应力度，积极推进城中村改造和‘休闲应急’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。” ” 7月21日，会议前，全国常委会审议通过了《关于积极稳妥推进特大城市城中村改造的指导意见》。我们认为，当前形势下，推进城中村改造不仅考虑民生，而且具有一定的逆周期调节作用，将对房地产投资产生一定的拉动作用。但在新的发展阶段，城中村改造主要针对特大城市、特大城市，将更多地依靠社会资金，与保障性住房建设相结合，而不是像过去那样大规模拆建。此前棚改货币化时期，推进的步伐会更快。房地产投资的稳定、短期规模和拉动作用不宜过高估计。
（四）三年疫情造成的居民收入增长放缓、收入预期低迷，是居民加杠杆购房意愿和能力下降的重要原因。因此，要推动房地产市场尽快回暖，还需要通过改善就业状况、调整收入分配机制等方式，帮助居民扩大收入，提高收入增速，提高收入预期。 。这是提高居民购房需求利率弹性的关键。我们认为当前扩大内需的核心是多措并举增加居民收入，带动消费改善和经济加快复苏，改变预期不稳定导致的居民消费和投资利率弹性相对灵活的局面、风险偏好下降和资产价格走低。这不仅有利于形成收入和消费相互促进的良性循环，从而拉动经济增长，而且有利于更好地发挥房地产需求端宽松政策的作用，推动楼市回暖。尽快。同时，楼市回暖带来的资产升值预期也将充分发挥房地产的正财富效应，从而拉动消费。
本文作者 |林峰，研发部
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