根据财政部、国家税务总局、海关总署《关于深化增值税改革有关政策的公告》（公告2019年第39号），纳税人从事增值税应税销售将于2019年4月1日零时起免税。此前，发票只能按照原适用税率（16%、 10%，下同），4月1日0:00后可按调整后的税率（13%、9%，下同）开具发票。
按照《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第14号）确定的原则，4月份之前已经是一般纳税人的企业1、4月1日后，出现销售折扣、暂停、退货、开具错误或补开发票等情况的，在符合相关条件的情况下，可按原适用税率开具发票。 4月1日后注册为一般纳税人的企业只能按照调整后的税率开具发票。
房地产企业有其行业的特殊性。建设跨度长，从预售到交付至少需要两年时间。向客户开具发票的时间各不相同，对于何时发生纳税义务的确定仍存在很大争议。税率调整从11%开始，到10%再到9%。纳税义务时间的确定对于房地产企业具有重要意义。操作不当会带来很大的税务风险。 1%的税点影响数百万甚至数千万的税收。因此，了解商品房的纳税义务时间就显得尤为重要。目前的争议是：应以《商品房销售合同》规定的交付日期、发票开具日期、还是交付日期作为纳税义务时间？
关于税率调整后因履行跨期销售合同如何开具发票的问题，我们先讲一下基本原则。
（一）以增值税纳税义务发生时间为标志，税率调整前实现的销售业务取得的销售收入，按照调整前适用税率申报缴纳增值税，开具发票税率相同；新税率调整后 自税率生效之日起，实现销售业务取得的销售收入应当按照新税率申报缴纳增值税，并按照新税率开具发票。
（二）税率和销项税额原则上以发票开具日期确定。税率调整前已办理“未开发票收入”纳税申报但未开具发票的，税率和销项税额将在新税率实施之日后开具。开具发票时房地产开发企业税率，申报的未开票收入对应的业务仍可按原税率开具；如果因各种原因需要按原税率开具发票，但在税率调整日前相应销售额未申报为“未开票收入”的，相当于递延纳税。按原税率开具发票后，将针对这部分增值税收取滞纳金。
简而言之，对于税率调整后的跨期销售业务如何开具发票（税率）房地产开发企业税率，根据纳税义务发生的时间确定销售业务的适用税率，然后确定跨期销售业务的适用税率。计算发票开具和销项税额。即销售业务应适用何种税率，开具何种发票。
那么我们来看看房地产企业的纳税义务时间是如何确定的。
首先，从税注来看，房地产销售是指转让房地产所有权的经营活动。因此，销售商品房的应税行为是指转让商品房所有权的行为。其次，从纳税义务发生时间来看，销售商品房的纳税义务发生在纳税人发生应税行为并收到销售款或者取得索取销售款收据之日；先开具发票的，以发票开具日为准。两者结合，商品房销售纳税义务发生时间为商品房所有权转移并收到货款或者取得销售款收据之日；如果发票先开具，则为发票开具日。
因此，商品房所有权何时转移是判断是否发生纳税义务的关键。税法体系中没有对所有权转移判断的规定，税务部门本身也不具备对所有权转移判断的能力。税务机关要坚决落实李克强总理关于降低企业税的决定。按照国家税务总局王军局长“便民春风行动”的大方向和要求，商品房销售应尽量缓缴纳税义务，理由如下：
首先是采购与销售错配的考虑。营业税改征增值税后，计算应纳税额时必须同时考虑销售收入和可抵扣的进项税额。如果将纳税义务转入并根据货款回收进度确认销项税额，往往会导致进项税额过高。 ，甚至出现项目全部出售后仍有大量留存税款无法退还的情况。因此，房地产的纳税义务应尽可能晚地发生，并且买卖应尽可能匹配。
二是法律适用的考虑。物权法第十四条规定，不动产权利的设立、变更、转让和消灭，必须依照法律规定办理登记，自不动产登记簿记载时生效。也就是说，所售商品房所有权的转移不是通过交付实现的，而是通过登记实现的。以办理《房产证》的时间作为过户时间是更合理、更现实的选择。
三是风险可控性的考虑。 《房产证》办理时间或发票开具时间均可查询监控，可作为纳税义务发生时间的判断标准。与交钥匙的时间和交接入住的时间相比，更具可操作性。同时，申请《房产证》时，必须以开具发票为前提。这最大限度地降低了税务管理者的监管风险。
笔者认为，销售商品房的纳税义务应发生在开发商办理《房产证》之日或开发商开具房地产增值税发票（不含增值税发票）之日。自行开发的房地产项目销售预收款），两者时间不一致的，按照先到的原则确定商品房销售纳税义务发生时间。
综上所述，增值税税率调整后，发票应该按10%还是9%开具发票呢？房地产企业选择开具发票的税率，会影响增值税的缴纳金额、企业的增值税负担，甚至企业的利润。因此，确认商品房销售纳税义务发生时间就显得尤为重要！
